プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ　建設地を見てきました！　2021年末の周辺相場

今回ご紹介するのはプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナです！

［物件概要］

売主：野村不動産　ジェイアール東日本都市開発
施工：鴻池・植木特定建設工事企業共同体
価格：未定
専有面積：24.45㎡～103.82㎡
総戸数：277戸 (非分譲住戸2戸含む)
規模：地上19階地下1階建て
交通：JR埼京線・JR武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩1分
所在地：埼玉県さいたま市南区沼影一丁目
竣工予定：2024年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

オンライン案内会が開始されておりモデルルームは2021年1月公開予定となっています。私は情報が濃くなってから訪問予定のため2月以降に訪問記事を共有できればなぁ～という状況です。ただ、個人的にも注目している物件のため今時点でわかっていることを共有いたします！！

武蔵浦和駅徒歩1分×デッキ直結としては東口のライブタワーがありますが西口としては初(ラムザタワーのエントランスは1階)となります。西口のプラウドタワー武蔵浦和シリーズはすべてデッキ直結ですが駅徒歩1分表記は取れていませんでしたから強みとなります。

ペデストリアンデッキは駅だけでなく区役所(図書館)や商業施設へも繋がっていますから地上へ降りることなく日常生活の多くのことを済ますことができます。ただ、駅までの間に完全屋根があるわけではありません。ここはマークスやレジデンスと同じく惜しいところです。

商業施設は4階建て、1階と2階(吹き抜けのため床は1階)にスーパーマーケット(2024年夏オープン予定)、1階経由であれば住戸との行き来で雨に濡れることはないそうです。スーパーマーケットからマンション内へカートダイレクトOKというのもいいですね！！商業施設の運営はJR系ではないとのことです。

エントランスアプローチはピロティをしっかりととり庇をせり出させて柱(ガラスで包み込むようなデザインで凝っています)含めて照明計画も美しいものとなっています。バルコニーガラス手摺はラミスカイを採用、商業施設は白系とすることで囲まれ感ある立地ながらも窮屈感がでないような工夫が感じられました。通る人たちに「うわぁ～ここ住みたい～」と思わせる立地、見た目ですから将来的な指名買いにも期待できるでしょう。この辺りは過去作よりも上を目指してきたなぁ～と感じるものでした。一方でこれまで武蔵浦和駅デッキ直結のプラウドブランドはプラウド「タワー」でしたが今作は板状になりますからマークスやレジデンスにあった各階ごみ置場がありません(1階になるようです)。タワー派には残念ポイントとなります。(板状だから各階ごみ置場が絶対にないということではありませんがタワマンのほうが設置されることが多いです)

メインエントランスはデッキ階の3階、メールコーナーも3階でブック＆スタディラウンジやゲストルームなどの共用施設も3階に集約されます。エントランスホールは一層(階高は住戸階より高い)でこじんまりとしていますが白基調でエレガントなものとなっており良い意味で埼玉物件っぽくない(ザ・子育てファミリー色が強くない)ものとなっています。

エレベーターは5基で内2基が1階～3階、3基が1階から住戸最上階までとなります。商業施設で買い物した後や2階の駐輪場からメールコーナーへ立ち寄る際は1階～3階のエレベーターを使えるため待ち時間短縮となりいいですね。住戸階ダイレクトの3基だけでも1基あたり約92戸と少なすぎるわけではない中で便利です。(もちろん維持費はプラスになりますが利便性は高まる)

