今回ご紹介するのはパークホームズ文京小石川ヒルテラスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 中央日本土地建物
施工:川口土木建築工業
価格:12000万円台~60000万円台 ※1000万円単位
専有面積:37.45㎡~162.84㎡(分譲)
総戸数:130戸(一般販売対象戸数106戸)
規模:12階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩3分
都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩3分
総武緩行線「水道橋」駅徒歩14分

所在地:東京都文京区小石川2丁目
竣工予定:2023年4月下旬

駐車場:機械式28台 平面8台
駐輪場:158台
バイク置場:13台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

後楽園駅と春日駅から徒歩3分、春日通り沿いとなります。

土地形状は南北に長いため南向き住戸の割合は少ないのですが南向き住戸を購入すれば春日通りからの礫川公園、そしてその先の小石川後楽園ビューとなりますから駅近×南向き×採光・眺望抜群とエリア内では希少な条件を満たす住戸もあります。春日通り沿いですから交通量はそれなりにありますから音問題はトレードオフと割り切る必要はあるものの電線は地中化されていますから(信号機がやや視界に入る住戸はある)低層階でも抜け感はなくとも緑と空を感じられるというのは今作の大きな強みとなります。

一方で西向きは接道しているものの西方向にかけてグラウンドレベルが高くなる(建設地も傾斜地です)のと目の前には河合塾の建物が、東向きは接道しておらず背の低い建物を超えると駅前のビル群が被ってくるなど南向きに比べると採光だけでなく眺望も劣るわけですがけして苦しいという感じはありません。(エリア柄抜け感を求めるのはなかなか難しい)

外観デザインに関しては曲線が美しい(バルコニーのガラス手摺も連動して曲線していくのが美しすぎるよ…)中に直線(ダイレクトウィンドウ)を加えて横のラインをずらすなど主張の激しいものとなっています。車寄せは車が出庫する際に通る部分の天井部はダウンライトが縦3列であるのに対して帰宅時に車が通る部分と歩行者部分の天井部は曲線となっているなど曲線+直線は外観正面部分だけに留まりません。

車寄せの部分がエントランスホールへ続くアプローチ(ピロティ)となっており奥行きをもたせてくれています。クランクインして中へ入るとホールもそれなりに長くとっており、さらにクランクインしてラウンジ横のエレベーターホールへ辿り着きます。ラウンジがある場所は傾斜地の関係上半地下(というか限りなく地下に近い)となっているのですがそれを活かして壁面上部に窓を設けて接道部分の植栽(外から見ると景石がこれまた美しい…)を望めるように、そしてその窓は水景をイメージ(光が水の流れのように見える)したものとなっています。

ラウンジ内には書籍が置かれ、ガラスケース内は渓流をイメージしたアートとなっており文京区の非タワマンらしい落ち着いた空間となっています。

駐車場は機械式多めではありますが屋内で住戸と直結しており作業中も行き来も雨に濡れないですし、駐輪場も主に屋内です。

住戸階も内廊下で各階ごみ置場もあります。屋内階段ですから外からの見栄えもいいですね。

とにかく美しいマンション!!そして高級マンション!!ということで立地含めてなぜにパークコートじゃないのか?!と思っていたのですが間取り図を見て私なりに答えがわかりました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

W75a´タイプ 3LDK 75.12㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 12000万円台 坪単価528万円
4階 12100万円台 坪単価532万円
5階 12200万円台 坪単価536万円

W75aタイプ 3LDK 75.12㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 12000万円台 坪単価528万円
4階 12100万円台 坪単価532万円
5階 12200万円台 坪単価536万円
6階 12300万円台 坪単価541万円
7階 12400万円台 坪単価545万円

W78タイプ 3LDK 78.60㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

8階 13900万円台 坪単価584万円

W85タイプ 3LDK 85.66㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 13700万円台 坪単価528万円
4階 13800万円台 坪単価532万円

