今回ご紹介するのはパークホームズ浦和常盤十丁目です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
設計:安宅設計
施工:埼玉建興
価格:5488万円
専有面積:68.57㎡
総戸数:46戸(販売総戸数40戸、事業協力者戸数6戸含む)
規模:12階建て
交通:京浜東北線「北浦和」駅徒歩8分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤10丁目
竣工:2021年1月竣工済

駐車場:平面17台
駐輪場:69台
トランクルーム:10区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ浦和常盤十丁目公式HP

こちらも三井のすまいさいたまサロンで案内中の新築マンションです。パークホームズ戸田公園の見学時にスペックなど確認できましたので販売終盤ですが記事化いたします。

2年前にupした下記記事でも取り上げた第一生命の社宅跡地となります。

シティテラス浦和常盤 価格と間取り 北浦和のマンション計画など

北浦和駅から徒歩8分と数多くある北浦和物件としてはけして近いわけではありませんし住居系エリアでもありません。それでも住宅は多いですし、近くにイオン(ちょいと古いです)があるなどこの立地だからこその強みはあります。

そして学区は常盤小学校(徒歩12分)、常盤中学校(徒歩10分)といわゆる常盤学区となりますからそれを理由に購入される方も多いことでしょう。

エントランスホールはメインエントランスとサブエントランスの間にあり南北に長い二層吹き抜け、その周りの植栽を豊かとすることで外からだけでなくエントランスホールの大窓からも緑を感じることができます。メイン・サブエントランス共にアプローチ周りも緑で覆いますから接道からいっきに別世界へ誘う動線となります。北側の接道からも門柱が続いていたり、重厚な石積みなどなど周りの見せ方なども素敵です。

正面部分は中住戸のバルコニー隣戸境が背の低い隔て板なのは残念ですが最上階の天井部を高くするなど遠くから見て目立つ背の高さだからこそのものとしてくれています。

最近は三井レジ×長谷工ばかりなのですが今作は埼玉建興施工です。そして設計は安宅設計ということで他との違いが明白なのも良いですね。(もちろん長谷工の設計・施工がダメという話ではありません)

もともと社宅があっただけに土地形状が綺麗です。近隣の方からすればもう少し低層にしてくれると嬉しかったのでしょうけども今回は同エリアでは背の高い12階建てですから空地率が豊かで設置率約37%で平置き駐車場とできています。平置き駐車場の多いマンションが少ないエリアですから希少性ありますね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※昨年秋の情報です

Bタイプ 3LDK 68.57㎡

画像出典:パークホームズ浦和常盤十丁目公式HP

1階 5328万円 坪単価256万円(Bgタイプ)
3階 5628万円 坪単価271万円
4階 5778万円 坪単価278万円
5階 5808万円 坪単価280万円

Cタイプ 3LDK 68.57㎡

画像出典:パークホームズ浦和常盤十丁目公式HP

1階 5288万円 坪単価254万円(Cgタイプ)
2階 5488万円 坪単価264万円
3階 5628万円 坪単価271万円
4階 5778万円 坪単価278万円
5階 5808万円 坪単価280万円
6階 5848万円 坪単価281万円

Dタイプ 3LDK 70.80㎡
4階 5898万円 坪単価275万円
5階 5968万円 坪単価278万円

平均坪単価は約280万円です。

一番広くてもAタイプ(完売・トランクルーム含む)の73.84㎡というのは時代を感じますね。それでも共用廊下側もアウトフレームとするなど狭い(今の時代にして狭くはない)なりに有効面積を多くしてくれているのは魅力でしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンクなど単価なりに充実しています。

そして今作はゼッチマンション(断熱性が高く高効率)となっています。LOW-E複層ガラスはもちろんリビングとリビング横の洋室にはエアコンと床暖房が標準装備となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ浦和常盤パークサイドアベニュー 2003年築 常盤10 北浦和駅徒歩6分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・プラウド浦和常盤トレサージュ 2014年築 常盤10 北浦和駅徒歩6分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約255万円

・プレミスト浦和常盤 2015年築 常盤10 北浦和駅徒歩5分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からパークホームズ浦和常盤十丁目の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 68.57㎡ 5階 5808万円(新築時) → 4880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約197円、平置き駐車場が効いてか戸数の割には抑えめです。

【住むレーション】

[京浜東北線]

北浦和8:05発
与野8:07着
さいたま新都心8:09着
大宮8:12着

北浦和 8:02発
浦和 8:05着
南浦和 8:07着
蕨 8:11着
西川口 8:14着
川口 8:17着
赤羽 8:20着
東十条 8:23着
王子 8:26着
上中里 8:28着
田端 8:31着
西日暮里 8:33着
日暮里 8:35着
鶯谷 8:37着
上野 8:39着
御徒町 8:41着
秋葉原 8:43着
神田 8:45着
東京 8:48着

[浦和駅から上野東京ライン]

浦和 8:07発
赤羽 8:16着
尾久 8:22着
上野 8:28着
東京 8:36着
新橋 8:41着
品川 8:47着

[浦和駅から湘南新宿ライン]

浦和 8:13発
赤羽 8:22着
池袋 8:33着
新宿 8:39着
渋谷 8:45着

日常の買い物としてはイオンはもちろんですがオーケーへ徒歩6分というのがめちゃくちゃ強いですね~。

先に述べたように常盤小からの常盤中となります。現行ルールとしては常盤3・9・10丁目のみ常盤学区で他は仲町小→常盤中ですからオール常盤にこだわる方には10丁目は魅力となります。

【総評】

建設前から気になっていたのですがなかなかタイミング合わず完売が近くなっての記事化とはなりましたが竣工済みのためエントランスホール周りを確認できたのは嬉しい限りです。

目の前が塞がれない保証はないものの現状ではバルコニー方向に背の高い建物がない全戸南向きですから北浦和(浦和エリア)あるあるの囲まれ感もありません。

パークホームズ浦和常盤パークサイドアベニューからすると2割弱、プラウド&プレミストからすると1割弱狭いのは残念ですがそれはどこもかしこもそうですからね。(販売価格が高騰しており専有面積を抑えないと総額が買えない価格になってしまう)

専有面積さえ妥協(広い部屋がない)できれば買いのマンションでしょう。(学区の魅力を理由に検討される方も多いエリアのため70㎡前後でも物足りなく感じてしまう方が多い)

背の高さがウリのマンションですから選べる内は中層階~上層階を購入すると満足度がより高まりやすいでしょう。(もちろん低層階との価格差はあります)

動画もご覧ください!

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