ザ・パークハウス三郷　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス三郷です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：イチケン
価格：未定
専有面積：68.90㎡～80.68㎡
総戸数：196戸（募集対象外住戸4戸含む）
規模：15階建て
交通：JR武蔵野線「三郷」駅徒歩4分
所在地：埼玉県三郷市三郷1丁目
竣工予定：2024年5月下旬

駐車場：83台（機械式68台、平置14台、身障者用1台)
自転車置場：402台（2段ラック・上段132台、2段ラック・下段スライド179台、平置70台、スライドラック21台）
バイク置場：5台

他・荷捌きスペース:1台、カーシェアリング用駐車場1台、共用EV充電スペース1台、小型自転車置場24台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

武蔵野線の三郷駅から徒歩4分、信号なしのフラットアプローチで表記上よりも近く感じる駅近立地です。

いわゆる「駅№1マンション」となります。三郷駅で一番いいマンションはなんですかぁ～となれば多くの地元民が「カスミの隣のマンションですよ」と答えるような存在になることでしょう。

三郷駅北側は交通量の多い通りであったり武蔵野線の下のトンネルを歩く必要が多くなる(南側の道で回避は可能)など中広域検討者からすれば「ちょっときついな…」となりやすいであろうマイナスポイントが多いのですが南側の今作の立地であれば中広域検討者から見ても「この道のりならありだな」となりやすいことでしょう。

商業施設ワオシティ三郷の跡地で当時のテナントの一つであるカスミ(現在は移転営業中)が隣に戻ってくる予定となります。

ワオシティ三郷跡地の江戸川沿いをマンション用地としているため東向きはリバービューとなり対岸側(流山市)は戸建などの背が低い建物が立ち並んでいるためグッと抜け感のある眺望となります。南向きは一部マンションが被ってきますが斜め方向はひまわり公園となりますし接道しているため低層階でも日当たりに期待ができます。どちらも条件良いため値付けする側も買う側も悩ましいですね。

お隣に戻ってくる予定のカスミとは直結はしないもののお隣ですから冷蔵庫代わりとなりますし隣駅の新三郷まで自転車や車、電車であればサクッと行き来できますからららぽーとやコストコ、イケアを日常使いすることのできる位置関係です。エリア柄車持ちの方のほうが多いとはいえ駅近立地ですから車なしでも電車でレイクタウンへサクッと行き来できるなど休日の楽しみも大きいでしょう。

逆を言うと三郷は不便ではないものの駅周りだけで見ると少し淋しさはありますね。もちろんそれ自体はウリではありますし価格には反映されているものの広域検討者であれば流山おおたかの森や柏の葉キャンパスなど新しい街と比較検討しがちでしょうから三郷を知らない人が三郷で買う気持ちまでもっていけるかは悩ましいところでしょう。

そんなことは売主は百も承知ということでテンション高まる建物としてくれています。

植栽豊かなエントランスアプローチを長くとり風除室も奥まらせて全体的に照明計画豊かなものとして夜も映えるようにしてくれています。アプローチを斜めにしてさらに風除室へも斜め動線としているため自然と植栽を望めるようにしてくれているのもうまいですよね～。これがストレートなアプローチだと植栽豊かであったとしても目に入りにくいですからね。

風除室を抜けるとホールから突き当りのライブラリーラウンジ(青山ブックセンター提携で定期的に本の入れ替えあり)まで5部屋分相当の贅沢な長さとしているだけでなくエレベーターホールへはさらにクランクさせて動線を楽しませるという…ホールの大窓からも外周部の植栽を自然と望むことができるなど「今の時代の価格設定で三郷でマンションつくっても売りにくいからコストカットしまくって低価格路線で！」とは真逆で「今の時代なりの価格設定にはなってしまうけどもザ・パークハウスブランドに恥じない三郷では存在しないようなマンションをつくろう！」という思いを強く強く感じさせてくれます。

(三郷好きの一人として三郷でこんな素敵なマンションに出会える日がくるとは…感動です)

少し低い位置としたライブラリーラウンジでは座った際に外の植栽だけでなく川沿いだからこその空の近さも感じることができそうです。

さらにはエレベーター直結の屋上テラス(東棟)があるのです…。高さの違うソファスペースが2つ、ハイカウンタースペースもあり川沿いだからこその眺望を楽しみつつパソコン作業や読書をすることができます。屋上テラスへエレベーター直結ということは珍しいのですよね。花火の復活も楽しみですね！！

外観デザインに関しても色合いを三層にわけて下から上へ薄くなっていきコーナー部までガラス手摺がくることで水平ラインを強調、コーナーの一部がへっこむのに対して頭頂部の庇ラインはそのまま伸びてくるためせり出した庇で美しさだけでなく重厚感も見せてくれるものとなっています。この単価帯でありながらもバルコニー隣戸境の隔て板はスラブtoスラブであるなど立地だけでなく見た目でもエリア№1らしさを追求しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