W91タイプ 3LDK 91.04㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

10階 17600万円台 坪単価639万円

W93タイプ 3LDK 93.15㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

9階 17700万円台 坪単価628万円

W111タイプ 4LDK 111.71㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

6階 20800万円台 坪単価615万円

S77タイプ 3LDK 77.74㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

2階 13200万円台 坪単価561万円
3階 13800万円台 坪単価586万円
4階 14900万円台 坪単価633万円
5階 15600万円台 坪単価663万円
6階 15700万円台 坪単価667万円
7階 15800万円台 坪単価671万円
8階 15900万円台 坪単価676万円

S82aタイプ 3LDK 82.49㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

10階 17700万円台 坪単価709万円

S82bタイプ 3LDK 82.64㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

9階 17600万円台 坪単価704万円

S84aタイプ 3LDK 84.43㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

7階 17900万円台 坪単価700万円

S84bタイプ 3LDK 84.44㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

2階 12900万円台 坪単価505万円
3階 13800万円台 坪単価540万円
4階 15800万円台 坪単価618万円
5階 16600万円台 坪単価649万円
6階 16700万円台 坪単価653万円
7階 16800万円台 坪単価657万円
8階 16900万円台 坪単価661万円

S84Cタイプ 3LDK 84.48㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

9階 18900万円台 坪単価739万円

S93タイプ 3LDK 93.74㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

2階 17100万円台 坪単価603万円
3階 17400万円台 坪単価613万円
4階 18400万円台 坪単価648万円
5階 18900万円台 坪単価666万円
6階 20000万円台 坪単価705万円

S108タイプ 4LDK 108.83㎡ 

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

8階 29000万円台 坪単価880万円

S162タイプ 3LDK 162.84㎡(プレミアム)

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

12階 55000万円台 坪単価1116万円

E75a´タイプ 3LDK 75.12㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 12200万円台 坪単価536万円
4階 12800万円台 坪単価563万円
5階 13000万円台 坪単価572万円

E75bタイプ 3LDK 75.12㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 12200万円台 坪単価536万円
4階 12800万円台 坪単価563万円
5階 13200万円台 坪単価580万円
6階 13400万円台 坪単価589万円
7階 13600万円台 坪単価598万円
8階 13800万円台 坪単価607万円

E77タイプ 3LDK 77.20㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

7階 13100万円台 坪単価561万円

E80タイプ 3LDK 80.45㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

2階 11500万円台 坪単価472万円
3階 12400万円台 坪単価509万円
4階 12800万円台 坪単価526万円
5階 13200万円台 坪単価542万円
6階 13600万円台 坪単価558万円

E85タイプ 3LDK 85.66㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

3階 13700万円台 坪単価528万円
4階 14400万円台 坪単価555万円

E89タイプ 3LDK 89.46㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

9階 16900万円台 坪単価624万円

E111タイプ 4LDK 111.71㎡

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

6階 24000万円台 坪単価710万円

平均坪単価は約600万円です。

~住戸構成~

画像出典:パークホームズ文京小石川ヒルテラス公式HP

30㎡台 1DK 1戸
50㎡台・60㎡台 2LDK 8戸
70㎡台 2LDK 1戸 2LDK+S 16戸 3LDK 44戸
80㎡台 2LDK+S 4戸 3LDK 21戸
90㎡台 3LDK 7戸
100㎡台 プレミアム1戸 4LDK 3戸

2階は1部屋を除くと事業協力者住戸となっておりシングル向けの狭い部屋がずらりと並んでいます。ほとんどが賃貸運営かと思いますがメールコーナーやエントランス、ごみ置場などを分譲エリアとしっかりと分けているため自分たちと異なる属性が住まうことを気にされる方にとっては安心して購入できます。(賃貸区画に住まう方は分譲側のラウンジなどは使えない)

間取りの種類は豊富で内廊下ながらも吹き抜け部分があり行燈部屋を少なくするなど自分好みの間取りは見つけやすそうな点は良いのですが…下がり天井などが記載された間取り図を見ると…なるほど~これはパークコートではないですよね。ということがわかります。マンションを見始めてから約20年、パークコートを買えるようになり記事化することができるようになってから5年弱ということでまだまだひよっこレベルの知識ではあるのですがそんな私でさえもこれがパークコートだったとしたら「うぐぐ…」となるわけでもっとパークコートを知っている方だとひっくり返ってしまうかと。

