今回ご紹介するのはパークホームズ浅草寿です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:川口土木建築工業
価格:4598万円~7098万円
専有面積:55.49㎡~71.43㎡
総戸数:78戸(事業協力者戸数1戸含む)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ銀座線「田原町」駅徒歩3分
都営大江戸線「蔵前」駅徒歩6分
都営浅草線「浅草」駅徒歩8分
つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩9分

所在地:東京都台東区寿2丁目3番3号
竣工:2017年3月

賃料(地代):5340円~6880円
解体準備金:6070円~7820円

駐車場:機械式12台(月額23000円~29000円) 敷地内平面7台(月額32000円~36000円)
駐輪場:82台(月額100円~300円)
バイク置場:4台(月額2000円)

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ浅草寿公式HP

もともと「マンションウェルカム!」と思ってくれる住民が少ないエリア(歴史を大切にする方が多い)であることはたしかですが今回はちょっと揉めすぎですね。。。話がまとまらず賃貸マンションにするのかと思いきや最終的に分譲マンションとして販売する決断をしたようです。

田原町駅最寄りのマンションは数多くある中で駅近でありながらも大通りから内側に入った希少性ある立地、しかも全戸南向きという好条件のため揉め事がなければ(揉めないよう三井がしっかりと対応していれば)おすすめしやすいマンションだったのですが・・・。もちろん三井としてみれば法に基づいて建設しているわけでけして違法建築物というわけではないのですがここまで揉めてしまうと購入者としては良い気分はしないでしょう。

竣工は2017年3月ですから1年経過しています。

所有権ではなく定借、周辺住民との揉め事もあってお安く出してくるかと思いきやそうでもなくびっくり。定借のマンションに関してはメリットもあり、それ自体はなんら問題ないのですが当然所有権に比べてお安くないのであればおすすめしにくくなりますし、そもそもパークホームズ浅草寿は約57年しか住めません。(揉め事がなければ60年住めました)最近は70年間住める定借も多いですから短く感じてしまいます。

価格と間取りを共有いたします!

Aタイプ 3LDK 67.86㎡ 管理費(月額)16690円 修繕積立金(月額)6790円

画像出典:パークホームズ浅草寿公式HP

3階 5558万円 坪単価270万円
11階 5898万円 坪単価287万円

B1タイプ 2LDK 55.49㎡ 管理費(月額)13650円 修繕積立金(月額)5550円

画像出典:パークホームズ浅草寿公式HP

2階 4598万円 坪単価273万円
3階 4668万円 坪単価278万円
4階 4688万円 坪単価279万円
11階 4998万円 坪単価297万円
12階 5088万円 坪単価303万円

B2タイプ 2LDK 55.49㎡ 管理費(月額)13650円 修繕積立金(月額)5550円
11階 4998万円 坪単価297万円
12階 5088万円 坪単価303万円

C1タイプ 3LDK 65.60㎡ 管理費(月額)16140円 修繕積立金(月額)6560円
11階 5598万円 坪単価282万円
12階 5688万円 坪単価286万円

C2タイプ 3LDK 65.60㎡ 管理費(月額)16140円 修繕積立金(月額)6560円
2階 5198万円 坪単価261万円
3階 5268万円 坪単価265万円
7階 5408万円 坪単価272万円
11階 5598万円 坪単価282万円
12階 5688万円 坪単価286万円

Dタイプ 3LDK 71.43㎡ 管理費(月額)17570円 修繕積立金(月額)7140円
2階 5998万円 坪単価277万円
3階 6028万円 坪単価278万円
8階 6248万円 坪単価289万円
9階 6348万円 坪単価293万円
10階 6398万円 坪単価296万円
11階 6448万円 坪単価298万円
12階 6598万円 坪単価305万円
13階 6898万円 坪単価319万円
14階 7098万円 坪単価328万円

平均坪単価としては約290万円となります。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

※周辺の参考マンションはすべて所有権

・ライオンズマンション浅草寿町 2000年築 田原町駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円

・クリオ浅草参番館 2004年築 田原町駅徒歩5分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約235万円

・イニシア浅草 2008年築 田原町駅徒歩5分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約260万円

・グランスイート浅草ウエスト 2011年築 田原町駅徒歩2分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約275万円

