今回ご紹介するのはサンウッドウエリス品川御殿山です!

[物件概要]

売主:サンウッド エヌ・ティ・ティ都市開発 三信住建
設計:IAO竹田設計
施工:松井建設
価格:未定
専有面積:58.61㎡~107.97㎡
総戸数:25戸
規模:地上3階・地下1階建て

交通:
京急線「北品川」駅徒歩11分
JR各線・りんかい線「大崎」駅徒歩13分
JR各線・京急線「品川」駅徒歩16分
東急池上線「五反田」駅徒歩15分
JR山手線・都営浅草線「五反田」駅徒歩16分

所在地:東京都品川区北品川5丁目
竣工予定:2022年5月下旬

駐車場:15台
バイク置場:3台
駐輪場:47台

地図はこちらです↓

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

城南五山(島津山・池田山・花房山・八ツ山・御殿山)のひとつ、御殿山の中のザ・御殿山立地となります。徳川将軍家が鷹を狩る際の休憩場所となっていたと言われる品川御殿があったことに因んだ呼び名とのことです。

休息する場所となれば敵が簡単に攻めてこられては困りますから高台に位置しており、今回の建設地も外部から人が来るような場所ではなくとても静かな住環境です。(ピンポイントに品川宮殿があった場所ではないです)

第一種低層住居専用地域で住宅街というよりかは邸宅地という言葉のほうが合ってくるくらい落ち着いた環境です。

ただ、それゆえ日常生活においてはやや不便です。もちろん最寄りがJR山手線等の駅ですから不便という言葉を使うには贅沢すぎる訳ですが同じ山手線最寄りとしても同じ価格を出せばもっと便利な立地で購入できてしまいます。

駅からの動線としては

[大崎駅]

駅からゲートシティまではペデストリアンデッキが続いています。ペデストリアンデッキを降りてからは目黒川を超えてパークシティ大崎の横を歩いていきます。鉄道利便性を得たい方はどうぞパークシティ大崎の中古を購入されてください。坪単価500万円で購入できます。突き当ったら右に折れて通学校の御殿山小学校横を歩きソニー通り(建設地も元々はソニーの建物)を上っていきソニーのビルを超えたら右へ折れて階段を上り住宅街へと入ります。住宅街の最前席まで歩けば到着です。

※ソニー通りの階段を上ってすぐはまだ一低層ではないため街を知る際にはマリオットホテル側から入ったほうが御殿山の邸宅街を感じやすいです

地図で見ると大崎駅から近いのにぐるりと周らないと辿り着かないとはさすが御殿山!

[五反田駅]

駅を出て東急ストア横からソニー通りを品川方向へ歩き、ソニーのビルを超えたら右へ折れて階段を上り住宅街へと入ります。住宅街の最前席まで歩けば到着です。ソニー通り沿いでは住友不動産大崎東プロジェクト(19階建ての高層オフィス)が建設中で完成すると空地も多く設けられます。

[品川駅]

高輪口(西口)を出たら信号を渡り第一京浜を京急線の踏切で有名な八ツ山橋方向へ歩いていきます。緩やかな上り坂です。新八ツ山橋手前で第一京浜からソニー通りへそれて御殿山交番を左に折れすぐ右へ、バス停超えたら左に折れて住宅街を最前席まで歩けば到着です。京急線の北品川駅からだと第一京浜を歩く距離が短くなりますが歩道橋を渡ったりする必要があるため品川駅から1駅だけ京急線に乗る方はそこまで多くないかと思います。

第一京浜とソニー通りが単調な道のため長く感じやすいです。

以上が主な利用となる3駅+1駅からの動線となります。(記事下部の動画も合わせてご覧いただくとわかりやすいかと思います)

読者様「はっ?電車利用を主とする人が買わないっしょwww」

はい!おっしゃる通りでございます。

基本的にはマイカーもしくは駅を日常使いしていたとしてもちょっと歩くのがきつい天候などであればサクッとタクシー乗ってしまうような方向けの立地となります。

低地でよければミッドサザンレジデンスやパークシティを購入したほうが日常生活は圧倒的に便利です。今作を好む方は都心の高台立地、そして一低層の邸宅地を好む方向けです。そのような方に低地のほうが便利ですよ~と伝えたところで「おほほ。低地ですか。ご冗談を!」となるでしょう。

高台の中でも最前席に位置しているため一低層ながらも眺望を楽しめる住戸も多めです。低地側を向かない住戸を購入してもスカイデッキ(開放時間未定)がありますからそちらから眺望を楽しむことができます。低地側には高層マンションや高層ビルがあるため低地側にお住いの方から見下ろされる感じになってはしまいますけども夜景も綺麗そうですよね。最前席がゆえに擁壁を抱えることとなりますからそこのリスクを確認しつつ購入する必要はあります。擁壁は二段に分かれており上段はサンウッドウエリス品川御殿山、下段は低地側のマンションが責任を持つ形となります。

外観デザインとしては接道に面し出入口となる北東側に大庇とその上にアルミルーバー、側面の窓部分の色とその周りの色をわけることで縦のラインも素敵なものとなっています。階段も屋内としていますし、接道していない面も接道している側と同じくデザインに凝るなどどこから見ても低層の高級マンションという面持ちです。

ヤマボウシをシンボルツリーとして配置したエントランスアプローチから奥まった風除室までも側面天然石で素敵な空間ですし、ダブルクランクインした先のエントランスホールも折り上げ天井&間接照明とアースカラーのタイル、その先のエレベーターホールはヘリンボーンの不燃木パネルで囲まれた空間とするなど億ションとして恥じないレベルと感じました。

