今回ご紹介するのはアーバンパレス武蔵浦和です!

[物件概要]

売主:第一交通産業
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:56.71㎡~70.53㎡
総戸数:61戸
規模:5階建て
交通:JR埼京線「武蔵浦和」駅徒歩18分 JR武蔵野線「西浦和」駅徒歩9分
所在地:埼玉県さいたま市南区四谷一丁目
竣工予定:2020年8月下旬予定

駐車場:16台
駐輪場:122台
バイク置場:3台
ミニバイク置き場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

最寄り駅は武蔵野線の西浦和駅で徒歩9分、田島団地内を通るのが最短ルートとなります。

田島団地は1965年から順次建設されたマンモス団地で総戸数は1895戸となります。マンモス団地とはいえ中高層住宅ではありませんから圧迫感はありません。今現在は古い建物ですが数年先には建て替えが順次おこなわれていくはずですからそれを機に若い子育て世代が入ってくると街全体の雰囲気が変わるのではないでしょうか。

西浦和駅周辺に関しては新大宮バイパスを超えるか超えないかで生活利便性、不動産価値が大きく変わってくるエリアとなります。新大宮バイパスを超えれば彩湖公園があったりと自然環境という面では魅力が増すのですが利便性はグッと変わってしまうのですよね。新大宮バイパスを超える超えない問題は埼京線埼玉エリアでは共通したものとなります。

アーバンパレス武蔵浦和に関しては新大宮バイパスを超えないかつ程よく離れていますから音や排気ガスの心配はほぼありません。田島通り沿いですが北側に背負う形となりますからこちらも気になりませんし線路も遠いですから西浦和・武蔵浦和エリアに住みたいけど静かな環境で・・・でも新大宮バイパスを超えたくない・・・という方には魅力が大きいでしょう。

同エリアのマンションは線路沿い、大通り沿いなどのネックを抱えることが多い中でこの立地は条件が良いのです。

とはいえ駅近ではありませんし中古に目を向ければ単価安で駅近も買えるエリアの中で建築費高騰時代の新築マンションですから買い方に工夫が必要そうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 66.97㎡
2階 4398万円 坪単価217万円
3階 4498万円 坪単価222万円
4階 4598万円 坪単価227万円
5階 4698万円 坪単価231万円

Bタイプ 3LDK 65.99㎡
1階 4198万円 坪単価210万円(Bgタイプ)
2階 4198万円 坪単価210万円
3階 4298万円 坪単価215万円
4階 4398万円 坪単価220万円
5階 4498万円 坪単価225万円

Cタイプ 3LDK 65.99㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

1階 4198万円 坪単価210万円(Cgタイプ)
2階 4198万円 坪単価210万円
3階 4298万円 坪単価215万円
4階 4398万円 坪単価220万円
5階 4498万円 坪単価225万円

[南向き]

Dタイプ 3LDK(1階2LDK+S) 70.53㎡
1階 4908万円 坪単価230万円(Dgタイプ)
2階 4908万円 坪単価230万円
3階 5018万円 坪単価235万円
4階 5218万円 坪単価244万円
5階 5318万円 坪単価249万円

Gタイプ 3LDK 68.87㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

1階 4588万円 坪単価220万円(Ggタイプ)
2階 4588万円 坪単価220万円
3階 4698万円 坪単価225万円
4階 4898万円 坪単価235万円
5階 4998万円 坪単価239万円

Iタイプ 3LDK 68.51㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

1階 4588万円 坪単価221万円(Igタイプ)
2階 4588万円 坪単価221万円
3階 4688万円 坪単価226万円
4階 4878万円 坪単価235万円
5階 4978万円 坪単価240万円

Jタイプ 3LDK 70.53㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

1階 4938万円 坪単価231万円(Jgタイプ)
2階 4938万円 坪単価231万円
3階 5038万円 坪単価236万円
4階 5218万円 坪単価244万円
5階 5318万円 坪単価249万円

[東向き]

Lタイプ 2LDK 56.71㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

2階 3498万円 坪単価203万円
3階 3668万円 坪単価213万円
4階 3778万円 坪単価220万円
5階 3898万円 坪単価227万円

Mタイプ 3LDK 65.11㎡

画像出典:アーバンパレス武蔵浦和公式HP

2階 3998万円 坪単価203万円
3階 4268万円 坪単価216万円
4階 4398万円 坪単価223万円
5階 4498万円 坪単価228万円

平均坪単価は約220万円です。

周辺相場を確認しましょう!