・ウィルローズ元浅草 2012年築 田原町駅徒歩6分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約270万円

・ルフォンリブレ浅草寿 2016年築 田原町駅徒歩6分 新築時の坪単価約300万円 直近事例なし

上記相場からパークホームズ浅草寿の将来価値を予想すると

C2タイプ 65.60㎡ 7階 5408万円(新築時) → 4380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

全戸南向きでさらに南側が接道しているため駅に近いのに日当たり良好なお部屋が多くなります。しかも建物を北側に寄せているためよりゆとりがあるのですが・・・そこが周辺住民と揉めた原因の一つとも言えるでしょう。セットバックしなければ北側と壁ドン状態にはならなかったわけで。

ただ今回揉めたのは日照権についてだけではなかったですし、三井さんが悪者というわけではありません。また周辺住民全員が反対しているわけではなく、反対運動をすることに反対している人もいました。そもそも歴史ある土地ですから掘れば何かが出てくるなんてのはあるあるです。

ただ私が周辺住民だったら北側ゆとりなしの南側ゆとりありではさすがに怒るなぁ~とは。南側に何かが建つのは仕方ないにしても配慮してほしいと思うのは誰もが同じでしょう。

画像出典:パークホームズ浅草寿公式HP

設備面ではディスポーザーがありませんがキッチン天板天然石、洗面台天板御影石、トイレ手洗いカウンターなどグレード高いものとなっています。

外観は日建ハウジングシステムが設計に入っているだけありかっこいいですね。

【住むレーション】

[銀座線]

田原町 8:01発
上野 8:05着
日本橋 8:14着
虎ノ門 8:23着
渋谷 8:35着

【総評】

マンションの供給が多いエリアの中でも希少性ある立地です。利便性を得つつ日当たりも重視される方にはとても向いていると言えるでしょう。

あとは57年という短い期間の定借ということをどう割り切るかですね。

例えばC2タイプ、65.60㎡、7階、5408万円のお部屋をフルローンで購入したとします。その際に57年間で支払う金額をざっくりとですが計算してみましょう。

建物本体に支払う金額:約6800万円(35年フルローン、金利1.360%で計算)
購入時諸費用:約200万円
管理費総額:約1100万円(変動なしとして計算)
修繕積立金:約900万円(㎡200円で計算)
解体準備金:約500万円(変動なしとして計算)
地代:約430万円(変動なしとして計算)

合計で約1億円です。

※実際には建物部分の固定資産税が別途かかります
※住宅ローン減税対象物件です

1憶円を57年で割ると年間約175万円、月額約146000円です。

ざっくりとした計算ですから多少のズレはありますが上記計算をどう感じるかですね。

これだけの好立地に月額15万円で住めていたと思えばけして割高感ないことはたしかですがやはり70年定借に比べると弱いですね。仮に70年定借だったとして計算すると

建物本体に支払う金額:約6800万円(35年、フルローン、金利1.360%で計算)
購入時諸費用:約200万円
管理費総額:約1350万円(変動なしとして計算)
修繕積立金:約1100万円(㎡200円で計算)
解体準備金:約500万円(変動なしとして計算)
地代:約530万円(変動なしとして計算)

※実際には建物部分の固定資産税が別途かかります
※住宅ローン減税対象物件です

合計で約10500万円です。

10500万円を70年で割ると年間約150万円、月額約125000円となりますからだいぶ目に優しい実質の支払額となります。

同じ価格で70年定借だったらおすすめしやすかったのになぁ~と。タラレバ言っても仕方ないのですがこの価格で57年定借となるとちょいと高いですね。

ただ救いな点としては繰り返しになりますが数多くある田原町駅最寄りのマンションの中でも条件がとても良いということです。少しお高いことはたしかですが周辺マンションよりも優れている点が多いことはたしかです。

また上記お部屋を借りるとなれば新築時で20万円+α、築年数が経過しても20万円前後となる賃料相場となります。

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~2018年8月26日追記~

78戸(事業協力者戸数1戸含む)の内約40戸が供給済み


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2 件のコメント

    • マンマニファン様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      千葉ニュータウン中央、流山セントラルパークの記事でしょうか?

      千葉ニュータウン中央の記事は来週当ブログとスムログにて、流山セントラルパークの記事はスムログにて取り上げる予定です。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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