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今回ご紹介するのはジオグランデ白金台です！
［物件概要］
売主：阪急阪神不動産
設計：奥村組 東日本支社 一級建築士事務所
施工：奥村組
価格：未定
専有面積：55.81㎡～60.04㎡(第3期2次)※全体としては42.05㎡～161.95㎡(分譲は55.81㎡～115.57㎡)
総戸数：72戸（うち非分譲住戸47戸・会員優先分譲済住戸6戸含）
規模：地上19階地下1階建て
交通：
都営三田線・南北線「白金台」駅徒歩4分
JR山手線「目黒」駅徒歩10分
所在地：東京都港区白金台3丁目
竣工予定：2025年7月下旬
引き渡し予定：2025年9月下旬
駐車場：29台(機械式)福祉対応用27台含む 月額40000円
自転車置場：72台（上段：27台、下段スライド式：45台）月額300円～800円
ミニバイク置場：4台
地図はこちらです↓
画像出典：ジオグランデ白金台公式HP
白金台駅から目黒通りを目黒駅方面へ徒歩4分、その目黒通り沿いに位置しています。
信号なしのフラットアプローチで歩きやすいというだけでなくその道中にプラチナドンキ、いなげや、ドラッグストアなどがあるためとても便利な道のりです。
さらに今作は山手線も利用できる目黒駅も一直線で徒歩10分(若干下りですが体感的にはほぼフラット)となるため2駅3路線を日常使いすることができます。
数多くの白金台物件がある中でも利便性が高い立地ですし、飾らずに住める白金物件という印象を受けました。
これまで見てきた白金物件はなんと言いましょうか、白金マダム？感があり個人的な好みには合ってこないことも多かった(あくまで個人的な好みであって客観的評価としておすすめでなかったという意味ではまったくもってないです)のですが今作はこう言ったら語弊はあるかもですが庶民的な感覚で住める白金物件なのではないでしょうか。(当然ながら人によってはもっと落ち着いた白金物件が好みという方もいらっしゃるでしょう)
また、目の前が自然教育園(ここ最近取り上げることが多かった長者丸物件から首都高挟んで東側の広大な土地)のため駅に近くて利便性が高いながらも緑も感じられるのはスペシャルですよね。
私立派も多いエリアであることは言わずもがなではありますが通学校(選択制の中での指定校)は白金小学校で徒歩10分ほど、高松中学校で徒歩20分ほどです。
日常の買い物はプラチナドンキ、いなげや(徒歩1分で一番近い)、ツルハドラッグ、キャンドゥなどが駅の帰り道でもまったく無駄のない動線となりますし、反対車線ですが白金台駅前のマルエツプチも近いですね。目黒駅周辺の東急ストアやアトレなども徒歩10分ほどですから高級住宅街のイメージが強い白金台ですがとてもとても便利です。
建設地は目黒通り沿いの南側に位置しており北側の目黒通り側のみが接道しています。今作はマンション京都白金台の建て替え事業となります。
主開口部は南と北ですが全戸角住戸のため東もしくは西にも窓があります。その東と西の両隣にはマンションがあり上層階を除くと妻側は抜けてきませんが南方面は低層の建物が立ち並ぶ住宅街で品川方面のビル群ビュー、北方面(北西)は目黒通りを挟んで自然教育園ビューと音ネックはあれどこちらも魅力ある眺望となります。
建物を南方向へ15mほどセットバックすることで従前と異なり緑豊かなエントランスアプローチを実現できています。北向き住戸も音ネックを軽減できるというメリットもありますね。
空地を設けたからこその19階建て、高さは67mもあるため表記上の階数以上に存在感がある建物になるでしょう。
都心と近郊・郊外では価格帯が異なるため同一に考えるのは少々乱暴ではあるのですがマンションの場合一般的に1階×3mの高さであることが多いです。
下駄に店舗部分があったりプレミアムフロアがあるとズレは生じるのですが基本的には検討するマンションが『15階建てだけど高さ50m』『20階建てだけど高さ70m』など階高3mを大きく超えていれば基本天井高や床スラブ厚などコストをかけているマンションであることが多いと考えて良いでしょう。(ケースバイケースではあります)
また、周辺は40mの高度地区の中で高さ67mとできているのは建て替え事業ならではであり、住戸によっては妻側の窓からも抜け感ある眺望を楽しむことができます。ただ、セットバックしているがゆえに真横の建物を超えない階(残っている部屋はすべて超えない)は主開口部側も斜め方向にその建物が見えてくる点は注意が必要です。
風除室がなくダイレクトエントランスホールである点は珍しい(最近見た物件ではシティハウス王子くらい)ですがそのエントランスホールは二層吹き抜けで開放感ありますし、向かいにラウンジ(こちらは一層)があるため奥行きも感じられます。
