今回ご紹介するのはグレーシア横浜十日市場です!

[物件概要]

売主:相鉄不動産 伊藤忠都市開発
設計:東急設計コンサルタント
施工:フジタ
価格:未定
専有面積:60.46㎡~95.34㎡
総戸数:256戸(内、販売対象247戸、エリアマネジメント賃貸住宅9戸)他、店舗区画
規模:地上10階地下1階建て
交通:JR横浜線「十日市場」駅徒歩5分
所在地:神奈川県横浜市緑区十日市場町
竣工予定:2023年3月上旬

駐車場:123台(機械式122台、平置式(車椅子利用者用)1台)
ミニバイク置場:5台
バイク置場:4台
自転車置場:384台〔2段ラック式242台(内3人乗り用:24台)、スライドラック式116台、平置式26台〕他、来客用自転車置場

地図はこちらです↓

画像出典:グレーシア横浜十日市場公式HP

JR横浜線の十日市場駅から信号なしの徒歩5分(緩やかな上り坂です)、ドレッセ横浜十日市場に続くセンター地区最終街区(持続可能な住宅地推進プロジェクト・22街区)となります。

十日市場駅の南口側にはダイエーやそうてつローゼンなど日常の買い物施設がありますし、通学校の十日市場小学校へ徒歩3分、十日市場中学校へ徒歩2分、十日市場北・東・西・だんご山公園に新治(にいはる)市民の森など緑も豊かであるなどただ駅に近いだけでなく日常の買い物や子育てという面でも魅力の多い立地となります。

それでもマンションが容易に売れるエリアではない中で供給が続いており、今作も256戸(販売は247戸)、さらに北側では61戸(販売は59戸)のドレッセ横浜十日市場レジデンス、さらにさらに鴨居駅最寄のパークシティLaLa横浜は総戸数705戸(販売は247戸)でまもなく案内開始であるなど売り手からするとライバル多しでちょいときつい状況です。(パークシティLaLa横浜は坪単価抑えめですが部屋が広いため総額は重たい)

※パークシティLaLa横浜は横浜市都筑区、今作は横浜市緑区です

とはいえ供給過多は一過性のものですから買い手としては選択肢が豊富であったり、ライバルの多いエリアだからこそ価格面含めて頑張ってくれるなどプラスも多いですね。

今作は南西向きのブライトコート、南東向き(一部東向き)のゲートコート、西向きのパークコートの3棟構成となっています。

画像出典:グレーシア横浜十日市場公式HP

ブライトコートに関しては14階建てのドレッセ横浜十日市場(今作は10階建て)を望むこととなりますから眺望は抜けてきませんが接道と合わせて離隔は取れるため採光面に期待ができます。

ゲートコートは目の前が接道&背の低い建物(50年の定期借地権で残存50年弱)ですし、コンフォールまでも距離がありますから囲まれ感が薄くなります。

パークコートは敷地内の芝生広場を望むことになります。低層階ですと機械式駐車場が被ってきますし、ブライトコートの自己日影の影響もあります。ただ、接道側は本件よりもグラウンドレベルが下がるため眺望は抜けてきます。

それぞれの棟にメリデリはありますが選ばれやすいのはゲートコートの南東向きの列となるでしょうか。

外観デザインとしては側面が特徴的なものとなっています。ブライトコートとゲートコートの角住戸はせり出した大窓に中央を縦ルーバーで味付けしていますし、駅よりのグランドエントランスは二層吹き抜けで袖壁と手前の大階段に植えられた樹木が多くの人の目にとまり住まう方だけではなく通行人まで心地よくさせてしまうレベルの面持ちです。

住まう方以外を心地よくさせてしまうのは外観デザインだけではありません。今作のコンセプトは「YOKOHAMA HIRAKU CITY」となっておりドレッセと同じく横浜市絡みのプロジェクトとなります。土地の譲渡においてコンペ方式を採用、ただマンションをつくるだけなら譲りませんよ~というものですから一般的なマンションでは考えられない取り組みが数多くあります。

まず驚くべきこととしてグランドエントランス、その横のスタディエリアやカフェエリアのラウンジ全体、ラウンジ全体から子供が遊んでいるのを見渡せ芝生エリア(中央には遊具もあり)、敷地内農園(BBQ可能)、ヨガや映画鑑賞、工作(3Dプリンタやミシンが借りれます)のできるツールボックス東棟(多目的室)・西棟(集会室)、演奏や歌唱の練習ができるまちの音楽室(防音室)、そして演奏等を披露するまちのステージなどなど、数多くの施設を周辺住民(もしくは街に訪れた人)へ開放することとなります。

※ドレッセ横浜十日市場も同様のプロジェクトのため公開空地が充実しています

もちろん時間制限(夜何時までにするかなど協議中)は設けますから24時間出入りできるわけではありません(広場などは入ろうと思えば入れちゃうでしょうけどもルールを設ける)がここまで全開放する物件は珍しいですよね。そして、今はコロナ禍なので難しいことも多いですが各種イベントもマンション側(エリアマネジメント会社)で主催していくこととなります。

