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今回ご紹介するのはコンフォルシア浦和辻です！
［物件概要］第1期1次先着順販売戸数5戸
売主：サジェスト
設計：クレオ一級建築士事務所
施工：MAI
価格：4430万円～5990万円
専有面積：48.92㎡～70.77㎡
総戸数：55戸
規模：7階建て
交通：JR埼京線「北戸田」駅徒歩14分
所在地：埼玉県さいたま市南区辻7丁目
竣工予定：2026年9月下旬
引き渡し予定：2026年10月下旬
駐車場：18台（月額11000円～14000円）
バイク置場：4台（月額3000円）
駐輪場：スライドラック式77台、2段ラック式22台（月額スライドラック式上段200円、下段300円）
管理費（月額）10000円～14400円
修繕積立金（月額）4100円～5900円
インターネット使用料（月額）880円
地図はこちらです↓
画像出典：コンフォルシア浦和辻公式HP
デュフレブランドを主とするサジェストが売主ですが販売代理のリグラスのコンフォルシアブランドとなっております。(他物件で手を組むなど関係性あり)
JR埼京線の北戸田駅から北東方面へ徒歩14分、中山道の少し手前に位置しています。アドレスとしては戸田市ではなくさいたま市となります。
埼京線の戸田市内の駅を最寄りとしつつさいたま市アドレスとなる物件は点在しているため珍しいわけではないですが、その場合は物件名に浦和を入れるというのがあるあるですね。
その浦和の玄関口である浦和駅まではそこそこ距離はあるのですが徒歩4分の停留所から路線バスでダイレクトアクセスすることは可能です。20分弱かかりますが何かと便利ではあるでしょう。
北戸田駅まではフラットアプローチではあるものの歩道が狭いところもあったりと徒歩を基本とする方にはなかなか厳しい印象を受けました。
自転車利用を苦としない方向け(むしろ徒歩数分よりも自転車数分のほうが楽と感じる方)と言っても違和感ないでしょう。
日常の買い物に関しても自転車があるとかなり便利なエリアですね。
イオンモール北戸田とビバモール蕨錦町が1.7キロ前後、中山道沿いのビッグ・エーが徒歩9分、蕨北町のマルエツが徒歩10分という距離感です。
通学校は辻南小学校で徒歩4分、南浦和中学校で徒歩13分です。
建設地は北東側が旧中山道、北西側が細い道(一通ではないですがすれ違い困難)の角地で主開口部は従前の住宅と同じく南東です。
南東側は接道していないものの戸建となるため3階、4階あたりになると視界も抜けてきます。1階の専用庭住戸でも日当たりは良好です。
用途地域は準工業ですが住宅も多く煩いような場所ではありません。
エントランスアプローチは短めですしホールも総戸数なりの広さでしかないのですが外観デザインに関しては太めのマリオンにガラス手摺とコンクリート手摺を組み合わせるなどおしゃれですね。隔て板がショートタイプなのは惜しいところですが…
価格と間取りの一部を共有いたします！
Ag 3LDK 65.55㎡
画像出典：コンフォルシア浦和辻公式HP
Agタイプはテラス付き
B 2LDK 48.92㎡
画像出典：コンフォルシア浦和辻公式HP
G 3LDK 58.9㎡
画像出典：コンフォルシア浦和辻公式HP
H 3LDK 70.77㎡
画像出典：コンフォルシア浦和辻公式HP
平均坪単価は約280万円です。
ハザードマップで色がつくエリアではありますが1階は立派な専用庭があることも影響してかそこまで上階との価格差はないですね。(一概には言えないですがハザードマップで色がつくエリアは1階住戸の価格をグッと抑えることも少なくない)
一部住戸を除き極端な専有面積調整をしているわけではないものの角住戸でも70㎡前後ですからグロスを意識せざるを得ないエリアらしいプランニングにはなっていますね。浴室サイズ1317も気になるところです。
それでも角住戸は広めのポーチ、Hタイプに関してはリビング4枚窓など魅力に映る部分もありますね。
設備仕様としてはディスポーザーなし、食洗機なし、床暖房なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなどパッとしないですね…構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■コスモ武蔵浦和ガーデンフォルム
1997年築 北戸田駅徒歩19分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約120万円
■北戸田ファーストゲートタワー
2013年築 北戸田駅徒歩1分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約245万円
■オハナ北戸田ガーデニア
2014年築 北戸田駅徒歩9分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約230万円
■レーベン北戸田ATOMOS(アトモス)
2022年築 北戸田駅徒歩12分
新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約220万円
上記相場からコンフォルシア浦和辻が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
H 3LDK 70.77㎡ 3階 5880万円 → 4480万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外ですが平置きなのは嬉しいですね。設置率は約32％です。
ただ、先着順ではなく抽選方式のため落選リスクもあります。月極駐車場は多いエリアですが廃止される可能性もありますからね。
駐輪場は設置率180％ではありますが狭めの部屋もあるため希望すれば2台目を取れる可能性は高いはずです。
管理費は㎡単価月額約204円、ディスポーザーなしで外廊下ではありますが総戸数からすれば違和感はないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■コスモ武蔵浦和ガーデンフォルム 総戸数61戸 管理費㎡単価月額約155円
■北戸田ファーストゲートタワー 総戸数220戸 管理費㎡単価月額約199円
■オハナ北戸田ガーデニア 総戸数277戸 管理費㎡単価月額約130円
■レーベン北戸田ATOMOS 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約194円
【住むレーション】
［埼京線］
北戸田 8:03発
戸田 8:05着
戸田公園 8:08着
浮間舟渡 8:13着
北赤羽 8:16着
赤羽 8:19着
十条 8:22着
板橋 8:25着
池袋 8:28着
新宿 8:35着
渋谷 8:40着
恵比寿 8:43着
大崎 8:47着
北戸田 8:12発
武蔵浦和 8:15着
中浦和 8:18着
南与野 8:20着
与野本町 8:22着
北与野 8:24着
大宮 8:28着
［路線バス］
西小学校 7:32発
錦町六丁目 7:33着
北戸田駅入口 7:34着
西小学校 7:05発
～中略～
蕨駅西口 7:18着
東谷田甫 7:13発
～中略～
浦和駅西口 7:30着
北戸田駅は外環自動車道の影響で地上からホームまでの距離がある点は注意が必要です。(地元の方は慣れていますが初見だと驚く方も多い)
その外環自動車が近いため車での遠出も便利です。
【総評】
日常生活の足が自転車や車である方にとっては中山道も近く、高速道路アクセスも良いなど便利と感じることでしょう。
価格に関しては新築らしくお高いですね、その割にスペック面も今一つです。外観はカッコいいですけども。
今作を購入できる方であればオハナ北戸田も余裕で手が届いてしまいますし…
すでに周辺の保育園や小学校に通われているお子様がいるなど『ここじゃないとダメ』『新築マンションじゃなきゃダメ』という強い思いがないと選びにくい物件ですね。
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