今回ご紹介するのはシティハウス浦和パークフロントもといパークスクエア浦和常盤です!

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:西武建設
価格:4200万円~5200万円
専有面積:54.58㎡~70.00㎡ 
総戸数:72戸
規模:13階建て
交通:JR各線「浦和」駅徒歩9分(アトレ北口改札徒歩7分)
所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目
竣工:2019年4月5日

管理費(月額)11885円~14,965円 
修繕積立金(月額)5090円~6530円 

駐車場:20台(月額)16000円~21500円 
自転車置場:108台(月額)200円~500円 
ミニバイク置場:4台(月額)3000円

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス浦和パークフロント公式HP

改名騒動でお騒がせした(とくにお騒がせしてないw)パークスクエア浦和常盤の建物内モデルルームへ訪問しました。

ドミノマンションが多数ある浦和エリアお馴染みの東西に長い敷地(昔の税金対策の名残と言われています)ですが今回はご親切にも南側の土地持ち主が「いつかマンション建てると思うのでよろしく~」とお知らせしてくれているため入居者が「こんなはずではなかったのに・・・」となることがありません。それゆえ販売価格を抑えるしかないため浦和エリアの住友物件としては驚くほどの低単価で販売しています。公式HPにも「浦和常盤 この価格を待っていた」と書かれているくらいです(笑)

南面のマンション建設時期は未定ですが12階建てを予定しており、完成するとバルコニー面から2m先に立ちはだかることになります。さすがに手を伸ばして届く近さではないですが2m先に壁(外廊下なら共用廊下の手摺など)がくるわけですから壁ドン状態になることがほぼ確定しています。

外観デザインはバルコニー部分をダイレクトウィンドウ部分よりも出っ張らせており、ホワイト系とダーク系のタイルを使い分けることで住友不動産らしい素敵な外観となっています。(将来的に見えにくくなるのは残念ですが)

エントランスホールは1層のみとシンプルですが旧中山道からセットバックして側面及び天井を木目調とした大きな庇があるため目立つ存在となります。共用廊下は外廊下なのは仕方ないにしてもゆとりのない幅なのは残念なところです。ただ、S-マルチコアを採用して室外機を隠せていますから見た目の印象としては綺麗なものでした。

1階エレベーターホールのすぐ近くにごみ置き場があり便利ですがしっかりと前室を設けているため臭い漏れの心配は少ないでしょう。

駐車場設置率は約27%、建物下の平置きと敷地東側に機械式駐車場(ターンテーブル利用)となります。現状空きはあるとのことでした。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

55Bタイプ 1LDK+S 54.58㎡

画像出典:パークスクエア浦和常盤公式HP

6階 4200万円 坪単価254万円

55Cタイプ 2LDK 54.83㎡

画像出典:パークスクエア浦和常盤公式HP

6階 4200万円 坪単価253万円

65Dタイプ 2LDK+S 67.03㎡

画像出典:パークスクエア浦和常盤公式HP

6階 4900万円台 坪単価241万円

70Eタイプ 2LDK+S 70.00㎡

画像出典:パークスクエア浦和常盤公式HP

3階 5200万円台 坪単価245万円

平均坪単価は約250万円です。

ザ・パークハウス浦和レジデンスと同じくらいの坪単価ですから住友不動産にしてはおとなしいことはたしかです。斜め向かいの南面接道となるガーデンハウス浦和常盤が坪単価300万円ほどですからしっかりと壁ドン代が差し引かれています。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念。ザ・パークハウス浦和レジデンスには付いていただけに惜しいです。食洗機は付いています。

55㎡台の住戸でも浴室が1418サイズなのは素晴らしいです。

一部タイプを除けばスパンもしっかりと確保されており窓面豊かですから間取り自体はかなり魅力のあるものです。ただ、実物が見れるようになった今としてはダイレクトウィンドウの室内部分に下がり天井がくるため2500mmから1980mmへといっきに下がっていることを気にする方は多いでしょう。(将来的に南面の窓はカーテンを閉め切った生活となる予定ではあります)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ライフステージ浦和常盤公園 1997年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約165万円

・ヴィルヌーブ浦和常盤 1997年築 常盤1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・コスモ浦和常盤パークフォルム 1997年築 常盤1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約180万円

・ミオカステーロ浦和常盤 2008年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約200万円

・ポレスター浦和常盤 2012年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約215万円

・プラウド浦和常盤テラス 2019年築 常盤1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円

上記相場からパークスクエア浦和常盤の将来価値を予想すると

70Eaタイプ 2LDK+S 70.00㎡ 3階 5200万円(新築時) → 4770万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

エントランス周り

建設地周辺動画

維持費は㎡単価約218円。ディスポーザーありのザ・パークハウス浦和レジデンスが㎡単価約215円でしたからやや高くは見えてしまいます。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

浦和 8:00発
赤羽 8:10着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[京浜東北線]

浦和8:03発
南浦和8:06着
蕨8:10着
西川口8:12着
川口8:15着
赤羽8:19着
東十条8:22着
王子8:25着
上中里8:27着
田端8:30着
西日暮里8:31着
日暮里8:33着
鶯谷8:35着
上野8:38着
御徒町8:40着
秋葉原8:42着
神田8:44着
東京8:47着

浦和 8:06発
北浦和 8:08着
与野 8:10着
さいたま新都心 8:12着
大宮 8:15着

[湘南新宿ライン]

浦和 7:58発
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:37着

距離はありますが仲町小学校と常盤中学校が通学校ですからそれ目当てに検討される方も多いでしょう。

【総評】

当初は坪単価280万円ほどの予定価格でしたが目の前の土地がマンションになることがわかり1割以上の値下げ、かつ物件名を変更しての販売となっています。坪単価280万円で販売した後に南面に建物が立つことがわかったら涙する方がいたわけですが当初から壁ドンありきの価格となっているのは良心的です。

目の前の計画が頓挫したり、完成したら思いのほか気にならないとなる可能性もあるでしょう。

妥協点がわかりやすいですし、それを実物で確認できるわけですから割り切れる方にはむしろ美味しいでしょう。

前回の記事→パークスクエア浦和常盤 予定価格と間取り 後ろの地所さんどうするの?

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