今回ご紹介するのはプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナです!

[物件概要]

売主:野村不動産 ジェイアール東日本都市開発
施工:鴻池・植木特定建設工事企業共同体
価格:未定
専有面積:24.45㎡~103.82㎡
総戸数:277戸 (非分譲住戸2戸含む)
規模:地上19階地下1階建て
交通:JR埼京線・JR武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩1分
所在地:埼玉県さいたま市南区沼影一丁目
竣工予定:2024年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

JR埼京線とJR武蔵野線がクロスする武蔵浦和駅からペデストリアンデッキ経由で直結、表記上も徒歩1分となります。一部屋根がないのは惜しいですが改札からエントランスホールまで1分あれば十分な距離です。武蔵野線のホームは少し距離あるものの自宅玄関を出て5分後には乗り込んだ電車がすでに武蔵浦和駅を出発しているということも十分可能です。埼京線の満員電車はご愛嬌(私自身も長年のユーザーでした)です。

駅に近いだけでなく商業施設との一体開発となり、1階にスーパーマーケットが入る予定ですから足元で買い物を済ますことが可能です。

1階のスーパーマーケットで買い物をした後はそのまま屋根あり(少し庇が伸びている)でマンション内へ入りエレベーターホール手前にカート置場、エレベーターへ乗り込んでしまえば住戸階となりますし、足元だけでなく他の街区の商業施設や区役所(図書館も入っています)もデッキ経由で行き来できますから「武蔵浦和であることはマストではないけどもこの立地なら武蔵浦和に住んでみたい」という広域検討者へも十分ヒットする立地となります。

商業施設(事務所もあり)は4階建て(2階吹き抜け)で5階の屋上部分には広場も設けられます。エレベーターとエスカレーターはもちろんあるのですが外階段をあえて単調でない形状としており見た目がおしゃれなのも良いですね。

マンション部分の売主シェア率としては野村不動産84%、ジェイアール東日本都市開発16%となっていますが商業施設はJR系ではないようです。2014年にヤオコーが取得した土地ですからそのままスライドしてヤオコーが入るのでしょうか。この辺りは商業施設のオープンが近づいてこないと公式発表はなさそうです。

今作は板状で南棟と西棟のL字配棟となっています。一般的には南向きのほうが人気ではあるのですが今作の南方面はラムザタワーが被ってきますし、西棟がせり出すため自己日影もあります。一方で西方面は背の高い建物が少なく富士山ビュー、線路に背を向けることができるなど西向き(少し南も入るため南西向き表記)のほうが条件良いため第一期では西棟のみ販売する予定とのことです。

制震(マークス)でも免震(レジデンス)でもないのはちょいと残念。板状でもサクラディアみたく免震だと嬉しかったのですが。

また、マークスとレジデンスにあった各階ごみ置場がありません。メインエレベーターは3基、1基あたり約92戸と特別ゆとりがあるわけでもない中で武蔵浦和史上最高単価の坪単価350万円、19階建てという背の高さでありながらエレベーターにごみを持って乗り込ませるというのはナンセンスな感じもありますが…外廊下はともかく各階ごみ置場は頑張るべきだったかと…ただでさえ管理費も高いわけですから。

外観デザインに関してはラミスカイのガラス手摺、L字バルコニー、西棟の背中にはアルミルーバー(南棟への配慮でもある)、そしておしゃれな商業一体ですから完成すると評価が高くなるパターンですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[スカイアリーナ 南西向き]

Aタイプ 3LDK 79.67㎡
7階 8100万円台 坪単価336万円
9階 8200万円台 坪単価340万円
11階 8300万円台 坪単価344万円
13階 8400万円台 坪単価348万円
17階 8800万円台 坪単価365万円
18階 8900万円台 坪単価369万円

