今回ご紹介するのはプラウド浦和です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:30.45㎡~114.11㎡
総戸数:152戸 (非分譲住戸6戸含む)
規模:15階建て
交通:JR京浜東北線・上野東京ライン・湘南新宿ライン「浦和」駅徒歩5分 ※アトレ北口徒歩4分(利用可能時間7:00~24:15)
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目
竣工予定:2023年1月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド浦和公式HP

浦和駅西口もしくはお馴染みのアトレ北口から徒歩4分~5分、駅から信号なしで仲町商店街を通り少し中へ入るだけですから徒歩分数以上に近く感じやすいでしょう。

駅前には百貨店、物件手前にはイトーヨーカドーなどなど日常の買い物利便性の高さは言わずもがな、通学校も高砂小学校で徒歩9分、岸中学校で徒歩24分と近いというわけではないですが人気学区です。

土地形状は歪ですが東西に長い敷地で南向き住戸を多く設定できています。西向きもありますがそちらは角を除くと1LDKや2LDKが主となるようです。

南側には背は低めですがビル、西側には埼玉縣信用金庫があるなど囲まれ感は浦和らしいものですが現状では南向きの6階から上くらいは壁ドンにはならなそうです。(5階以下は位置にもよりますが近いところだと5mくらいでしょうか)

囲まれ感に関してはそれを気にしてしまうと浦和駅近くで買うこと自体が難しいのでそこは飲める方が多いでしょう。飲めないなら浦和駅近で買うのはかなり難しくなってきます。タワーもありますしないわけではないですが他エリアに比べると抜け感ある部屋の率はかなり低くなります。

それよりか今回最大のウィークポイントは間取りです。形状は田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んできますし、プレミアムでさえもリビングの窓面が少ない間取りがあったりします。そして広さも厳しいですね。ボリュームゾーンとしては70㎡切りが多くなってきます。

どうして70㎡切りが多いかと言えば答えは簡単で「検討者が買える価格に抑えるため」です。もちろん野村不動産がお客様に向かってそんな失礼な言い方はしないですよ!!(笑)ただ、実情はそうです。

価格は未定ですが8000万円切りの3LDKも数多くあるでしょう。7500万円前後ではないでしょうか。もしもゆとりをもって75㎡などにしていたら8000万円を超えてきてしまい検討者の手が届きにくい価格になってしまいますからね…

プレミアムは億超えるでしょうけども一般住戸の角は1億円を切るかな?と思います。

検討者としては部屋の広さを飲んで68㎡前後の7000万円台に抑えるか、部屋の広さは譲れないから予算伸ばして78㎡の9000万円前後にするかという選択肢になるかと。

この立地ですから部屋の広さは諦めてでも欲しいという方は多いでしょう。

上記は今の時代らしい苦しさなのですがさすがプラウドだなぁ~と感じるのは商品力ですね。

外観デザインは正面部分があまり見えないからか隔て板が低いなど気になる点はありますが一番目立つ角住戸はダイレクトウィンドウとして庇をせり出させ、エントランスアプローチはさらに庇をせり出させて植栽豊かなものに、エントランスホールは二層吹き抜けとなっており接道面から見た際に誰もが「高級マンション」と思えるであろうものとなっています。

エントランスホールの天井部分はバラのようなデザイン、正面にはガラスアートという億ションに相応しい空間です。共用施設としては個室のテレワークブースが5部屋とボックス席(ファミレスのような席です)、大机、アウトドアワークスペース、コピー機のあるマルチワークラウンジがあります。他マンションでなかなか見かけない2人で利用できるテレワークブースが5部屋中2部屋あります。もちろん1人で使ってもの良いのでしょうけども家庭教師と、友達と、彼氏彼女(彼氏彼女の事情が懐かしい)と学習したりするのに使えそうですね。

室内の設備仕様もしっかりとしています。ディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナなどよほど目が肥えた方でなければ納得のレベルでしょう。プレミアムになると洗面の天板も御影石、廊下・水回りの床がタイルになるなどグレードアップとなります。

構造は二重床・二重天井、ミライフルを採用してくれています。基本天井高は2450mm、最上階は2600mmです。(図面を見たわけではないため異なる部屋もあるかもです)

エレベーターは2基、非接触型です。

買いやすさを優先するために売り手側としても本来はやりたくないであろうと70㎡切りをしつつも期待を裏切らない、なんなら「プラウドを買って良かった」と期待を超えるであろう商品力はさすがです。

(いろいろな物件を見ていると買いやすさを優先するというのは当然多くの物件、というかほとんどの物件でおこなう技ですが商品力さえも捨ててしまっている物件に出会うこともあるので…)

まぁ間取り形状はプレミアム含めて野村不動産らしいのですけど…苦笑

周辺相場を確認しましょう!