[新大宮バイパスより東側]

・ロイヤルシャトー西浦和 1996年築 田島2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約115万円

・セザールガーデン武蔵浦和ガーデン 2002年築 田島1 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約110万円

・レーベンヴィラ西浦和ラフレコート 2007年築 田島3 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約115万円

ダイアパレス武蔵浦和モリノ 2007年築 田島3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

[新大宮バイパスより西側]

・ダイアパレス浦和秋ヶ瀬公園 1997年築 田島10 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約75万円

・ベルグランデ浦和西 2005年築 田島10 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約90万円

・ロータリーパレス浦和西 2005年築 田島10 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約100万円

・ポレスター彩湖公園リーモ 2010年築 田島10 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約100万円

ん~今の時代なりの単価設定ですね。

坪単価220万円だと武蔵浦和駅前のマンションにも手が届いてしまいますからね。。。

もちろんアーバンパレス武蔵浦和を好む方は駅前を嫌う方が主でしょうからそこは個々の価値観ですが不動産としては武蔵浦和駅前のほうが強いことはたしかでしょう。

上記相場からアーバンパレス武蔵浦和の将来価値を予想すると

Mタイプ 3LDK 65.11㎡ 3階 4268万円(新築時) → 3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備仕様に関してはディスポーザーはありません。食洗機、キッチンソフトクローズ(洗面台はソフトクローズなし)はありますが可動式ルーバー面格子なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式とそこそこ抑え気味です。

ただ、リビング横洋室のウォールドアは完全に上部まであるものですし、梁内蔵型戸境壁として下がり天井少なめですから室内は広く感じやすいでしょう。

構造は直床・二重天井となります。

外観はバルコニー面がシンプルですが田島通り沿いの東向き及び西向き側の横壁をタイルにして高級感を出し、接道からしっかりとセットバックして植栽豊かとしていますから目立つ存在となるでしょう。周辺に新しめのマンションが少ないですから尚更。ただ、エントランスホールを二層吹き抜けにしたらもっと映えたのですが。ホワイトマークス溝の口と同じように背中側にメイン通りを抱えるわけで、そのような立地ならばもう一工夫ほしかったところです。

最上階南向き住戸のバルコニー上部はサンルーフとしており南向きならではの採光をより得ることができるでしょう、

自転車置き場がすべて建物下となっています。1世帯2台は確保できます。

駐車場はすべて機械式、かつ区画によっては入庫時に切り返しが必要そうです。設置率は約26%、これだと足りなさそうですね。ただ、愛のある販売方法となっており駐車場は先着順で確保することができます。販売後半に苦戦する可能性が高くなるリスクを背負ってでも先着順としてくれるのは素晴らしいですね。(販売当初に勢いを付けたいという意味もあるでしょうけど検討者にとってはプラス材料)

駐車場利用料金は月額10000円~12000円を予定しています。

建設地周辺動画

管理費は㎡あたり月額約185円と抑え目です。

【住むレーション】

[武蔵野線]

西浦和 7:55発
武蔵浦和 7:58着
南浦和 8:01着
東浦和 8:05着
東川口 8:09着
南越谷 8:13着
越谷レイクタウン 8:16着
吉川 8:19着
吉川美南 8:21着
新三郷 8:24着
三郷 8:26着
南流山 8:29着
新松戸 8:32着
新八柱 8:36着
東松戸 8:39着
市川大野 8:42着
船橋法典 8:45着
西船橋 8:49着
南船橋 8:58着
新習志野 9:01着
海浜幕張 9:05着

西浦和 7:57発
北朝霞 8:02着
新座 8:05着
東所沢 8:10着
新秋津 8:13着
新小平 8:18着
西国分寺 8:23着
北府中 8:26着
府中本町 8:28着

[国際興業バス 南浦08]

田島団地 7:49発
武蔵浦和駅高架下乗場 7:55着
南浦和駅西口 8:09着

[武蔵浦和駅から埼京線]

武蔵浦和 8:05発
赤羽 8:15着
十条 8:18着
板橋 8:21着
池袋 8:25着
新宿 8:32着
渋谷 8:38着
恵比寿 8:40着
大崎 8:44着