※実際には土地仕入れの段階でパークホームズなのかパークコートなのかは決まっていると思います

でも安心してください!!今回はパークホームズです!!(笑)

部屋にもよりますがリビングの窓付近が2000mmとか1950mmとか…坪単価150万円のマンションじゃないんだぞー!!と。もちろん意味もなく下がりがあるわけではなくデザイン状の影響も出ていたりするわけですべてが無駄ではないのですがこれがパークコートであったならばもっと室内への影響薄くしてきますよね。(私が見てきたパークコートは少なくともそうでした)

「天カセ部分は下がってしまうし…まぁ天カセなだけいいんじゃない?」という声が聞こえてきました。NOー!!天カセではないのです!!天カセなしで2000mmとかまで下がるのです。しかも斜めに入ってくる住戸もあります。

間取りによるため真剣検討であればご自身の目で確認いただくのが当然一番ではあるのですが、この下がり天井のきつさを理由に購入を辞める方はかなり少数派だと思います。そこは売り手もプロですからね。この立地にあれだけ素敵な外観や共用部。文京区が優先順位高いとそもそも選択肢も少ないですからね。

そして価格ですね。お安くはないですがパークコート価格でないことはたしか。

エリア柄ですがパークコートブランドにこだわる方も少ないでしょう。広域検討者ではなく文京区内検討者からすればパークホームズブランドで少しでも買いやすい価格のほうが嬉しく感じるはずです。

三井による東京ドーム周辺の再開発を考慮すれば数年、数十年後「結果としてお得な買い物だった」となる可能性だってあるでしょう。もちろん実需の住宅購入で儲けを期待しすぎるのは良くないのですが、好きな街の好立地マンションでその街がさらに進化していくということは利便性はもちろん資産性にも繋がりますから「不動産を買いたい」という価値観が強めの実需層にも合ってきます。不動産において天井高が~なんて話はナンセンスですからね。居住性という部分ではもっと頑張ってほしかったですけどね…そしたらもっと高くなってしまうわけですが。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、玄関前カメラ付きインターホン、廊下床タイル、浴槽自動洗浄&床ワイパー(ミストサウナはなし)などパークホームズブランドとしては充実したものとなっています。プレミアムはリビングも床タイル、食洗機ミーレ、リビング天カセ、浴槽JAXSON(床ワイパーなどはなくなります)などグレードアップします。4階以上はオーナーズスタイリングで床タイル等々グレードアップ可能です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ小石川 2004年築 小石川2 後楽園駅徒歩5分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約420万円

・ザ・パークハウス小石川後楽園 2012年築 小石川2 後楽園駅徒歩1分 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約440万円

・プラウド本郷ヒルトップ 2014年築 本郷1 春日駅徒歩4分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約455万円

・クレヴィア小石川後楽園 2020年築 小石川2 後楽園駅徒歩2分 新築時の坪単価約475万円 現在の坪単価約510万円

・パークコート文京小石川ザタワー 2021年築 小石川1 後楽園駅徒歩2分(春日駅直結) 新築時の坪単価約575万円 現在の坪単価約650万円

~個別の動き~

・23階 61.89㎡ 東向き 新築時9900万円台 中古時13200万円台

・36階 76.36㎡ 東向き 新築時13000万円台 中古時15000万円台

上記相場からパークホームズ文京小石川ヒルテラスの将来価値を予想すると

W75aタイプ 3LDK 75.12㎡ 7階 12400万円台(新築時) → 11100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は分譲住戸用が32台、設置率約30%ですから足りない感じはありますね。100㎡以上の住戸には新築時の優先権が付きます。(プレミアムでも専用使用権ではないのですね)

機械式のサイズが…全幅1850mmです。全高1750mmスタートなのはいいですけど…この価格帯でも車所有者への愛ってないのですね。ただ、屋内ですし出入口にゲートがあるなどチープというわけではありません。月額29000円~40000円です。