Hタイプ　4LDK　80.68㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　5700万円～5999万円　坪単価233万円～坪単価245万円
10階　5700万円～5999万円　坪単価233万円～坪単価245万円
12階　6000万円～6399万円　坪単価245万円～坪単価262万円
14階　6400万円～6699万円　坪単価262万円～坪単価274万円

Eタイプ　3LDK　71.92㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　4700万円～4999万円　坪単価216万円～坪単価229万円
10階　4700万円～4999万円　坪単価216万円～坪単価229万円
12階　5000万円～5399万円　坪単価229万円～坪単価248万円

Dタイプ　3LDK　71.92㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

Cタイプ　3LDK　71.42㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　4400万円～4699万円　坪単価203万円～坪単価217万円
10階　4700万円～4999万円　坪単価217万円～坪単価231万円
12階　5000万円～5399万円　坪単価231万円～坪単価249万円

Iタイプ　4LDK　80.68㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　5400万円～5699万円　坪単価221万円～坪単価233万円
10階　5700万円～5999万円　坪単価233万円～坪単価245万円
12階　6000万円～6399万円　坪単価245万円～坪単価262万円

［東向き］

Fタイプ　3LDK　74.20㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　5000万円～5399万円　坪単価222万円～坪単価240万円
10階　5400万円～5699万円　坪単価240万円～坪単価253万円
14階　5700万円～5999万円　坪単価253万円～坪単価267万円

Aタイプ　3LDK　68.90㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　4400万円～4699万円　坪単価211万円～坪単価225万円
14階　4700万円～4999万円　坪単価225万円～坪単価239万円

Gタイプ　4LDK　80.02㎡

画像出典：ザ・パークハウス三郷公式HP

7階　5000万円～5399万円　坪単価206万円～坪単価223万円
12階　5400万円～5699万円　坪単価223万円～坪単価235万円
14階　5700万円～5999万円　坪単価235万円～坪単価247万円

平均坪単価は約230万円です。

最終的な販売価格としては予定価格よりも低い5000万円未満の部屋を多く設定してくると思います。エリア柄5000万円を超えるか超えないかが売れ行きにも大きく影響してしまいますので。

共用廊下側の柱を外に出してくれているのは嬉しいですね。田の字が主ですが一部アイランドキッチン住戸もあります。

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設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、リビング横洋室ウォールドア完全ハイタイプなど単価帯からすると充実しています。引き戸が上レールなのは良いのですがソフトクローズがなかったのはやや気になりました。(キッチン収納はソフトクローズあり)

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2550mmです。サッシ高は2000mmほど(基本天井高2550mmの部屋のほうが高い)と基本天井高もサッシ高もけして高くはないのですが横の下がり天井がでにくい工法(内蔵梁)のため空間は広く感じやすいものとなっています。

周辺相場を確認しましょう！

［三郷駅］

・セレスト三郷　1998年築　三郷市三郷2　三郷駅徒歩2分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約80万円

・ライオンズプラザ三郷　1999年築　三郷市三郷2　三郷駅徒歩4分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約110万円

・ライオンズマンション三郷駅前　1999年築　三郷市三郷1　三郷駅徒歩2分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約120万円

・レーベンハイム三郷駅前トゥーレ　2004年築　三郷市三郷2　三郷駅徒歩2分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約120万円

・ウィズ三郷　2005年築　三郷市三郷3　三郷駅徒歩6分　新築時の坪単価約110万円　現在の坪単価約100万円

・ラ・シェーナ三郷アビエルト　2005年築　三郷市三郷3　三郷駅徒歩8分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約110万円

・ウッドライク三郷　2007年築　三郷市早稲田2　三郷駅徒歩5分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約130万円

・モナークガーデン三郷　2007年築　三郷市三郷1　三郷駅徒歩9分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約120万円

レーベンハイム三郷駅前トゥーレ

2004年築　三郷市三郷2丁目
三郷駅徒歩2分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約120万円 pic.twitter.com/QWiwQrs2pV

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

ウィズ三郷

2005年築　三郷市三郷3丁目
三郷駅徒歩6分

新築時の坪単価約110万円
現在の坪単価約100万円 pic.twitter.com/RErBaKe8j4

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

［新三郷駅］

・パークホームズLaLa新三郷　2014年築　三郷市新三郷ららシティ2　新三郷駅徒歩3分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約185万円　

・グランメディオ新三郷　2016年築　三郷市彦成4　新三郷駅徒歩9分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約160万円

パークホームズLaLa新三郷

2014年築　新三郷ららシティ2丁目
新三郷駅徒歩3分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約185万円 pic.twitter.com/N4XxjA0bmI

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

グランメディオ新三郷

2016年築　三郷市彦成4丁目
新三郷駅徒歩9分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約160万円 pic.twitter.com/73W9yCM2nI

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

［南流山駅］

・ウェリス南流山　2015年築　流山市大字木　南流山駅徒歩8分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約225万円

ウェリス南流山

2015年築　流山市大字木
南流山駅徒歩8分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約225万円 pic.twitter.com/7MOSkRP1cN

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

［三郷中央駅］

・三郷中央センターマークス　2006年築　三郷市中央1　三郷中央駅徒歩1分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約185万円