B1タイプ 1LDK 36.71㎡

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

※1LDKは今期販売なしの予定

B2タイプ 2LDK 54.48㎡

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

12階 5500万円台 坪単価333万円
15階 5600万円台 坪単価339万円
18階 5800万円台 坪単価351万円

Cタイプ 3LDK 71.74㎡
12階 7200万円台 坪単価331万円
15階 7300万円台 坪単価336万円
17階 7500万円台 坪単価345万円
18階 7600万円台 坪単価350万円
19階 7800万円台 坪単価359万円

Dタイプ 3LDK 74.53㎡

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

12階 7400万円台 坪単価328万円
15階 7500万円台 坪単価332万円
17階 7700万円台 坪単価341万円
18階 7800万円台 坪単価346万円
19階 8000万円台 坪単価354万円

Eタイプ 3LDK 74.61㎡
17階 7700万円台 坪単価341万円
18階 7800万円台 坪単価345万円
19階 8000万円台 坪単価354万円

Fタイプ 3LDK 74.61㎡
12階 7400万円台 坪単価327万円
15階 7500万円台 坪単価332万円
17階 7700万円台 坪単価341万円
18階 7800万円台 坪単価345万円
19階 8000万円台 坪単価354万円

Gタイプ 4LDK 85.73㎡

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

7階 9500万円台 坪単価366万円
9階 9600万円台 坪単価370万円
12階 9700万円台 坪単価374万円
15階 9800万円台 坪単価377万円
16階 10300万円台 坪単価397万円
17階 10400万円台 坪単価401万円
18階 10500万円台 坪単価404万円
19階 10900万円台 坪単価420万円

Tタイプ 4LDK 103.82㎡
19階 14900万円台 坪単価474万円

Uタイプ 3LDK 74.25㎡

画像出典:プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ公式HP

19階 8000万円台 坪単価356万円

[ゲートアリーナ 南東向き]

※今期販売予定なし

Rタイプ 1R 24.45㎡

Hタイプ 1LDK 31.64㎡

Iタイプ 2LDK 60.58㎡

Jタイプ 3LDK 69.66㎡

Kタイプ 2LDK 62.62㎡

Lタイプ 3LDK 68.93㎡

Mタイプ 3LDK 71.54㎡

Nタイプ 3LDK 71.54㎡

Oタイプ 3LDK 74.61㎡

Pタイプ 3LDK 74.61㎡

Qタイプ 4LDK 85.71㎡

平均坪単価は約350万円です。

B2タイプ…検討者なめすぎかと…なんすかこの開口部は…まぁグロスが優しいので売れるでしょうけども…これは…もんげー。

その他中住戸の3LDKは田の字で共用廊下側の柱が食い込んでいるなど単価からすると物足りない部分もありますがさすがは野村不動産だと感じるのが専有面積ですね。グロスは重たくなるものの長く住むという目線であれば70㎡超だと嬉しいですものね。グロスが重たくなっても販売力に自信のある野村不動産だからこそなせるわざですね。

Gタイプの角住戸はエリア内では希少なサイズ感ですから引き合いは多そうですがリビングin洗面が気になるでしょうか。個人的にリビングin洗面は効率よくて嫌いではないのですがこの面積帯、価格帯からするとリビングinでないほうが良いと考える方が多いことでしょう。浴室サイズが1620なのは良いのですが。

さらに設備仕様!!ここもさすがは野村不動産。価格は周りより高いけど周りより良いものを提供しますよ~は今作でもしっかりと実現できています!!

まず…ゆかいふる(住戸全体の床空調システム)!!壁掛けエアコンいらず(ビルトインエアコン×全熱交換器のため壁掛けを買う必要なし)、ただの天カセではなく床から温風や冷風を運ぶため部屋だけでなく廊下やトイレ、洗面室も居室と同等の温度にしてくれます。快適に、そして壁掛けエアコンも不要で見た目もすっきり…これは羨ましいです。(いつかはゆかいふる住んでみたい)