駐輪場は屋内と屋外で設置率約115%です。

コンシェルジュなし、管理員週5日勤務ですがエレベーターには着床制限を付けてくれています。

管理費は㎡単価月額約315円、部屋の価格からすれば抑えめですね。24時間有人管理で共用部の多いパークコート文京小石川ザタワーが㎡単価月額約440円ですからより納得しやすいのではないでしょうか。

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

後楽園 8:00発
本郷三丁目 8:02着
御茶ノ水 8:04着
淡路町 8:06着
大手町 8:08着
東京 8:10着
銀座 8:12着
霞ヶ関 8:15着
国会議事堂前 8:17着
赤坂見附 8:19着
四ツ谷 8:22着
四谷三丁目 8:24着
新宿御苑前 8:26着
新宿三丁目 8:28着
新宿 8:29着

後楽園 8:00発
茗荷谷 8:03着
新大塚 8:05着
池袋 8:08着

[南北線]

後楽園 8:03発
東大前 8:06着
本駒込 8:08着
駒込 8:10着

後楽園 8:03発
飯田橋 8:05着
市ヶ谷 8:07着
四ツ谷 8:09着
永田町 8:12着
溜池山王 8:14着
六本木一丁目 8:17着
麻布十番 8:20着
白金高輪 8:22着
白金台 8:24着
目黒 8:27着

[三田線]

春日 8:01発
白山 8:03着
千石 8:05着
巣鴨 8:07着

春日 8:04発
水道橋 8:05着
神保町 8:07着
大手町 8:11着
日比谷 8:13着
内幸町 8:15着
御成門 8:17着
芝公園 8:19着
三田 8:21着
白金高輪 8:24着
白金台 8:27着
目黒 8:29着

[大江戸線]

春日 8:02発
本郷三丁目 8:04着
上野御徒町 8:06着
新御徒町 8:08着
蔵前 8:10着
両国 8:12着
森下 8:14着
清澄白河 8:16着
門前仲町 8:19着
月島 8:21着
勝どき 8:23着

春日 8:00発
飯田橋 8:02着
牛込神楽坂 8:04着
牛込柳町 8:06着
若松河田 8:08着
東新宿 8:10着
新宿西口 8:13着
都庁前 8:16着

日常の買い物としては2021年9月23日にオープンしたばかりの文京ガーデンのマルエツ(春日駅前店)、ラクーアの成城石井が近いですね。もう少しだけ足を延ばせばダイエー、ドン・キホーテ、クイーンズ伊勢丹などもあります。

通学校は礫川小学校で徒歩5分、第三中学校で徒歩6分です。当然私立派も多いでしょうけどもこの立地なら選択肢も豊富ですね。子供目線だとラクーア(東京ドームシティ)がすぐ近くなのが羨ましすぎる(笑)大人目線でもスパラクーア(フィットネスもあります)や東京ドーム(野球などのスポーツ好きやその他イベント好きにもたまらん)が近いというのもいいですね~。

傾斜地ではありますが駅側と異なりハザードマップで色つかないのも魅力の一つでしょう。

【総評】

文京区内の駅近でこれだけ土地が広く整形地であることだけでも希少性ある中で外観デザインなど造りこんでいますからパークコートであることにこだわらない方にとってはパークホームズだからこその価格設定ということでプラスに感じられるのではないでしょうか。

パークコート文京小石川ザタワーの中古と同じ価格なのであれば「中古でいいじゃん」となるわけですがそちらよりも1割ほどお安いので買いやすさもありますね。もちろん駅直結と比べるのはどうなのよと言われそうですがだったらパークコート文京小石川ザタワーを新築時に購入しておくべきでしたから今の時点で見れば駅直結と非駅直結で1割お安く買えるのであれば違和感ないでしょうというお話です。

パークコート文京小石川ザタワーよりも投資目線の方が少ないがゆえに中長期的に落ち着いて暮らしたい方にも合ってきそうですね。実需として満足度が高く、そこに資産性も付いてくるとなればこのエリアで検討している方が気に入った際に買わない理由はないでしょう。

動画もご覧ください!

■パークホームズ文京小石川ヒルテラス 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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