その原資としては共用部は管理費と修繕積立金となりますから周辺住民のためにお金を払うのは…と思う方にはまったくもってあってこない物件ではありますがそのような取り組みがあってこそ横浜市から認められて事業化できたわけです。

また、イベント費用に関してもマンション側でもつわけですがそこに関しては総戸数256戸中9戸が賃貸住宅として貸し出され、その賃料を当てていくこととなります。賃貸住戸の所有者は相鉄ですから住民がなにかをするということはありません。賃貸住戸は28.11㎡が3部屋、38.26㎡が3部屋、60.46㎡が1部屋、60.53㎡が2部屋で合計約380㎡、㎡2000円の賃料と仮定するならば(著者が勝手に計算)月76万円ほどの収入となり、そこから部屋の維持費やエリアマネジメント会社へのフィー、各種税金分を所有者がもっていったとしてもイベント費用としては十分なものとなるでしょう。

賃貸住戸はパークコートにあり、セキュリティエリアがわかれていたりはしません。

特殊な取り組みですからとっつきにくいかもしれませんが十日市場は外部から多くの人が遊びに来る街ではないですからその街に住まう方が乱雑に利用したりモラル的にどうなのよということをすることは考えにくいとは思います。そこがどうしても嫌ならドレッセ横浜十日市場レジデンスのほうが合ってきますが同じ徒歩5分ならグレーシアのほうが便利なのですよね。(ドレッセはもう少しお安いかな?とは思いますが)

住民専用の共用施設としては4階にゲストルーム2部屋、2階に個室もあるコワーキングスペースがあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ブライトコート]

B-Aタイプ 3LDK 71.71㎡
2階 4800万円台 坪単価221万円
4階 4900万円台 坪単価225万円

B-Gタイプ 3LDK 66.62㎡
3階 4500万円台 坪単価223万円
6階 4600万円台 坪単価228万円
9階 4700万円台 坪単価233万円

B-Jタイプ 3LDK 73.48㎡
3階 5000万円台 坪単価224万円
6階 5100万円台 坪単価229万円
9階 5200万円台 坪単価233万円

B-Pタイプ 4LDK 83.8㎡

画像出典:グレーシア横浜十日市場公式HP

6階 5800万円台 坪単価228万円
9階 5900万円台 坪単価232万円

[ゲートコート]

G-Nタイプ 3LDK 80.02㎡
6階 5500万円台 坪単価227万円
9階 5600万円台 坪単価231万円

G-Eタイプ 3LDK 70.05㎡
3階 4800万円台 坪単価226万円
6階 4900万円台 坪単価231万円
9階 5000万円台 坪単価236万円

G-Jタイプ 2LDK 60.09㎡
3階 3800万円台 坪単価209万円
6階 4100万円台 坪単価225万円
9階 4300万円台 坪単価236万円

[パークコート]

P-Eタイプ 3LDK 71.45㎡
7階 4700万円台 坪単価217万円

P-Dタイプ 3LDK 74.82㎡
7階 5000万円台 坪単価220万円

平均坪単価は約225万円です。

田の字が主ではありますが玄関前に外の間スペース(アルコーブ)を設けている住戸が多いですし、基本的には共用廊下側も柱を外に出せているあたりは単価帯からすれば素晴らしいですね。

可動式ルーバー面格子はないのですが一部の中住戸は共用廊下側洋室窓をコーナー部分まで伸ばしてくれているため共用廊下から見ても美しいですし、室内から見ても開口部が多く広く感じやすいでしょう。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、各引き戸上吊り、お掃除浴槽、リビング&キッチン床暖房、すべての水が浄水となる良水工房など単価からすれば十分でしょう。浴室ブラケットライトはお掃除浴槽もあるので妥協できるかもですがトイレ手洗いカウンターにしてくれると嬉しかったですね。(古めかしいタンク式です)

あとはリビング横の洋室ウォールドアが垂れ壁ありなのは残念。上吊りなのは良いのですが完全トールタイプだと70㎡切の3LDKでも広く見える(感じられる)のですが。

それでも共用部や室内など総合的に見て単価以上であると感じました。

エレベーターは計4基(3ヵ所)、ごみ置き場はブライトコートの東側にあるためどの住戸を購入しても極端にエレベーターやごみ置き場が遠いということはないです。(もちろん非大規模マンションやタワーマンションに比べると横移動は多くなります)

5階まではすべての棟が廊下で繋がっています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2430mm(1階は2650mmなど住戸による)です。

周辺相場を確認しましょう!

