ザ・パークワンズ日本橋人形町　価格と間取り　時代を感じる新築マンション

今回ご紹介するのはザ・パークワンズ日本橋人形町です！

［物件概要］第一期販売戸数15戸

売主：三菱地所レジデンス　東京建物
デザイン監修：市川奨建築設計事務所
施工：森本組
価格：6890万円～24900万円
専有面積：30.60㎡～80.71㎡（戸別防災備蓄倉庫・戸別宅配ボックス面積0.34㎡～1.39㎡含む）
総戸数：45戸(ザ・パークワンズクラブ会員販売住戸4戸含む)他に店舗1区画
規模：12階建て

交通：
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅（A2出口）徒歩3分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅（7番出口）徒歩5分
都営新宿線「浜町」駅（A2出口）徒歩5分

所在地：東京都中央区日本橋人形町2丁目
竣工予定：2025年10月下旬
引き渡し予定：2025年12月上旬

駐車場：4台（平置3台、身障者用平置1台）月額使用料35000円・40000円
自転車置場：45台（平置2台・2段ラック式（下部スライド式）43台）月額使用料300円～600円、他にシェアサイクルポート3台

管理費(月額)13770円～36320円(月額)
修繕積立金(月額) 5360円～14130円(月額)
インターネット利用料：935円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

約18年ぶりの甘酒横丁沿いの人形町物件となります。

最寄り駅は日比谷線と浅草線の人形町駅で徒歩3分ですが半蔵門線の水天宮前駅と都営新宿線の浜町駅も徒歩5分、T-CATも徒歩11分であるなど空港含めて多方面へのアクセスが容易です。

日本橋エリアはもちろん東京駅と銀座駅付近でも3キロほどですから自転車やタクシーであればあっという間の距離感です。

日常の買い物はマルエツプチとトルナトーレのピーコックストアが徒歩4分、まいばすけっとが徒歩5分、成城石井が徒歩6分と元々選択肢があるエリアですが2024年3月にオーケーの都市型店がオープンしたことでより便利になりました。そのオーケーまでは徒歩6分です。

通学校は徒歩5分の日本橋小学校か徒歩6分の久松小学校です。調整区域のためこの2校であれば空き状況(選択制の中での申し込み状況)に関わらずお好きなほうを選ぶことができます。

浜町公園が徒歩3分、中央区立総合スポーツセンターが徒歩6分、隅田川テラスが徒歩7分など子育てファミリーもシングル～ディンクスにとっても体が動かしやすい環境が整っています。

建設地は南東側の甘酒横丁(一方通行)と南西側の新大橋通りへ続く道(一方通行)が接道する角地となっています。従前は飲食店やコインパーキングがありました。

主開口部は全戸南東向き、接道向かいは5階建てくらいの建物がある程度ですから上階になると視界も抜けてきます。5階～6階くらいまではビルの窓とこんにちはとなりますが20m弱の離隔はあるためエリア内比較としては厳しくないほうです。

風除室をクランクインとすることで接道からのダイレクトinを避けていますし、エントランスホールからエレベーターホールへ向かう間では正面にある坪庭を自然と望むことができる辺りは小さめの土地ながら単調なものにはなっていません。

1階部分に店舗区画もある影響で単価帯からするとかなりこじんまりとしてはいるもののエントランスホールはガラスのデザインウォールと間接照明で美しい空間としていますし、外観デザインも風除室手前の木調ルーバーや二層ごとに妻側庇をせり出させるなど『見た目としては』億ションらしさを感じることができます。バルコニー隣戸境のスラブtoスラブの隔て板の色を使い分けているのもおしゃれですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　1DK　30.60㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

4階　6890万円　坪単価744万円
6階　7120万円　坪単価769万円
7階　7190万円　坪単価776万円

B1タイプ　1LDK　33.26㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

3階　7390万円　坪単価734万円
6階　7740万円　坪単価769万円
7階　7780万円　坪単価773万円

D2タイプ　2LDK　49.58㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

2階　12500万円　坪単価833万円

D1タイプ　2LDK　49.58㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

3階　12600万円　坪単価840万円

Eタイプ　2LDK　55.79㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

8階　15200万円　坪単価900万円

Fタイプ　3LDK　67.19㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

11階　19800万円　坪単価974万円
12階　19900万円　坪単価979万円

Gタイプ　3LDK　80.71㎡

画像出典：ザ・パークワンズ日本橋人形町公式HP

11階　24800万円　坪単価1015万円
12階　24900万円　坪単価1019万円

平均坪単価は約855万円です。

3LDKが枯渇したエリアとはいえ…なかなか強気ですね…

いや、それでスペックも億ションレベルなら良いわけですが、、、3LDKは床暖房が付くとはいえディスポーザーなし、、、さらにのさらに…直床です…マジですか…

間取りに関しても全体的に柱の食い込みが気になりますね。単価が高くなればなるほど柱の食い込みで損する額が大きいわけで頑張ってほしいところではありますが敷地面積もこじんまりとしていますし難しかったでしょうか。

