今回ご紹介するのはローレルコート石神井公園です!

[物件概要]

売主:近鉄不動産
施工:第一建設工業
価格:5848万円〜7298万円
専有面積:67.23㎡〜78.32㎡
総戸数:40戸
規模:3階建て
交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩9分
所在地:東京都練馬区高野台5丁目
竣工予定:2018年12月下旬

駐車場:10台(機械式9台、身障者用1台)(月額)16000円~22000円
自転車置場:80台(二段式(下部スライド式)78台、平置2台)(月額)100円~500円
バイク置場:3台(月額)3000円

管理費(月額)13200円〜15380円
修繕積立金(月額)7400円〜8620円

地図はこちらです↓

画像出典:ローレルコート石神井公園公式HP

同マンションの計画を知った際に最初に疑問に思ったことは「なんで3階建てなの?」ということ。

第一種低層住居専用地域ではなく第一種中高層住居専用地域ですから5階建てにすることができるのです。その点を販売代理の営業さんに確認したところ「最大で5階建て、日影規制を考慮しても4階建ては間違いなく建てられましたが周辺の戸建の高さに合わせて3階建てにしたようです。」とのこと。

ん~珍しい(笑)

たしかに周辺の戸建に背を合わせるとなれば3階建てなのですが利益を追求するのが企業ですし、デベロッパーとなれば容赦なく4階建て、5階建てにしてもなんら不思議ではありません。もちろん容積率や日影規制の関係もありますから3階建てと比べたときに単純に上に膨らませることができるわけではないのですが4階住戸は戸建より背が高い眺望抜群のお部屋となるわけでそこに利益を盛ることができるわけです。

もちろん初期の建築計画に対して近隣住民から「こらー!!」があったのは承知していますが基本的にデベロッパーは「こらー!!」には応じないことが多いですからね。そもそも違反しているわけではないですし。それでも周辺住民の意見を聞いて配慮することは多々あるわけで、今回のパターンで言えば5階建てが建てられるけども周辺住民は3階建てを希望している、それならば間をとって4階建てにしましょうにもっていけた気はします。あくまで一般論ですし、中の事情はわかりませんが。

周辺に近鉄の偉い人が住んでるとか?!!!ですかね(笑)

建設地

3階建てのため眺望抜群のお部屋はないのですが今年完成したディアナコート石神井台に負けていない建物となっています。

エントランス周りの高級感はもちろんバルコニー隣戸境はコンクリートとしていますし、設備面でもディスポーザーはありませんがキッチン天板フィオレストーン、キッチングローエ水栓、トイレ手洗いカウンター、室内廊下床タイル、玄関前カメラ付きインターホン、構造面では二重床・二重天井と全体的に力が入っています。玄関前にアルコーブ、花台(室外機を隠す役割もあります)があったりと今の時代ではなかなか見られなくなってしまったゆとりを感じられました。

ディアナコート石神井台の売主が高級志向のモリモトが売主でしたからその後発となれば当然見る目も厳しくなるわけですが同じく高級志向の近鉄が売主でしたから見劣る部分はほとんどありません。

ただし立地としてはディアナコートは石神井町アドレスで駅にも近く石神井公園にも近いという好立地でしたからそれと比べてしまうと見劣りはあるもののローレルコートの周辺は新しく建設された綺麗な戸建が多いエリアですし、大通りからも離れているため条件は良いです。ただ4階建てにしなかったこともあり全体的な単価としてはそこそこな水準となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Bタイプ 3LDK 77.06㎡ 管理費(月額)15130円 修繕積立金(月額)8480円
1階 6598万円 坪単価283万円(Btタイプ)
3階 6758万円 坪単価289万円

Cタイプ 3LDK 67.92㎡ 管理費(月額)13340円 修繕積立金(月額)7470円
3階 5848万円 坪単価284万円

Eタイプ 3LDK 67.92㎡ 管理費(月額)13340円 修繕積立金(月額)7470円
2階 5598万円 坪単価272万円

[南向き]

Fタイプ 3LDK 78.32㎡ 管理費(月額)15380円 修繕積立金(月額)8620円
2階 7298万円 坪単価308万円

Hタイプ 3LDK 71.90㎡ 管理費(月額)14120円 修繕積立金(月額)7910円

画像出典:ローレルコート石神井公園公式HP

3階 6158万円 坪単価283万円

廊下側のお部屋もアウトフレームとしています。

周辺相場を確認しましょう!

石神井公園ピアレス 2002年築 石神井公園駅徒歩1分 石神井町2丁目 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約290万円

・Dレスティア石神井公園 2003年築 石神井公園駅徒歩8分 高野台3丁目 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約200万円

・ランドステージ石神井公園パラティウム 2006年築 石神井公園駅徒歩5分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約230万円

・オーベル石神井公園 2008年築 石神井公園駅徒歩10分 高野台5丁目 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約230万円

・パークホームズ石神井町 2010年築 石神井公園駅徒歩7分 石神井町2丁目 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約250万円

・ザ・パークハウス石神井公園北 2011年築 石神井公園駅徒歩10分 高野台3丁目 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約270万円

ライオンズ石神井公園ステーションゲート 2011年築 石神井公園駅徒歩2分 石神井町4丁目 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約280万円

プラウドタワー石神井公園 2012年築 石神井公園駅徒歩3分 石神井町3丁目 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約330万円

ディアナコート石神井公園 2018年築 石神井公園駅徒歩3分 石神井町3丁目 新築時の坪単価約350万円 直近売り出し事例なし

上記相場からローレルコート石神井公園の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 67.92㎡ 3階 5848万円(新築時) → 5150万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武池袋線]

石神井公園 7:57発
池袋 8:11着

[西武池袋線→東京メトロ有楽町線]

石神井公園 7:54発
飯田橋 8:25着

[西武池袋線→東京メトロ副都心線]

石神井公園 8:04発
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

急行停車駅のため乗車してしまえば池袋駅まで1駅というのは強みとなります。

【総評】

本来であれば4階建てにして4階部分に利益を盛り3階以下を目に優しい価格にするということができたことを考えると買い手側からすれば残念ではあるのですが周りの住民からすれば「近鉄様ありがとうございます~!!」という気持ちでしょうから揉め事なく気持ちよく入居できるのはいいですね。

価格面でも特別好条件のお部屋がない(条件が悪いという意味ではなくどれも同じような条件ということ)ため均等に利益が盛られており特別お安いお部屋はないのですが3階部分のみ天井高が2600mm(3階以外は2500mm)であることを考えると3階のお部屋がおすすめしやすくはなります。下階との価格差分の価値はあると思います。

相場から見ると特別割安感はないもののグレード感から考えると割安感さえ感じるためどこを購入してもお高い時代の中では安心しておすすめすることができる条件が揃っています。

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