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など単価なりに充実したものとなっています。玄関前カメラ付きインターホンがなかったのは惜しい(オプション対応可)ですがクローゼット内の面材もおしゃれなものとしているなど全体的に質感高めでした。オプションで玄関電子錠にすることもできます(30万円前半を予定)。

構造は二重床・二重天井でミライフルを採用しています。基本天井高は16階以上であれば2580mm、サッシ高2080mmと板状としては頑張っています。(4階から6階は基本天井高2530mm、7階から15階は基本天井高2480mm、サッシ高も連動して低くなります)

電車の音対策として一部二重サッシ、ゼッチオリエンテッドマンションとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ラムザタワー 1998年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約210万円
2020年の坪単価約185万円
2021年の坪単価約190万円
現在の坪単価約245万円

・ライブタワー武蔵浦和 2001年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩1分
新築時の坪単価約180万円
2020年の坪単価約185万円
2021年の坪単価約215万円
直近売り出し事例なし

・ミューズシティ ザ・ファーストタワー 2006年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約180万円
2020年の坪単価約195万円
2021年の坪単価約255万円
直近売り出し事例なし

・プラウドタワー武蔵浦和テラス 2008年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約240万円
2020年の坪単価約220万円
直近売り出し事例なし

・プラウドタワー武蔵浦和ガーデン 2008年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約210万円
2021年の坪単価約210万円
現在の坪単価約240万円

・プラウドタワー武蔵浦和マークス 2013年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約280万円
2021年の坪単価約285万円
現在の坪単価約305万円

・武蔵浦和スカイ&ガーデン 2016年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩4分(A棟のみ独立エントランスで徒歩3分)
新築時の坪単価約225万円
2020年の坪単価約240万円
2021年の坪単価約250万円
現在の坪単価約270万円

・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 2017年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩3分
新築時の坪単価約260万円
2020年売り出し事例なし
2021年の坪単価約305万円
直近売り出し事例なし

周辺相場もじわじわと値上がりしてきています。

上記相場からプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.74㎡ 15階 7300万円台(新築時) → 6890万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設はペデストリアンデッキ階のエントランスホール周りにゲストルーム、ラウンジ、ブック&スタディラウンジが設けられます。周辺住民も利用できるエリアマネジメント施設(ACTO)が同じくペデストリアンデッキ階に設けられ、そちらは野村不動産も間に入り運営されていく予定です(亀戸・日吉・南山にあるような施設)。メールコーナーもペデストリアンデッキ階でエレベーター手前ですからとても便利です。

駐車場は敷地北西側にターンテーブル利用の機械式16台が2基、車路経由のタワーパーキングが46台、設置率は約28%、車好きにとっての萌えポイントはないですね。とりあえず隅っこにつくりましたよ~というだけです。機械式はすべて全幅1900mm以下(タワーパーキングは全幅2050mm以下のため悪くない)であるなどやる気を感じられません。商業施設の駐車場は地下駐車場となります。

駐輪場は専用エレベーター2基ありで2階の屋内と便利なものとなっています。設置率は約166%です。

維持費は未定でしたが74㎡台の場合、管理費と修繕積立金合わせて月額38000円ほどになりそうな状況とのことでした。

管理費を㎡単価にすると月額約365円ほどとなりそうでしょうか。商業施設一体とはいえ外廊下で各階ごみ置場なしですからなかなか重たいですね。戸数は違えど内廊下で各階ごみ置場ありのプラウドタワー亀戸クロスが㎡単価月額約385円ですからそれに近い単価となっています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウドタワー武蔵浦和マークス 総戸数325戸 ディスポーザーあり 内廊下 各階ごみ置場あり 管理費㎡単価月額約287円

・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 総戸数165戸 ディスポーザーあり 外廊下 各階ごみ置場あり 管理費㎡単価月額約210円

・武蔵浦和スカイ&ガーデン 総戸数776戸 ディスポーザーあり 外廊下 各階ごみ置場なし 管理費㎡単価月額約245円

プラウドギャラリー浦和 ※予約制

【住むレーション】

[埼京線]