朝は武蔵浦和手前で渋滞しがちですが目の前のバス停から路線バスに乗車して武蔵浦和まで出てしまう方が多いのではないでしょうか。始発便ですから便利です。

動画 田島団地から武蔵浦和駅[高架下乗場]まで

新大宮バイパスが近く、首都高の出入り口も近いですから車移動も便利です。

私自身武蔵浦和エリアに住んでいましたが車利用が便利すぎでした。

少しの移動に抑えたいときは与野や北戸田のイオン、ちょいと足を伸ばしてモラージュ菖蒲、埼玉から出てサンシャインシティなどなど。生活スタイルは人それぞれですし車離れの時代ではありますが新大宮バイパス近くに住むなら車があるとほんと便利ですよ!

もちろんカーシェアなどでもいいでしょう。車移動が便利な立地でありながらも駐車場設置率が低いのは気になりますがマンション敷地内に宅配レンタカースペース(日産レンタカー宅配システム)を設けてレンタカーを利用しやすくしていますから車移動したいけど所有するほどは乗らないという方でも立地の恩恵を受けることができます。

ただし、宅配レンタカースペースと接道からセットバックした植栽部分は計画道路予定地のため実現すると買収(管理組合にお金は入ります)されてなくなってしまいます。

車載動画 アーバンパレス武蔵浦和発 首都高浦和南入口から首都高東池袋出口まで

日常の買い物はダイエー、武蔵浦和駅周辺が主となるでしょうか。武蔵浦和駅前で買い物してバスで帰宅すると楽ですね。

懐かしい思い出がたくさんある西浦和のダイエー

通学校は西浦和小学校で徒歩5分、田島中学校で徒歩12分となります。西浦和小学校はバイパスを超える必要がありません。

【総評】

地元需要メインのマンションで地元の方にウケる条件が揃っていますから見学して「買いたい!」と思う方がほとんどなのでしょうけど価格に付いていけるか(買えるにしても過去の相場や中古の相場は自然と情報が入ってくるわけで・・・)ですね。

エリアとしては高値勝負(原価高)ですから一番のデメリットは購入価格とリセールバリューでしょう。そこをクリアできれば同じような条件の新築マンションがしょっちゅう出てくるエリアではありませんから前向きに検討して良いのではないでしょう。もちろんリセールバリューをもう少し高めたいなら中古で武蔵浦和駅前がいいですが。

新築マンションが久々なだけあって新築派からすれば喉から手が出るほど欲しくなるでしょう。築浅すら少ないエリアで新築ですからちやほや感はあります。(10人体制の職場で9人が35歳、1人が22歳と例えるとわかりやすいでしょうか、笑)

後発のオハナはもうちょい安いかもですが線路沿いですから条件が良くなるわけではありません。

しかしこの立地でも坪単価220万円となれば中浦和駅徒歩4分のブランズ浦和別所沼公園がお安く見えてきちゃいますね。平均坪単価は240万円ほどですがアーバンパレス武蔵浦和に手が届くなら検討できる住戸もあります。

ブランズブランドにしては設備仕様抑え目ですがアーバンパレス武蔵浦和より劣るというわけではなく、別所沼公園近接で埼京線の中浦和駅徒歩4分ならブランズ浦和別所沼公園のほうがおすすめしやすいこともたしか。中浦和駅は快速停車駅となりますしブランズ浦和別所沼公園に目を向けて見ても面白いでしょう。

アーバンパレス武蔵浦和の賢い買い方としては

・最後まで残らなそうな狙い目住戸

→西向きはサクッと売れてしまうでしょう。ずばり西向きが狙い目です。将来的に田島団地が建て替えられて眺望が変わる可能性はありますが壁ドンにはなりにくいでしょう。

・駐車場を確保してしまう

→仮に竣工後まで売れ残り一部住戸でサービスが始まったとしても駐車場を確保できたという満足度で納得しやすい。

・南向き最上階

→単価高ですが住宅街を向く南向きでサンルーフありですから満足度に期待ができます。

つまり西向きもしくは南向き最上階で駐車場確保希望であれば第一期で買うべきとアドバイスいたします。中途半端な住戸を駐車場確保なしで買うより後悔する可能性がグッと抑えられます。

前回の記事→アーバンパレス武蔵浦和(予想) 価格は?! お久しぶりの西浦和!!

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