もちろん価格からすればもう少し共用施設が充実していれば～とはなるものの大規模マンションがあまりお好きでない方が検討することが多いキャラクターとなればウィークポイントにはなってこないでしょう。
内廊下×各階ごみ置場ではありますし、何より抑えられた管理費からすれば納得度は高いことでしょう。窓もある独立型のエレベーターホールがあるのも好印象でした。今作くらいの戸数になるとしっかりとしたエレベーターホールがないことも多いのですよね…
そのエレベーターホールは北側にあるのですがその窓面が目黒通りから見えるためとくに夜はデザインとしてもアクセントになりますし、その両横のブロックをルーバー、その横からバルコニーガラス手摺となる流れも個人的に好みです。(私はエレベーターホールの窓面がデザインの一つとなっているマンションが好きです。夜見ると萌え～となります。笑)
画像出典：ジオグランデ白金台公式HPに著者加筆
販売は2023年12月からスタートしています。
第1期は80㎡以上の部屋のみが供給対象でしたがその後年始あたりから2LDKも供給、現在は60㎡ほどの部屋を中心に案内中となっています。
参考までに第一期の販売概要はこちらとなります。
販売戸数：5戸
価格：22000万円～35000万円
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：80.2㎡～115.57㎡
詳細は不明(私の予算では声がかからなかった)ですが高価格帯住戸に関しては上記の前にアンダー販売があった可能性も十分考えられますね。読者様の中にもアンダーの案内があったよ～という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
現在残っている主な住戸は下記の通りです。
Aタイプ 2LDK 60.04㎡
画像出典：ジオグランデ白金台公式HP
3階 価格未定
8階 価格未定
Dタイプ 2LDK 58.58㎡
画像出典：ジオグランデ白金台公式HP
4階 価格未定
Eタイプ 2LDK 55.81㎡
画像出典：ジオグランデ白金台公式HP
当初の平均坪単価は条件良い部屋合わせて1000万円弱くらいでしたからだいぶ値上げしています。(2LDKも今回より3000万円ほどお安かった)
1フロア2戸～4戸ですべて角住戸ですが全体的に柱の食い込みは気になってきますね。
設備仕様は12階までがスタンダードフロア、13階以上がプレミアムフロアの設定、全体共通としてはディスポーザー、食器棚、キッチン天板シーザーストーン、リビング天カセ、プレミアムフロアになると食洗機が深型、ビルトインオーブンレンジ、主寝室天カセなどグレードアップします。
柱の食い込みからお分かりのように下がり天井もそれなりにはあるのですが一般フロアでも基本天井高2700mmは立派です！
坪単価1000万円クラスのため当然と言えば当然ではあるのですが上位ブランドのグランデ(東京では代々木の杜、元麻布に次ぐ5年ぶりの3作目)らしくしっかりしたものになっているという印象です。
周辺相場を確認しましょう！
■クラッシィハウス白金台シティハウス
※普通借地権
2002年築 白金台駅徒歩1分
新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約460万円
動き一例
約77㎡
新築時7100万円台
中古時10700万円台
■クラッシィハウス白金
2014年築 白金高輪駅徒歩5分
新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約740万円
動き一例
約74㎡
新築時7400万円台
中古時15900万円台
■プレミスト白金台
※普通借地権
2017年築 白金台駅徒歩1分
新築時の坪単価約640万円
現在の坪単価約720万円
動き一例
約75㎡
新築時14400万円台
中古時16300万円台
■白金ザ・スカイ
2022年築 白金高輪駅徒歩3分
新築時の坪単価約680万円
現在の坪単価約1200万円
動き一例
約55㎡
新築時9200万円台
中古時18000万円台
上記相場からジオグランデ白金台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Eタイプ 2LDK 55.81㎡ 3階 19800万円 → 17000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は機械式で設置率約40％、車寄せなしで作業スペースも雨に濡れるなど駐車場事情の優先順位が高い人には単価帯からすると厳しく映りそうです。(億出して屋外作業かぁ～となってしまいがち)