・ミオカステーロ十日市場ステッサ 2003年築 十日市場町 十日市場駅徒歩4分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円

・ルモンリベルテ十日市場 2004年築 十日市場 十日市場駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約145万円

・ライオンズステーションプラザ十日市場 2004年築 十日市場 十日市場駅徒歩3分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・クレッセント十日市場 2004年築 十日市場 十日市場駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約155万円

・サングレイス十日市場 2007年築 十日市場 十日市場駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約135万円

・グランドメゾン横浜十日市場 2009年築 十日市場 十日市場駅徒歩9分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約175万円

・ナイスクオリティス十日市場 2014年築 十日市場 十日市場駅徒歩5分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約170万円

・ソルフィエスタ横濱十日市場 2016年築 十日市場 十日市場駅徒歩2分 新築時の坪単価約225万円 坪単価約200万円

・ドレッセ横浜十日市場 2019年築 十日市場 十日市場駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からグレーシア横浜十日市場の将来価値を予想すると

G-Eタイプ 3LDK 70.05㎡ 6階 4900万円台(新築時) → 4040万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料がそこまで伸びない(㎡単価月額約2000円ちょっと)ため周辺賃料で利回り計算すると3.5%ほどと厳しいものにはなります。(もちろんURより全体的にスペックは上ですが)

駐車場は身障者用1台を除いて機械式、設置率約48%です。機械式駐車場操作時に同乗者(とくに子供)が利用できる待合スペース、建物下に車寄せがあります。

駐輪場は設置率約150%、屋内で雨に濡れないのは良いのですが200%あると嬉しかったですが足りますでしょうか。

管理費などの維持費は未定でした。ドレッセ横浜十日市場がエリアマネジメント費別途500円を抜いて管理費㎡単価月額約215円でしたから管理費㎡単価月額250円以下に抑えてくれるとシェア共用部を加味しても重たくなく感じますがどうなるか。

~周辺参考~

ドレッセ横浜十日市場 管理費㎡単価月額約215円 別途エリアマネジメント費用月額500円

建設地

【住むレーション】

[横浜線]

十日市場 8:01発
長津田 8:03着
成瀬 8:06着
町田 8:09着
古淵 8:14着
淵野辺 8:18着
矢部 8:20着
相模原 8:22着
橋本 8:27着
相原 8:29着
八王子みなみ野 8:33着
片倉 8:35着
八王子 8:38着

中山 8:04発
鴨居 8:07着
小机 8:10着
新横浜 8:13着
菊名 8:16着
大口 8:19着
東神奈川 8:24着
横浜 8:27着
桜木町 8:30着
関内 8:32着

[市営バス]十日市場駅前からであれば運行本数充実

十日市場市営住宅入口 7:42発
十日市場 7:43着
十日市場駅前 7:48着
青葉台営業所 7:50着
しらとり台 7:51着
つつじが丘 7:53着
えのき橋 7:55着
青葉台駅 7:59着

[青葉台駅から田園都市線]

青葉台 8:05発
長津田 8:08着
つくし野 8:10着
すずかけ台 8:12着
南町田グランベリーパーク 8:14着
つきみ野 8:16着
中央林間 8:19着

青葉台 8:07発
あざみ野 8:11着
たまプラーザ 8:13着
鷺沼 8:16着
溝の口 8:22着
二子玉川 8:27着
用賀 8:31着
桜新町 8:33着
駒沢大学 8:37着
三軒茶屋 8:39着
池尻大橋 8:43着
渋谷 8:47着

バスで青葉台駅へ出るのも便利です。いずれにしても都心方面へは乗り換えが必要ですがそれさえ苦でなければ乗り換えられる路線は豊富です。

【総評】

穴場という言い方をしてしまうとすでにお住まいの方が気を悪くしてしまいそうで申し訳ないのですがドレッセ横浜十日市場も穴場だと感じて購入された方が多いのではないでしょうか。

横浜市内としては価格抑えめの中で不便な街、立地ではないですからTMD(坪単価満足度)には期待できるでしょう。

坪単価からすれば外観、共用部、室内ともに十分なものとなっていますし、やはり周辺環境の良さが際立ちますね。マイナー駅の不便な立地でマンションを買うことはおすすめできないのですがマイナー駅でも便利な立地で価格もこなれているならTMDに期待できますからね。予算が4000万円台という方だけでなく、6000万円、なんなら7000万円も引けるけどあえて5000万円弱に抑えて生活満足度を高めるという選択肢だって大いにありでしょう。なにも住宅に全振りする必要はないですからね。(もちろん資産形成という意味では引けるだけ引いて好立地で買うほうが良いです)

繰り返しになりますがマイナー駅ですが不便ではなく住環境も良い、そしてマンションスペックも高いとなれば価格帯からすればおすすめしやすい出物となります。

100万円~200万円が誤差のエリアではないため予定価格からもう少し目に優しいものとしてくれると嬉しいですね。約70㎡で5000万円切り、約65㎡で4000万円前半のラインナップが増えると手が出しやすいと感じる方が増えるでしょう。

ガンガン売れていくエリアではないですがドレッセ横浜十日市場が竣工済みですからイメージ湧きやすく、さらにドレッセ横浜十日市場より駅に近いですから当時よりも売主としては販売しやすいですし、買い手も決断しやすいでしょう。

動画もご覧ください!

■グレーシア横浜十日市場 建設地周辺レポート

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