非接触型のエレベーターを採用しています。

住戸構成は下記のようになっています。

住戸はスカイアリーナが4階から、ゲートアリーナが5階からとなります。

［スカイアリーナ　南西向き］

Aタイプ　3LDK　79.67㎡

B1タイプ　1LDK　36.71㎡

B2タイプ　2LDK　54.48㎡

Cタイプ　3LDK　71.74㎡

Dタイプ　3LDK　74.53㎡

画像出典：プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

Eタイプ　3LDK　74.61㎡

画像出典：プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

Fタイプ　3LDK　74.61㎡

Gタイプ　4LDK　85.73㎡

Tタイプ　4LDK　103.82㎡

Uタイプ　3LDK　74.25㎡

画像出典：プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

［ゲートアリーナ　南東向き］

Rタイプ　1R　24.45㎡

Hタイプ　1LDK　31.64㎡

Iタイプ　2LDK　60.58㎡

Jタイプ　3LDK　69.66㎡

Kタイプ　2LDK　62.62㎡

Lタイプ　3LDK　68.93㎡

Mタイプ　3LDK　71.54㎡

Nタイプ　3LDK　71.54㎡

Oタイプ　3LDK　74.61㎡

Pタイプ　3LDK　74.61㎡

Qタイプ　4LDK　85.71㎡

オンライン案内会では予定価格の公表はありませんでした。野村不動産はオンライン案内会で情報を出し切らないことが多いためいつものことではあります。(三菱地所レジデンスみたくしっかりと情報を出すオンライン案内会とは異なる)

あくまで私の予想でしかないですが平均坪単価は約350万円くらいかな？と。もちろん勝手な予想なのでズレることはありますのでご理解いただけると幸いです。ただ、ちゃんと相場に基づいた予想のため私の予想価格で販売となれば「新築マンションとしては割高感ない」ことはたしかです。(当初はもっと低い価格で予想しましたが武蔵浦和も相場が高まっているため途中で変えました)

3LDK以上に関しては田の字が主で苦しいというわけではないもののワイドスパンではないですし、角住戸の窓の少なさなど特別間取りをこだわったマンションでないことは確かです。

周辺相場を確認しましょう！

※数年前から期待していたマンションで記事数も多いため昨年と今年をこちらの記事で比べておりますので参考になれば幸いでございます。

・ラムザタワー　1998年築　沼影1　武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約210万円
2020年の坪単価約185万円
2021年の坪単価約190万円

・ライブタワー武蔵浦和　2001年築　別所7　武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約180万円
2020年の坪単価約185万円
2021年の坪単価約215万円

・ミューズシティ　ザ・ファーストタワー　2006年築　別所7　武蔵浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約180万円
2020年の坪単価約195万円
2021年の坪単価約255万円

・プラウドタワー武蔵浦和テラス　2008年築　沼影1　武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約240万円
2020年の坪単価約220万円
直近売り出し事例なし

・プラウドタワー武蔵浦和ガーデン　2008年築　沼影1　武蔵浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約210万円
2021年の坪単価約210万円

・プラウドタワー武蔵浦和マークス　2013年築　別所7　武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約280万円
2021年の坪単価約285万円

・武蔵浦和スカイ＆ガーデン　2016年築　沼影1　武蔵浦和駅徒歩4分（A棟のみ独立エントランスで徒歩3分）
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約240万円
2021年の坪単価約250万円

・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス　2017年築　別所7　武蔵浦和駅徒歩3分
新築時の坪単価約260万円
2020年売り出し事例なし
2021年の坪単価約305万円

駅直結ですから非駅直結よりも2割～3割高いのは当然ですが武蔵浦和駅はペデストリアンデッキや商業施設経由で駅直結している既存マンションも多いため仮に私の予想価格での販売となればちょいと高く感じやすいでしょうね。とはいえ新築マンションですし周りの既存マンションよりも駅に近いわけで中古より高くて当然なわけで現実路線で中古へいくか気持ちよさにお金を払い新築にするかというよくある状況ではあります。

南西棟の上層から販売のためメニュープラン等はすべての販売住戸で選択可能です。

南西側は接道を超えると第一種住居地域となりますから眺望がぐっと抜けてきます。南東はタワマン群を望むことになるのと南西棟の自己日影もあるため条件悪くなりますがその分価格を抑えてくるかどうかですね。条件良い部屋から販売して好調なら条件悪い部屋も安売りしないというのが最近の新築マンション販売あるあるとなっています。

南西向きの2LDKは強烈なナロースパンのため2LDK希望であればスパンの取れている南東向きを待ちたいという方も多いでしょう。

床快フルを東京以外で初採用(亀戸、千駄木、高田馬場)、ゼッチ認定を受けています。ディスポーザーは内部自動給水、キッチン天板御影石、ミストサウナ、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど埼玉物件としてはスペック高めです。玄関前カメラ付きインターホンはオプションでの対応を予定しているとのことです。

基本天井高は4階～6階が2530mm、7階～15階が2480mm、16階～19階が2580mm、ミライフルを採用していますからメニュープランの充実にも期待したいところです。

