今回ご紹介するのはプレシス船堀です!

[物件概要]第1期販売戸数7戸

売主:一建設
設計:西尾建築設計
施工:関組
価格:3990万円~5390万円
専有面積:55.01㎡~71.00㎡
総戸数:23戸
規模:8階建て
交通:都営新宿線「船堀」駅徒歩9分
所在地:東京都江戸川区宇喜田町
竣工予定:2022年9月下旬

駐車場:平置8台 うち1台福祉対応駐車場 (月額20000円)
駐輪場:36台 (月額300円・400円)
サイクルポート:6台 (月額2000円)
バイク置場:2台 (月額3000円)

管理費(月額)18050円~21840円
修繕積立金(月額)3850円~4970円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス船堀公式HP

都営新宿線急行停車駅の船堀駅から徒歩9分、供給中のパークホームズ船堀と同じ徒歩分数で途中までの道は同じ(並木道が続く船堀ロード経由)なのですが今作は船堀街道沿いとなります。

もともとガソリンスタンド(エネオス)があった場所で街道沿いにはラーメン屋さんや回転寿司店などが立ち並ぶため住環境としての落ち着きを求めるならばパークホームズ船堀となるわけですがバルコニー面となる南西側は接道していますから採光面は問題ありません。

パークホームズ船堀は工業地域でしたが今作は準工業地域と第一種中高層住居専用地域の混合となります。(パークホームズ船堀は現地へいくと現状工業地域感はかなり薄い)

混合ということとそもそも土地の広さがないことも影響して船堀街道沿いながらも8階建てと背は低めですが先に述べた接道とそこから先もお寺(お墓があるためそこを気にする人もいますでしょうか)となるため採光だけでなく眺望もけして悪くないというのは魅力の一つとなります。

宇喜田公園と行船公園が徒歩10分圏内、通学校の宇喜田小学校へ徒歩8分、葛西第二中学校へ徒歩2分など子育て世代からすると魅力が大きいと感じることでしょう。言わずもがなですがシングル・ディンクスさんという立地ではなく、非子育てファミリーがなんらかの理由で都営新宿線沿いの本八幡寄り区間を選ぶとしてもプラウド瑞江のほうが合ってくるでしょう。

外観デザインとしてはバルコニーガラス手摺の白のマリオン、西側のエントランスアプローチは少し奥まらせて中へ入るとクランクイン、側面と天井部の木目調ルーバーと折り上げ天井で単調としてないホールからエレベーターホールという流れで分譲マンションらしさはしっかりと出せていますが総戸数23戸ですから共用空間はこじんまりとしています。ただ、総戸数23戸ながらも屋外平置き駐車場を8台とできています。設置率としては約34%ですが船堀街道沿いがゆえに車移動も便利ですから車持ちには嬉しいのではないでしょうか。首都高の湾岸線、小松川線、中央環状線とも行き来しやすい立地です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.00㎡

画像出典:プレシス船堀公式HP

2階 5390万円 坪単価251万円

Bタイプ 2LDK+S 70.43㎡

画像出典:プレシス船堀公式HP

3階 5190万円 坪単価243万円
4階 5290万円 坪単価248万円

Cタイプ 3LDK 55.01㎡

画像出典:プレシス船堀公式HP

1階 3990万円 坪単価239万円
3階 4490万円 坪単価269万円
4階 4590万円 坪単価275万円

平均坪単価は約260万円です。

プレシスブランドですから55㎡の3LDKに特別驚くわけではないのですが逆に70㎡超を2列とは三井レジとの競合となる中で勇気あるなぁ~と。(計画時点で三井レジとの競合をわかっていたとは限らないですが)

一概には言えませんがエリア内でグロスが高くなるほどブランドマンションを好む方が多くなるのは自然の流れですから3列とも65㎡のほうが売りやすかったとは思うのですが。(設計上それができるとは限らないですが)

ただ、検討者からすれば尖った狭い3LDKとちゃんとした広さの3LDKがあることで中途半端感ないのは良いことですね。55㎡が角住戸というのも尖っていますから部屋は狭くていいから角住戸派という方にもハマってきます。

1フロア3戸でどの間取りもリビングin洋室は多いものの中住戸はワイドスパンであったり無駄をなくして収納を多めに確保したりと間取りの苦しさは感じられません。(もちろん55㎡の3LDKは狭いですが買いやすさを優先させるコンセプトであることが多い売主さんです。)

