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今回ご紹介するのはザ・パークハウス赤羽フロントです！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス
施工：村本建設
価格：未定
専有面積：30.00㎡～67.58㎡
総戸数：70戸（募集対象外住戸8戸含む）
規模：14階建て
交通：各線「赤羽」駅徒歩3分
所在地：東京都北区赤羽西1丁目
竣工予定：2023年1月下旬
駐車場：7台(機械式6台、身障者用平置1台)、敷地外4台
自転車置場：80台(平置1台、2段ラック式・下部スライド式79台)
ミニバイク置場：1台
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
モデルルームを見学してきたのですが価格設定がなかなか珍しいなぁ～と。
前回の記事で「平均坪単価約390万円」と予想、実際に予定価格ではありますが平均坪単価390万円でした。
そのため坪単価としてはまったく違和感ないのですがまさかの1Rや1LDKのほうがお安いのです。
設備仕様が違えど好立地のマンションとなれば狭い部屋に単価を盛り、広い部屋の単価を抑えることのほうが多いのです。
今作もシングル層に大ウケする立地のため狭い部屋の単価を盛ってくると思ったのですが…
どうしてこのような価格設定になったかという真相はわかりませんが推測としては
・東口含めればシングル向け住戸の供給が多く、赤羽駅全体としてみればライバルも多い。そして間取りも賃貸風多め。
・ディンクス、ファミリー向け住戸の供給は少なく、赤羽駅全体としてみればライバルも少ない。そして間取りは魅力ある(とくに2LDK)。
ということが影響しているでしょうか。
この価格設定によって
シングル＝「あれ？ちょっと安くない？」
となり
ディンクス・ファミリー＝「立地はいいけどちょっと足元見られたかなぁ～」
となるでしょうか。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1R 30.00㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
Bタイプ 1LDK 34.50㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
6階 4000万円台 坪単価383万円
10階 4200万円台 坪単価402万円
Cタイプ 1LDK 35.07㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
6階 3900万円台 坪単価367万円
10階 4000万円台 坪単価377万円
Dタイプ 1LDK 37.17㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
Eタイプ 1LDK 42.55㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
6階 4900万円台 坪単価380万円
10階 5100万円台 坪単価396万円
Fタイプ 2LDK 63.62㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
6階 7700万円台 坪単価400万円
10階 7900万円台 坪単価410万円
G1タイプ 3LDK 67.58㎡
画像出典：ザ・パークハウス赤羽フロント公式HP
G2タイプ 2LDK＋S 67.58㎡
10階 8400万円台 坪単価410万円
平均坪単価は約390万円です。
2LDKも3LDKも坪単価400万円クラスになることは違和感ないのですがいくら間取りが賃貸風とはいえ1LDKが坪単価350万円ほどから購入できるとは…これ、お若い方の1戸目にとても魅力が大きいですよね。
利回りも悪くありません。
あくまで周辺賃料からの算出ではありますが
Cタイプ 1LDK 35.07㎡ 6階 3900万円台 想定賃料月額130000円 利回り約4％
となります。
分譲マンションかつザ・パークハウスブランドとなればもう少しプラスされて4.5%くらいにはなるでしょうか。
けして特別高い数字ではありませんが築年数経過で賃料が大きく値下がるような立地ではないですから新築マンションとしては魅力が大きいでしょう。
Fタイプの2LDKも廊下が短く効率よい中で63㎡ありますから二人にしてはちゃんと面積取れてますし、3人でもいけそうな間取りですよね。メニュープランでウォークインクローゼットをウォークスルーにできます。洋室1はリクシルのデコマドが標準となっています。採光を確保するためな感じはありますが標準で付いてくるのは嬉しいですね。Fタイプのみ玄関前にトランクルームが設置されます。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。地所レジのザ・パークハウスブランドとしては珍しいですね。Aタイプを除いて食洗機、Eタイプ以上はキッチン・洗面天板クオーツストーン、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠、IOT(スマホで来客応答やエアコン操作、玄関ドア開け閉め等)などディスポーザーがないことを除けば違和感ないでしょう。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。Aタイプは下がり天井がきついので注意が必要です。その分お安いため割り切れるなら良いと思います。サッシ高は低めですし窓によっては網入りであるなど窓面へのこだわりはないもののバルコニー隣戸境はしっかりと背の高い隔て板となっています。
ディスポーザーはないもののごみ置き場を別棟として屋根ありとしていますからエントランスホール等への臭い問題の心配がありません。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズタワー赤羽 1999年築 赤羽西1 赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約250万円
・ルピナス赤羽駅前カーディナルタワー 2004年築 赤羽1 赤羽駅徒歩2分 新築時の坪単価205万円 現在の坪単価約290万円
・アドレシア 2006年築 赤羽西1 赤羽駅徒歩2分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約310万円
・ダイナシティ赤羽 2008年築 赤羽南1 赤羽駅徒歩3分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約330万円
・プラウドシティ赤羽 2011年築 赤羽2 赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約380万円
・ザ・パークハウス赤羽イーストウィング 2012年築 赤羽南1 新築時の坪単価235万円 現在の坪単価約315万円
・エステムプラザ赤羽アンダルシア 2017年築 赤羽2 赤羽駅徒歩5分 新築時の坪単価335万円 現在の坪単価約355万円
上記相場からザ・パークハウス赤羽フロントの将来価値を予想すると
Eタイプ 1LDK 42.55㎡ 10階 5100万円台(新築時) → 4620万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
高台から建設地を望む
駐車場はターンテーブル利用の屋外機械式6台と身障者優先平置き1台で設置率約10％、別途敷地外に4台です。機械式駐車場は全長5300mm、全幅1950mm、全高2000mmor2100mm、重量2300kgと全高は良いほうですね。
駐輪場は屋内で設置率約114％、出入口はオートドアがありエレベーターホールへも近いですから便利そうです。
維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて63㎡で3万円ほどになりそうとのことでした。
【総評】
腰を据えて～ではなくどうなるか分からない～という方のほうが合ってきますね。
良い意味でどうにでもなる物件です。
利便性は言わずもがなですし西口の駅近という希少性もありますから住んで良し、売っても貸しても良しです。
これだけの好立地ですから腰を据えて住みたいというニーズもあったでしょうけどもそのような価値観の方だと専有面積が物足りないのとディスポーザーは気になるでしょうか。
FタイプorGタイプであればGタイプは部屋数取れるもののディンクスでもファミリーでもとっつきやすいグロスとなっているFタイプのほうが選べる内はおすすめしやすいです。
シングル向け住戸の中では投資目線強いのであれば天井高気にせずにAタイプもありですがシングル層の「脱1R」を叶えてくれるのは北向きのBタイプですね。
動画もご覧ください！
■ザ・パークハウス赤羽フロント モデルルーム見学後のファーストインプレッション(2021/10/15)
■ゴージャス茂野のChance for you シングル・ディンクスにおすすめの新築マンション シングル＝3000万円台前半 ディンクス＝7000万円台前半 20代前半もチャンス！！(2021.10.16)
■ザ・パークハウス赤羽フロント 建設地周辺レポート（2021/07/01）
チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！
前回の記事 → ザ・パークハウス赤羽フロント 価格は？！ 建設地を見てきました！（2021.07.01）
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