共用施設は3階に集約、ブック＆スタディラウンジとゲストルームがあります。　　　　

各階のエレベーター前に宅配ボックス(共用)が設けられるのは良いのですがマークス、レジデンスにはあった各階ごみ置場は採用してほしかったですね～。

駐車場は78台(総台数は若干ズレるかもですが設置率約28%)、機械式とタワーパーキングです。作業中や住戸との行き来で雨に濡れるかは1階の平面図がなかったためわかりませんでした。

建設地

【住むレーション】

［埼京線］

武蔵浦和　8:13発
大宮　8:20着
日進　8:25着
西大宮　8:28着
指扇　8:31着
南古谷　8:40着
川越　8:45着

武蔵浦和　8:05発
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:25着
新宿　8:31着
渋谷　8:36着
恵比寿　8:38着
大崎　8:42着

［武蔵野線］

武蔵浦和　8:03発
西浦和　8:05着
北朝霞　8:11着
新座　8:15着
東所沢　8:19着
新秋津　8:22着
新小平　8:28着
西国分寺　8:32着
北府中　8:35着
府中本町　8:37着

武蔵浦和　8:04発
南浦和　8:07着
東浦和　8:11着
東川口　8:15着
南越谷　8:20着
越谷レイクタウン　8:23着
吉川　8:25着
吉川美南　8:28着
新三郷　8:30着
三郷　8:33着
南流山　8:35着
新松戸　8:38着
新八柱　8:42着
東松戸　8:45着
市川大野　8:48着
船橋法典　8:51着
西船橋　8:55着

一般論としては京浜東北線のほうが人気ですが山手線の西側勤務の人には埼京線のほうが便利ですね。横に伸びていく武蔵野線も利用できますから例えば中央線沿いに実家がある方などもとっつきやすいでしょうし、車を持たない生活でも越谷レイクタウンや新三郷などへ容易に遊びに行けるなど休日の幅も広がります。

日常の買い物に関してはスーパーマーケットも多いですから駅周りで済ますことができます。

あくまで現状ルールとしては大里小学校からの内谷中学校となります。西口の沼影アドレスでもスカイ＆ガーデン、テラス・ガーデンは別所小学校区になっていたはずですので近場のマンションとは異なる部分となりそうです。

戸数の違いだけでなく沿線力の違いもありますからプラウド大宮桜木町やプラウド浦和よりは低速での販売となるでしょう。駅直結ですし販売中後発に抜かれることのない立地ですから焦る必要もなく高値追及はしてきそうかもです。

割安な販売価格にはならない中で周辺中古への影響もあるでしょうから新築にこだわらないのであれば中古という選択肢を入れても現状ではまだよい買い物ができます。武蔵浦和が気に入ったけど新築でなくても～ということであれば視野を広げてみることをおすすめいたします。

あくまで私が感じた部分ですがスカイ＆ガーデン、マークス、レジデンスにお住まいの方は住み替えよう～にはなりにくいかなぁ～と。とくにマークスは内廊下×各階ごみ置場ですし、レジデンスも築浅で外廊下ながらも各階ごみ置場ありますので。アドレスも別所から沼影になります(どっちが良い悪いということではなく気に入っているアドレスが変わることを嫌う方もいる)。

スカイ＆ガーデンの方はペデストリアンデッキ経由で直結ではなく商業施設直結がゆえに迷うかもですが規模はスカイ＆ガーデンのほうがありますからね。一方でラムザ、ライブ、ファースト、テラス・ガーデンの方は築年数リセットの効果も大きいですから住み替える気持ちが高まりやすいかと。

広域検討で武蔵浦和縛りがないなら街や好みの問題をさておくとプラウドタワー川口クロスのほうがおすすめしやすいです。あちらは川口の中でも樹モール沿いという価値と規模感もありますから周辺中古のほうが安くともそれを勝る要素が多いですので。もちろん川口と武蔵浦和では検討者層は異なるのですが広域検討であれば比較はするでしょうから気に入ったレベルが同じならプラウドタワー川口クロスのほうが特別感あってとっつきやすいかと感じました。

モデルルーム訪問しましたら再度記事化したいと思います！！

動画もご覧ください！

■プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ　建設地周辺レポート