ただ、オールハイルーフ対応、さらにのさらに2台を除いて福祉対応(いわゆるフラットパレット・地権者さんのご年齢を考慮？)のため屋外作業であること以外は素晴らしいですね！
29区画のためバッティングによる待ち時間も少ないことでしょう。(それゆえ待合室はないです)
～パレットサイズ～
全長5300mm×2050mm×2000mm×2700kg
駐輪場は1階の屋内で設置率100％で一世帯一台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約322円、ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場でこれだけ抑え目の単価であることは明らかに建て替え事業であることが影響していることでしょう。
各階ごみ置場回収時(残念ながら内側での作業ではない)は実質1基運用になるものの合計2基(分速105m)あるため戸数からするとゆとりがありますね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■クラッシィハウス白金台シティハウス 総戸数88戸 管理費㎡単価月額約150円
■クラッシィハウス白金 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約304円
■プレミスト白金台 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約527円
■白金ザ・スカイ 総戸数1269戸 管理費㎡単価月額約386円
【住むレーション】
［都営三田線］
白金台 8:00発
白金高輪 8:02着
三田 8:05着
芝公園 8:07着
御成門 8:08着
内幸町 8:10着
日比谷 8:12着
大手町 8:14着
神保町 8:17着
水道橋 8:19着
春日 8:21着
白金台 8:01発
目黒 8:03着
［南北線］
白金台 8:03発
白金高輪 8:04着
麻布十番 8:07着
六本木一丁目 8:09着
溜池山王 8:12着
永田町 8:14着
四ツ谷 8:17着
市ヶ谷 8:19着
飯田橋 8:21着
後楽園 8:23着
［山手線］
目黒 8:08発
恵比寿 8:11着
渋谷 8:13着
原宿 8:16着
代々木 8:18着
新宿 8:20着
目黒 8:06発
五反田 8:08着
大崎 8:10着
品川 8:14着
電車移動はもちろんのこと首都高目黒線の出入口が近いため車での遠出も便利です。
ただ、駐車場の出入りとなる目黒通りはUターン禁止が続く点は注意が必要です。(大通り沿い出入りあるあるの出るときは便利入るときは遠回りになりがち)
【総評】
港区白金台物件の中でも利便性の優先順位が高い方にもとっつきやすいですね。
人によっては白金台と聞くと高級感はあるけど利便性はどうなの？となってしまうかもですが今作を検討すると
『白金台ってこんなに利便性高いんだ！(買い物便の高さだけでなく目黒駅にも近い)』
『白金台って飾らずに住めるんだ！(これは少数派？かもですが私はそう感じました。笑)』
という印象になりやすいのではないかなぁ～と。
大規模マンションがお好きであれば大規模マンションを購入したほうが満足度やリセールバリューなど総合点は高まるでしょうけども、この規模感だからこそのレジデンス感も住み心地としては良いのですね。
私自身も大規模マンションばかりを選んでいる中でこの規模感のマンションを選んだことがありますが、共用空間で第三者とすれ違うことが少なかったりパーティールームなどがないことから共用空間でのわちゃわちゃを見かけることも少なく落ち着いて暮らせて満足できました。もちろん…リセールバリューはやはり大規模マンションが強いなぁ～とは痛感してしまいますが今作は立地も良いですから割り切りやすいことでしょう。
また、内廊下で各階ごみ置場もあるため大規模タワマン派でも受け入れやすいことでしょう。
価格は…昨年から年始にかけての情報を知ってしまうと『あの時買っておけば…』となってしまいがちでしょうけども全体的に値上がりしているので致し方ないですね…
例えば、白金ザスカイも2023年10月は平均坪単価900万円ほどだったのですが今現在は坪単価1200万円ほどまで上昇、出物に関してはもっともっとお高いです。
港区内の新築マンションと比較しても違和感はないため『販売当初がお得すぎた』と割り切る必要はあるでしょう。
ただ、白金台の相場で見てしまうとだいぶお高いですから『ここは目黒駅徒歩10分だし他の白金台物件より高くて当然だよね』と思えるのかどうかで印象が大きく変わってくるでしょう。
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