[西口]

・エイペックスタワー 2003年築 高砂1 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和 2006年築 岸町4 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約400万円

・ザ・パークハウス浦和タワー 2017年築 仲町1 浦和駅徒歩3分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約365万円

・ブリリア浦和仲町 2019年築 仲町1 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約330万円 直近売り出し事例なし

[東口]

・プラウド浦和東仲町 2010年築 東仲町 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約335万円

・パークホームズ浦和東仲町 2012年築 東仲町 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・プラウド浦和東仲町ガーデン 2018年築 東仲町 浦和駅徒歩2分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約350万円

・レ・ジェイド浦和 2022年3月竣工予定 東高砂町 浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約350万円 新築販売中

プラウドの一般住戸の坪単価はザ・パークハウス浦和タワーよりちょいと高いくらいに収まるのではないでしょうか。それであれば68㎡で8000万円をしっかりと切ってきますので。今回70㎡切りとなっている理由が8000万円以下、できる限り7500万円に近い価格に抑えるためと思われますからそこに大きなズレはないはずです。

賃料相場としてはブリリア浦和仲町が一度ポータルサイトに出ていたことがあり㎡単価月額約3110円(定期借家ではなかったです)でした。そこから計算すると利回りとしてはきついのですが築20年に近づいているエイペックスタワーでさえも㎡単価月額約3000円の賃料ですから築年数が経過しても賃料が落ちにくい(築浅と大きな差がでにくい)のは人気駅×駅近らしい手堅さでしょう。(修繕積立金が上がっていくと実質の利回りは低くなります)

もちろん利回り優先なら買うべきでないというよりか他にも選択肢(賃料相場が高いエリア)があるでしょう。(そもそもそういった投資目線強い方が好むマンションではないため利回りの低さは枝葉の部分なことは百も承知ですが一応)

この立地であれば住んで便利ですし出口も見えやすいです。中古と大差ない価格であろう新築&築10年クラスでも駅近なら坪単価300万円超えており残債割れを心配する必要はないかと。

プレミアムに関しては一次取得の多く方が「なにそれ?」って価格に感じるでしょう。ただ、そのようななにそれ価格の部屋があるメリットは一般住戸にも恩恵があるのです。なにそれ価格の部屋を検討する方にも満足してもらうべく共用部にコストかけないとですからね。とくに1LDK、2LDKを買う方からすれば部屋の価格以上の共用部と感じることでしょう。

プレミアム住戸には平置き駐車場(平置き5、機械式28、設置率約21%)を優先するでしょうし、含み益たっぷりすぎる駅前タワマン(15年超住んで新築時の倍近い価格で売れます)からの買い替え需要もあるでしょう。

モデルルームを見ていない状況ですし予定価格すら発表されていないのですが総評かけてしまうくらいとてもわかりやすいマンションです。

管理費なども気になりますし、個人的にも1DKあたりは投資としてどうなのだろうと気になっているのでモデルルームは訪問予定ですので再度記事化するとは思いますが本当にわかりやすいです。

間取り(主に広さ)を飲めるかどうか、そこに尽きるかと。浦和エリアでマンション購入を検討されている方で7000万円台(8000万円は超えないライン)まで予算伸び、部屋の広さや間取りの面白みのなさを飲める方は買いでしょう。

立地は誰が見たって良いですよね。商品力という部分は数多くのマンションを見ている私が良いと感じるくらいなので一次取得の方ならもっとよく感じるかと。

部屋の広さは人それぞれ感じ方次第ですが…やはり浦和駅近とはいえ共用廊下側の柱食い込みありで68㎡くらいってのはゆとりあるかと言えば嘘にはなりますよね。3LDKの話ばかりになってしまいましたが2LDKだって54㎡~55㎡とゆとりある2LDKとは言えません。

時代は違いますがコスタの2LDKは60㎡超え、3LDKも70㎡超えはもちろん75㎡超えも多かったです。東口側ではありますがプラウド浦和東仲町も3LDKは70㎡超えを基本として75㎡前後が多かったです。ザ・パークハウス浦和タワーも60㎡半ばの3LDKもありましたが70㎡超えが多かったです。

ザ・パークハウス浦和タワーあたりから浦和駅近は庶民では手の届きにくい価格となり、基本的には共働きでないと厳しくなってきましたね。とはいえ共働きといえど支払額に限度はありますから専有面積で調整するほかないというわけです。そんな中でお安かった時代に浦和でマンション購入した人は含み益たっぷりなので角住戸やプレミアムにも手が届いてしまうと。今の時代らしいマンションですね。

ただ、こんな時代だからこそ立地はしっかりと見るべきですし、せっかく高いお金出すならかっこいいマンション(そこに住んで誇らしいと思える)にすべきと思いますから繰り返しになりますが浦和が好きで予算届いて部屋の広さ飲めるなら一次取得層にもおすすめできそうです!

建設地

【住むレーション】

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
大宮 8:10着

浦和 7:59発
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:38着

[上野東京ライン]

浦和 8:06発
さいたま新都心 8:10着
大宮 8:13着

浦和 8:01発
赤羽 8:10着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[京浜東北線]

浦和 8:02発
北浦和 8:05着
与野 8:07着
さいたま新都心 8:09着
大宮 8:12着

浦和 8:02発
南浦和 8:05着
蕨 8:08着
西川口 8:11着
川口 8:14着
赤羽 8:18着
東十条 8:21着
王子 8:24着
上中里 8:26着
田端 8:28着
西日暮里 8:30着
日暮里 8:32着
鶯谷 8:34着
上野 8:37着
御徒町 8:38着
秋葉原 8:41着
神田 8:43着
東京 8:45着

動画もご覧ください!

■プラウド浦和 モデルルーム見学前のファーストインプレッション&建設地周辺レポート

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