プレシス大山 価格と間取り 池袋寄りの大山物件

今回ご紹介するのはプレシス大山です！

［物件概要］

売主：一建設
設計：西尾建築設計事務所
施工：三共建設
価格：3590万円～4610万円(第一期6戸)
専有面積：44.52㎡
総戸数：23戸
規模：13階建て
交通：東武東上線「大山」駅徒歩10分　都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩13分　各線「池袋」駅徒歩19分
所在地：東京都板橋区熊野町
竣工予定：2022年12月下旬

駐車場：平置1台（月額27000円）
駐輪場：24台（月額：400円）
バイク置場：3台（月額2300円）

管理費（月額）19050円
修繕積立金（月額）3120円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス大山公式HP

大山駅から徒歩10分、シングル向けで単駅の大山からその距離だと「う～ん…」となるかもですが池袋物件として見ると穴場感ある立地、出物です。それもあってか公式HPの地図に大山駅が記載ないのです…苦笑

そう考えるとプレシス池袋西でもよかったように思えますが最近は大山駅での新築マンションの供給が多く、大山駅周辺の再開発期待などなど大山のイメージも良くなってきている表れなのかもしれないですね。

池袋までの道のりは北口経由ですから「いやーん」感はあるかもですが思いのほか歩きやすい道のりです。私はプレシス大山の近くにある昭和鉄道という高校出身なのですが毎日のように池袋駅から平和通り商店街を経由して通っていました。(日によっては板橋区役所前駅から徒歩)

狭い土地ではありますが山手通りから一歩中へ入っているため静かめな住環境となりますし、角住戸率100％＆全戸南向き＆南面接道ということで駅から離れるなりの魅力を得られます。

総戸数23戸、全部屋44.52㎡ながらも外観デザインとしては重厚感あるものとなっていますし、エントランスアプローチもこじんまりしながらも植栽＆ホールの大窓など分譲マンションらしさを出せています。正面の縦に続くマリオンが中央は上部まで、左右は途中で切れているのが良い味付けとなりそうですし、共用廊下は内廊下としてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　2LDK　44.52㎡

画像出典：プレシス大山公式HP

3階　4090万円　坪単価303万円

Bタイプ　2LDK　44.52㎡

画像出典：プレシス大山公式HP

2階　3590万円　坪単価266万円
5階　4090万円　坪単価303万円
6階　4290万円　坪単価318万円

平均坪単価は約315万円です。

角＆南向きなのは良いのですが柱の食い込みはどうにかしてほしかったですね。浴室サイズももう1ランク上だと嬉しかったでしょうか。お若い(ラブラブ)ディンクスさんならこの広さでも問題ないかもですし、シングルがゆとりある1LDKとして利用するにしても手が出しやすい総額帯なのが良いですね。

南西方向は高さ制限35mとなるためプレシス大山より背の高いマンションが建つ可能性が極めて低くなります。それゆえ低層階と上層階でけっこうな価格差があります。低層階でも接道はしていますから割り切れば3590万円のパンダ部屋は魅力ですよね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井、音対策としてT-2サッシを採用しています。

周辺相場を確認しましょう！

・アークステージ北池袋　1996年築　熊野町　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約235万円

・アルファヴィル大山　2000年築　熊野町　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約235万円

・レーベン北池袋　2013年築　熊野町　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約230万円

・ブリリア大山ザレジデンス　2014年築　熊野町　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約295万円

・デュオステージ大山　2020年築　大山金井町　新築時の坪単価約330万円　直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス大山の将来価値を予想すると

Bタイプ　2LDK　44.52㎡　5階　4090万円(新築時)　→　3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記の部屋の想定賃料としては15万円ほどは付きますから利回りとしても4％をしっかりと超えてきます。

駐車場は平置き1台、駐輪場は1世帯1台は借りられます。

管理費は㎡単価月額約428円となかなか重たいです。

建設地

【住むレーション】

［東武東上線］

大山　8:02発
下板橋　8:04着
北池袋　8:06着
池袋　8:08着

［都営三田線］

板橋区役所前　8:06発
新板橋　8:08着
西巣鴨　8:10着
巣鴨　8:12着
千石　8:14着
白山　8:16着
春日　8:18着
水道橋　8:20着
神保町　8:23着
大手町　8:26着
日比谷　8:28着
内幸町　8:31着
御成門　8:33着
芝公園　8:35着
三田　8:36着
白金高輪　8:40着
白金台　8:42着
目黒　8:45着

［国際興業バス］

熊野町　7:48発
池袋四丁目　7:50着
豊島清掃事務所　7:52着
サンシャインシティ　7:56着
池袋駅東口　8:04着

池袋駅東口へ出る系統が主ですが徒歩3分、川越街道沿いの熊野町バス停から池袋駅へ出ることも可能です。西口へ出るなら山手通り沿いの金井窪バス停からのほうが便利です。

池袋駅からタクシー利用も便利です。私も学校帰りにバイトまでの時間がない際、友人と計4人で乗車して割り勘していました。プレシス大山からでも1000円かからないくらいですから残業後の贅沢(定時でお金たくさん貰えるなら最高ですがそんなに甘くないw)として帰宅時はタクシーでも良いかと思います。(深夜料金考慮しても残業代で稼ぐ人にはそこまで痛くない金額でしょう)

日常の買い物としてはドン・キホーテ北池袋店が徒歩6分、大山商店街も徒歩10分ほどですがこの辺りは平坦ですから自転車があると選択肢が広がります。ハタスポーツプラザ跡地の商業施設も楽しみです。

【総評】

池袋に寄り添いたいシングルにおすすめです！もしくはまだこの先どうなるかわからない(？？)若年層ラブラブカップルにも合ってきます！

駅近という魅力がないシングル向けマンションのため価格面でかなり魅力のあるパンダ部屋があります。壁ドン部屋ではないですし、今の時代に44㎡台のお部屋が3590万円はけっこう買いですよね。長く住むなら上階のほうが良いかとは思いますがとりあえずの1戸目で早いうちに買い替えそうというシングル・ディンクスさんに合ってきます。

大山物件として見てしまうとちょいと物足りない(大山駅周辺は魅力ですがもっと駅に近い物件も多い)のですが池袋に寄っていますから池袋に寄り添いたいけど価格を抑えたいとかさすがに池袋西口駅近は雰囲気がちょっと(修羅の街と呼ぶ方も多い←愛をこめてます)という方にはハマるかと！

もっともっと池袋を身近に楽しみたいけど西側は雰囲気が～というなら東池袋側の中古、例えばパークタワー池袋イーストプレイスの1LDKを狙うのも良いでしょう。

動画もご覧ください！

■プレシス大山　建設地周辺レポート