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機はありますし浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、スマホ対応の玄関電子錠などパークホームズ船堀よりかなりスペック高くなっています。これだと大手ブランド派も心揺れそうですね。

建設地

周辺売買相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデンシティ船堀 1997年築 北葛西1 船堀駅徒歩9分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約165万円

・パークスクエア北葛西 1999年築 北葛西1 船堀駅徒歩9分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約170万円

・藤和シティホームズ船堀airytower 2001年築 船堀駅徒歩10分 宇喜田町 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・クレッセント船堀 2009年築 宇喜田町 船堀駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円

・アデニウム西葛西 2009年築 北葛西2 船堀駅徒歩11分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約180万円

周辺賃料相場を確認しましょう!

・パークスクエア北葛西 ㎡単価約2200円(約75㎡)

・クレッセント船堀 ㎡単価約2550円(約75㎡)

上記相場からプレシス船堀の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 55.01㎡ 3階 4490万円(新築時) → 3780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場はサイクルポート合わせると設置率200%を超えます。

管理費は㎡単価月額約328円、平置き駐車場とはいえ総戸数が影響してか重たいですね。

~周辺分譲マンション維持費参考~

・ライオンズガーデンシティ船堀 管理費㎡単価月額約226円

・パークスクエア北葛西 管理費㎡単価月額約265円

・藤和シティホームズ船堀airytower 管理費㎡単価月額約178円

・クレッセント船堀 管理費㎡単価月額約219円

・アデニウム西葛西 管理費㎡単価月額約217円

【住むレーション】

[都営新宿線]

船堀 8:01発
一之江 8:03着
瑞江 8:06着
篠崎 8:08着
本八幡 8:12着

船堀 8:00発
東大島 8:02着
大島 8:04着
西大島 8:06着
住吉 8:08着
菊川 8:10着
森下 8:11着
浜町 8:14着
馬喰横山 8:16着
岩本町 8:17着
小川町 8:19着
神保町 8:21着
九段下 8:23着
市ヶ谷 8:25着
曙橋 8:28着
新宿三丁目 8:30着
新宿 8:32着

[路線バス]

葛西第二中学校前 7:39発
~中略~
葛西駅前 7:57着

徒歩2分ほどのバス停(葛西駅を通る系統は船堀街道沿いではなく中学校北側の道。船堀街道沿いからは西葛西駅を経由する系統だが本数は少ない)から葛西駅方面へ出ることも可能です。日常使いは船堀駅という方がほとんどでしょうけども葛西駅も徒歩以外であればそれなりに使いやすい距離には位置しています。

日常の買い物が徒歩圏内だとちょいと不便なのですよね。コンビニは目の前にありますがスーパーマーケットは船堀駅周辺へ出るかイオン葛西店へ徒歩12分、サニーモール西葛西へ徒歩16分となります。自転車があると便利ですから駐輪場設置率200%は良いほうですね。もちろんすべてがサイクルポートならより魅力ではあるのですが。(ファミリー向けマンションでも駐輪場設置率200%切っており結果足りないという事例を痛いほど目にしています)

マイカーなしだと子供と出かけるのに自転車という方も多いですからね。私もマイカーなしの家庭&非駅前で育ったので子供の頃そうでした。

【総評】

パークホームズ船堀など他物件よりも若干低めの坪単価(55㎡除く)としてきています。

ただ、エリア柄坪単価ではなく毎月の支払いで買う買わないを決める方が多いわけでそんな中で毎月の支払いが維持費合わせて15万円を超えてしまう70㎡が主であったことはプレシスブランドとしては意外でした。単純計算でしかないですが65㎡ならぎりぎり15万円かほんの少しオーバーするくらいですので。(もちろん当初の支払いです)

それでもパークホームズ船堀と比べた際にブランド力としてはあきらかに劣るのですが室内の設備仕様があきらかに勝っているのは大きなポイントとなりますね。

立地としては駅までの動線が日中ならパークホームズ船堀のほうが川沿い歩けて魅力なのですが夜だと船堀街道沿いのプレシス船堀のほうが安心はしやすいでしょうか。

船堀駅で新築マンションを検討しており、静かな船堀よりも駅前ほどではないけどもほどよい賑わいを感じられる船堀がお好きな方に合ってきます。

動画もご覧ください!

■プレシス船堀 建設地周辺レポート

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