今回ご紹介するのはクレヴィア池袋westです!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
施工:合田工務店
価格:未定
専有面積:27.75㎡~55.14㎡
総戸数:64戸
規模:15階建て
交通:JR各線・丸ノ内線 有楽町・副都心線 西武池袋線 東武東上線「池袋」駅徒歩5分
所在地:東京都豊島区西池袋2丁目
竣工予定:平成31年3月上旬

駐車場:機械式駐車場6台 平置駐車場(身障者用)1台
バイク置場:4台
自転車置場:60台

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア池袋west公式HP

イェス!クレヴィア!!(初代CM)

池袋駅西口駅近としては久しぶりですね~!!

私がモデルルーム訪問した中では2013年築のルミナリータワー池袋以来となります。

しかし、、、池袋駅の新築マンション相場もめちゃ上がってきてます。もう庶民には手が届かないレベルに。。。

まずは価格からご覧ください。

Aタイプ 55.14㎡

モデルルーム配布資料より

8階 7200万円台 坪単価431万円
13階 7300万円台 坪単価437万円

Cタイプ 27.75㎡
8階 3800万円台 坪単価452万円

B´タイプ 27.97㎡
5階 3600万円台 坪単価425万円

Dタイプ 46.1㎡
8階 6000万円台 坪単価430万円
13階 6100万円台 坪単価437万円

Fタイプ 41.67㎡
11階 5400万円台 坪単価428万円

Eタイプ 41.67㎡
14階 5500万円台 坪単価436万円

平均坪単価としては440万円前後になりそうですね。

池袋エリアも評価されてきたということでしょう。同じく山手線駅近のブリリア秋葉原が坪単価420万円ほどですから池袋も割安感がなくなったことはたしか。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ池袋駅前 2005年築 JR池袋駅徒歩3分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約295万円

一例 4400万円台(新築時) → 6000万円(2017年) 約66㎡

・ルミナリータワー池袋 2013年築 池袋駅徒歩4分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約370万円

一例 5100万円台(新築時) → 6800万円(2017年) 約60㎡

上記相場から考えられるクレヴィア池袋westの将来価値としては

Fタイプ 41.67㎡ 11階 5400万円台(新築時) → 4680万円(築5年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ルミナリータワー池袋が坪単価270万円であったことを考えると約5年ほどで1.6倍の価格に。同マンションが中古で坪単価370万円で動いていることを考慮すれば新築で坪単価400万円を超えてくることは何ら不思議ではないわけですが。

上記画像内、白囲いの手前にある箱のようなものは東京電力の設備でマンション完成後も残ります。(敷地外扱い)

クレヴィア池袋westの立地面での魅力としては池袋駅西口徒歩5分でありながらバルコニー面となる南側が住宅エリアとなるため囲まれ感もなく眺望、採光ともに良好なお部屋が多くなっていることです。背中側に専門学校とラブホテルがあるなど池袋駅西口徒歩5分らしい面もありますがバルコニー面が住宅街ということは同エリア内の駅近分譲マンションとして希少性があります。

真横に消防署がありますが車両の出入りは真逆のためそこまでは気にならないと思いますが物件側の敷地で消防隊員の方が訓練を実施しているため日中は少し気になるかもしれません。

外観、エントランスやコリドーに関しては設計会社に三輪設計を起用して規模感のないマンションの割にはしっかりと造りこまれています。ただ残念だったのはごみ置き場の位置と扉の数。毎日のように利用、立ち寄るエレベーターホールとメールコーナーの真後ろにゴミ置き場を設けている時点で「ん~」なのですが扉が1枚のみ・・・。ディスポーザーのないマンションなのですからここはより配慮してほしかったですね~。せっかくおしゃれなコリドーにしているのですからそこは愛を見せるべき点でした。もちろんごみを捨てる分には最高に楽な位置にあるわけで利便性としては高いです。

エレベーターに一番近いお部屋の玄関ドアの位置がきつすぎますね。これではエレベーター待ちしている人にぶつかってしまいます。分譲マンション、しかも高額マンションなわけですからこれはどうにかならなかったのでしょうか。

モデルルーム配布資料より

共用部はおしゃれなシェアラウンジを設けています。ミニシンクが設置されており貸し切ってパーティーや軽い打ち合わせなどに利用することができます。

構造面で驚いたのは直床です。私は直床否定派ではありませんし自身も直床のマンションを何度も購入しています。

ただ、ただですよ!坪単価400万円を超えているマンションで直床はねぇ~。。。と。玄関含めた室内すべてがフラットになっているのは見た目的に綺麗ではありましたが二重床にすべきだったのではないかと思います。

設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが食洗機、廊下床タイル、トイレ手洗いカウンター、床暖房、ラクセスキーなどを採用しています。(1Kは一部設備仕様が異なります。)

内廊下としていますが廊下が狭く玄関扉を開けると人が通るスペースすらほぼなくなります。戸数が少ないとはいえ賃貸じゃないんですからぁ~と。

【総評】

立地で売れるので外観や共用部以外はそれほどというマンションです。

立地が魅力的すぎますから住まい探しにおいて一番重視する点が立地であればとてもおすすめしやすいマンションとなります。今後再開発の続く池袋エリアにおいて西口徒歩5分で購入しておけば底堅いことたしかでしょう。

ただ一番広い55㎡台のお部屋はデッドスペースが多く3人暮らしにはけっこうきつい広さとなっていますから全体的にシングル、ディンクスの方がターゲットとなるでしょう。

利回りは3%台と完全投資としては厳しい水準のためほとんどの方が実需として購入するであろう点は住まう方にとってはプラス材料と言えるでしょう。

関連記事

クレヴィア池袋East 価格は?! 現地を見てきました!

プラウドタワー東池袋?!(予想) 東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業

クレヴィア池袋westの物件詳細はコチラ

~2018年4月12日追記~

駐車場:機械式6台、平置(身障者用)1台[月額:28000円~33000円]
自転車置場:60台[月額:150円〜450円]
バイク置場:4台[月額:450円]

第1期販売物件概要

販売戸数:25戸
間取り:1K〜2LDK
販売価格:3590万円~7290万円台
最多販売価格帯:5200万円台(6戸)※100万円単位
専有面積:27.75㎡~55.14㎡

管理費(月額)9200円〜18200円
修繕積立金(月額)2800円~5500円
インターネット利用料(月額)990円


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です