ただ、3LDKに関してはワイドスパンで連窓サッシになっているのは南東向きの採光と眺望の抜けを活かせて良いですね。(3LDKは8階以上)

設備仕様としては1LDK・2LDKと3LDKで異なりますがキッチン・洗面天板フィオレストーン、食器棚(Aタイプを除く)、廊下・水回り床タイル、玄関電子錠、トイレ手洗い器、ミストサウナ(3LDK以上)、個別宅配ボックス、ゼッチ基準を満たしているなどけして悪いわけではないのですが…坪単価1000万円超えの部屋からするとかなりシンプルですし直床は…

基本天井高は2600mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■クレストフォルム日本橋人形町

2002年築　人形町駅徒歩2分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約530万円

動き一例

約77㎡
新築時4900万円台
中古時12500万円台

■ザ・パークハウス日本橋人形町

2013年築　人形町駅徒歩3分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約600万円

動き一例

約63㎡
新築時5800万円台
中古時11400万円台

■プラウド日本橋人形町パサージュ

2018年築　人形町駅徒歩2分

新築時の坪単価約430万円
現在の坪単価約700万円

動き一例

約61㎡
新築時7400万円台
中古時12900万円台

上記相場からザ・パークワンズ日本橋人形町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Eタイプ　2LDK　55.79㎡　8階　15200万円　→　12500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1区画含めてすべて平置きで計4区画、建物下と屋外が混在しています。建物下の区画でも住戸との行き来では雨に濡れてしまいます。

全長5000mm/6000mm×全幅2400mm/2500mm/3500mm×全高2300mm(建物下のみ)

駐輪場は屋内で住戸との行き来で雨に濡れません。

管理費は㎡単価月額約450円、ディスポーザーはないですが総戸数45戸の内廊下ですから高くなることに違和感はないのですが共用部もかなりシンプルですからコストパフォーマンスとしてはいまひとつではあります。

エレベーターは分速90mで1基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■クレストフォルム日本橋人形町　総戸数46戸　管理費㎡単価月額約186円

■ザ・パークハウス日本橋人形町　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約418円

■プラウド日本橋人形町パサージュ　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約276円

【住むレーション】

［日比谷線］

人形町　8:02発
小伝馬町　8:03着
秋葉原　8:05着
仲御徒町　8:07着
上野　8:09着

人形町　8:01発
茅場町　8:03着
八丁堀　8:05着
築地　8:08着
東銀座　8:10着
銀座　8:12着
日比谷　8:13着
霞ヶ関　8:16着
虎ノ門ヒルズ　8:18着
神谷町　8:19着
六本木　8:23着

［浅草線］

人形町5:13発
東日本橋5:14着
浅草橋5:16着
蔵前5:18着
浅草5:19着
本所吾妻橋5:21着
押上5:23着
青砥5:31着
京成高砂5:33着
東松戸5:40着
新鎌ヶ谷5:45着
千葉ニュータウン中央5:52着
印旛日本医大5:58着
成田湯川6:05着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）6:12着
成田空港（成田第1ターミナル）6:15着

人形町　5:10発
日本橋　5:12着
宝町　5:14着
東銀座　5:15着
新橋　5:17着
大門　5:19着
三田　5:22着
泉岳寺　5:24着
品川　5:27着
京急蒲田　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:41着
羽田空港第1・第2ターミナル　5:44着

［半蔵門線］

水天宮前　8:01発
清澄白河　8:03着
住吉　8:07着
錦糸町　8:08着
押上　8:12着

水天宮前　8:00発
三越前　8:02着
大手町　8:04着
神保町　8:07着
九段下　8:09着
半蔵門　8:12着
永田町　8:14着
青山一丁目　8:17着
表参道　8:19着
渋谷　8:22着

［空港リムジンバス］

東京シティエアターミナル（T-CAT／日本橋箱崎）　5:15発
羽田空港第2ターミナル　5:35着
羽田空港第1ターミナル　5:40着
羽田空港第3ターミナル　5:50着

東京シティエアターミナル（T-CAT）　5:30発
成田空港第3旅客ターミナル　6:32着
成田空港第2旅客ターミナル　6:35着
成田空港第1旅客ターミナル　6:40着

首都高の出入口が近いため車での遠出も便利です。

【総評】

ん～時代をものすごく感じる出物です。マンション(不動産)に詳しい方にはウケが悪いことでしょう。

そもそもパークワンズ(売主がそう謳っているわけではないですがパークハウスの下位ブランドと言っても違和感ない)である以上、スペック面が高くないことは理解できるのですがそれをパークハウス価格で販売しているところが枯渇エリアらしく足元見られてしまっていますよね。

とはいえ中古もそこまで出物は多くないですし、新築となれば超希少性がありますから『人形町エリアで新築マンションに住みたい』という方は買うしかないという…