・ザ・ライオンズ三郷中央　2012年築　三郷市中央1　三郷中央駅徒歩1分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約215万円

三郷中央センターマークス

2006年築　三郷中央駅徒歩1分

新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約185万円 pic.twitter.com/yqY2au5YYt

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

安定のかっこよさ！！ pic.twitter.com/UMgvsbPMSt

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

ブランズ三郷中央
〜イルミネーションとともに〜

2007年築　三郷中央駅徒歩1分

新築時の坪単価約180万円
直近売出し事例なし pic.twitter.com/XuN5zHwtpc

— マンションマニア (@mansionmania) December 13, 2022

上記相場からザ・パークハウス三郷の将来価値を予想すると

Aタイプ　3LDK　68.90㎡　7階　4400万円～4699万円(新築時)　→　3980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約42％、機械式はすべて屋外で平置きは一部が屋内となります。庇がしっかりとあるわけではないのですがサブエントランス前に車寄せがあります。北側から入り南側から出る動線です。商業施設の駐車場動線次第では少しバッティングが気になるかもしれません。(遠くから遊びに来るほど大きな商業施設にはならないですが車社会のためちょっとした買い物でも車で来る方も多い)

～駐車場サイズ～

身障者優先平置き　1台　全長6000mm×全幅3500mm×全高2100mm
平置き　14台　全長5000mm×全幅2500mm×全高2100mm

機械式地上4段　20台　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg
機械式地上3段　16台　全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量2000kg
機械式地上2段　16台　全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量2000kg
機械式地上1段　16台　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2200kg

設置率はやや心配ですがサイズ感は悪くはない(全幅1850mm、重量2000kgなど良くはない)ですね。カーシェアが1台導入されます。

駐輪場設置率は約205％、屋内で雨に濡れない便利な動線です。

管理費は㎡単価月額約208円、ディスポーザーありで共用施設も充実していてこの単価は良いですね～エレベーターも3基(内2基が屋上テラス直結)あるため1基あたり約65戸と苦しくありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ウィズ三郷　総戸数200戸　管理費㎡単価月額約150円

・パークホームズLaLa新三郷　総戸数250戸　管理費㎡単価月額約249円　ディスポーザーあり

・グランメディオ新三郷　総戸数288戸　管理費㎡単価月額約156円　ディスポーザーあり

・ウェリス南流山　総戸数345戸　管理費㎡単価月額約179円　ディスポーザーあり

建物模型

【住むレーション】

［武蔵野線］

三郷　8:00発
新三郷　8:02着
吉川美南　8:05着
吉川　8:07着
越谷レイクタウン　8:09着
南越谷　8:14着
東川口　8:18着
東浦和　8:22着
南浦和　8:27着
武蔵浦和　8:31着
西浦和　8:34着
北朝霞　8:39着
新座　8:42着
東所沢　8:47着
新秋津　8:50着
新小平　8:55着
西国分寺　8:59着
北府中　9:02着
府中本町　9:04着

三郷　8:02発
南流山　8:04着
新松戸　8:07着
新八柱　8:11着
東松戸　8:14着
市川大野　8:17着
船橋法典　8:20着
西船橋　8:24着
市川塩浜　8:35着
新浦安　8:38着
舞浜　8:42着
葛西臨海公園　8:45着
新木場　8:49着
潮見　8:51着
越中島　8:54着
八丁堀　8:56着
東京　8:58着

［南流山からつくばエクスプレス］

南流山　8:09発
三郷中央　8:12着
八潮　8:15着
六町　8:19着
青井　8:21着
北千住　8:25着
南千住　8:27着
浅草　8:30着
新御徒町　8:33着
秋葉原　8:36着

［新松戸から常磐緩行線］

新松戸　8:11発
馬橋　8:13着
北松戸　8:15着
松戸　8:19着
金町　8:23着
亀有　8:25着
綾瀬　8:28着
北千住　8:32着
町屋　8:36着
西日暮里　8:38着
千駄木　8:41着
根津　8:43着
湯島　8:45着
新御茶ノ水　8:47着
大手町　8:50着

武蔵野線単駅物件の記事や動画でいつもお伝えしているところではありますが東京都心へ出る際の乗り換えをどう感じるかです。東京駅までダイレクトではありますが三郷場面からですとだいぶ遠回りとなります。休日のレジャー帰りならまだしも通勤・通学となればだいぶ遠回りに感じるでしょう。東京都心へ出るには基本的に1回は乗り換えです。目的地によっては2回乗り換えとなることも多いでしょう。

昔に比べて風にはかなり強くなりましたが(武蔵野線と京葉線が風に弱いというのは日本昔話です)なんらかの運行障害でストップしてしまえば立ち往生となってしまいます。南流山へ歩いたりバスで迂回もできはしますが同じ考えをする方が多いとなれば道の混雑やバスの混雑だって容易に想像できます。武蔵野線は乗り換えを許容できる方でないと選択するのが難しい路線であることはたしかでしょう。

通学校は早稲田小学校で徒歩6分、北中学校で約2.4キロ(自転車、バスOK)です。