武蔵浦和 8:05発
赤羽 8:15着
十条 8:18着
板橋 8:21着
池袋 8:25着
新宿 8:31着
渋谷 8:36着
恵比寿 8:38着
大崎 8:42着

武蔵浦和 8:09発
中浦和 8:11着
南与野 8:13着
与野本町 8:15着
北与野 8:17着
大宮 8:20着

[武蔵野線]

武蔵浦和 8:03発
西浦和 8:05着
北朝霞 8:11着
新座 8:15着
東所沢 8:19着
新秋津 8:22着
新小平 8:28着
西国分寺 8:32着
北府中 8:35着
府中本町 8:37着

武蔵浦和 8:04発
南浦和 8:07着
東浦和 8:11着
東川口 8:15着
南越谷 8:20着
越谷レイクタウン 8:23着
吉川 8:25着
吉川美南 8:28着
新三郷 8:30着
三郷 8:33着
南流山 8:35着
新松戸 8:38着
新八柱 8:42着
東松戸 8:45着
市川大野 8:48着
船橋法典 8:51着
西船橋 8:55着

武蔵野線も利用できるため車なしでも休日の楽しみが広がりますし、通勤先が分かれている方にとっても便利ですね。

外環と首都高の出入口も近いため車での遠出も便利です。

日常の買い物に関しては敷地内の商業施設だけでなく高架下やプラウドタワー武蔵浦和ガーデン下のマルエツ、ファーストタワーのオリンピックなどなど選択肢多めです。少し足を延ばせばオーケー、ベルクス、ロヂャース、食肉卸売センター、イオンモール…この辺りに住むとどこで買い物するか迷うくらいです(笑)

浦和方面へは少し上り坂ですが基本的にはフラットな生活を送ることができます。

通学校は目の前の大里小学校、中学校は内谷中学校で1キロちょっとです。武蔵浦和に小中一貫校(浦和大里・沼影小学校と内谷中学校を統合)の計画もあります。

【総評】

数ヶ月前までは「どう考えてもステアリよりも周辺中古のほうが合理的」と発信することが多かったのですが中古も値上がってきました…武蔵浦和も新世界へ…といったところでしょう。(数ヶ月前に中古を購入された方は駆け込みセーフ)

中古が値上がってきている(物件によりますが全体としては1割ほどは上がっています)となれば、いわゆる新築プレミアム代も低くなりますし、他にはないゆかいふるマンションであるなど新築ならではの魅力もありますから予算と入居までの待ち時間が許すならおすすめしやすくなりました。

とはいえ重たい価格に重たい維持費ですから買える人は限られてくることはたしか。一般的な年収の方には厳しいですよね。(親パワーがあれば話は別)

武蔵浦和の一等地ですから買える方は買ってハッピーになれることでしょう。中途半端な立地で高値ではなく、一等地で高値なのであれば満足度はかなりのものでしょう。

まぁ…各階ごみ置場だけはどうにかしてほしかったですかね~。武蔵浦和オンリー検討の一次取得層からすればむしろいらないとはなるかもしれないのですが広域検討者からすれば武蔵浦和でこの価格を出すならあってほしいかと。(ないことが買わない理由になりかねない)

ただ、武蔵浦和はスローペースな開発(地権者が多い)がゆえにお久しぶりの駅前マンションですし、後発があったとしてもかなり先なわけで地元需要がたっぷりとあることでしょう。その辺りは売り手がとことん研究しての設計ですからね。細かいところにうるさくない地元検討者でスタートダッシュきれるし、後半戦で広域検討者を呼び込む必要が出てきた際には立地と価格で勝負できる(例えば十条の駅前タワマンは坪単価400万円を超えるでしょうからそこから見れば1割以上もお安い)ということなのでしょう。

動画もご覧ください!

■プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ 建設地周辺レポート(2021/12/17)

■プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ 建設地を見てきました! 2021年末の周辺相場

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