共用廊下は空調設備ありの内廊下を採用、各階ごみ置き場がないのは残念ですが1階のエレベーター付近の便利な場所にあり前室もありますから許容できる方が多いでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 102.72㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

2階 20400万円台 坪単価656万円

Arタイプ 3LDK 107.97㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

3階 23400万円台 坪単価716万円

Bタイプ 3LDK 87.58㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

B1階 12400万円台 坪単価468万円
1階 15400万円台 坪単価581万円
2階 15400万円台 坪単価581万円

Cタイプ 3LDK 79.43㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

B1階 11400万円台 坪単価474万円
1階 13400万円台 坪単価557万円
2階 13400万円台 坪単価557万円
3階 14900万円台 坪単価620万円

Dタイプ 3LDK 88.01㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

B1階 13900万円台 坪単価522万円
1階 15900万円台 坪単価597万円
2階 15900万円台 坪単価597万円
3階 17400万円台 坪単価653万円

Eタイプ 2LDK 58.61㎡

画像出典:サンウッドウエリス品川御殿山公式HP

3階 9400万円台 坪単価530万円
4階 10400万円台 坪単価586万円

平均坪単価は約580万円です。

低地側の周辺相場と比べるとお高いですが検討者の多くが白金高輪やもう少し広域だとザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンあたりとの比較になるはずですから坪単価自体には違和感を覚えないかと思います。ただ、売りやすさよりも住んだ後の満足度を優先してか広めの3LDKですから総額がなかなか重たく、正式価格となる際はもう少し抑えてくれると嬉しいですね。(専有面積を刻んだほうが利益も取れたであろうに満足度を優先してきたデベロッパーの姿勢は評価されるべきと考えます)

南側と西側に開口部がある住戸が王様となっており単価も突っ張りますが窓面豊かで一低層ながらも眺望を楽しめるなど魅力が大きいですから人気出そうですね。億ションにしてはリビング開口部がやや物足りないかな?と思える住戸もあるものの角住戸比率が高いですから内廊下のサンドイッチ型ながらも行灯部屋は少なめです。

3戸のみですが地下階住戸があります。ただ、地下階の多くは駐輪場と駐車場としているため無理くり半地下住戸を設定したマンションではありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面・トイレカウンター天板フィオレストーン、キッチン水栓はシャワー水栓と浄水器が別々、ミストサウナ、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホン、リビングと主寝室想定の洋室に天井カセット型エアコンなどなど今時の億ションとしては違和感ありません。目が肥えている方だと扉が隠し丁番でないなど気になる部分もいくつかあるかとは思いますがそちら含めて全室オーダーメイド対応ですからある程度は好きなようにカスタマイズできます。戸建て志向の方も多いであろうマンションですから全室オーダーメイド対応は買う理由の一つとなりそうです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2650mm及びルーフテラス付き住戸は吹き抜け部分が5600mmとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・ミッドサザンレジデンス御殿山 2007年築 北品川5 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約385万円

・パークシティ大崎ザレジデンス 2015年築 北品川5 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約475万円

・パークシティ大崎ザタワー 2015年築 北品川5 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約500万円

・グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス 2018年築 北品川5 新築時の坪単価約525万円 現在の坪単価約530万円

上記相場からサンウッドウエリス品川御殿山の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 88.01㎡ 2階 15900万円台(新築時) → 13100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内機械式のため作業中雨に濡れることはありません。ただ、ターンテーブルの一部分に庇がなくなってしまうのはちょいと残念ですね。それでも出入口にはシャッターゲートがありますし、全区画ハイルーフ対応(5300mm×2050mm×2000mm×2500kg)としているあたりからして車を所有される方が主なターゲット層であることがうかがい知れます。(2LDKに駐車場抽選権がないため3LDKなら高い確率で敷地内駐車場を確保できる)

駐輪場は専用エレベーターありで地下階にあります。

維持費は未定でしたが戸数の割に管理費はそこまで高くならないとのことでした。

【住むレーション】

[京急線]

北品川 8:06発
品川 8:08着

[山手線]

大崎 8:02発
品川 8:05着
高輪ゲートウェイ 8:07着
田町 8:10着
浜松町 8:12着
新橋 8:14着
有楽町 8:16着
東京 8:18着

[埼京線]

大崎 8:01発
恵比寿 8:04着
渋谷 8:07着
新宿 8:12着
池袋 8:20着

[湘南新宿ライン]

大崎 8:09発
武蔵小杉 8:17着
横浜 8:29着

駅距離はあるものの辿り着く先が山手線+プラスαとなれば鉄道利用も便利です。

日常の買い物としてはパークシティ大崎のライフ、ソニー通りのライフが主となります。コンビニ一つ行くにもサクッととはいきません。

【総評】

繰り返しになりますが低地側にはタワーマンション等があり、単純に便利な街を求めるならば低地側です。駅から少し難のある道のりだからこそのザ・御殿山に魅力を感じる方にはたまらない出物となります。

電車が主な交通手段の方だとちょいと辛い(もちろんその代わりザ・御殿山ですが)のですがタクシー利用やマイカー利用が主ならあまり関係ないですね。それもあってか今の時代にしては駐車場が多く、設置率約60%です。

もちろん鉄道を日常使いする方でも高台に魅力を感じるならば狙い目感ある出物です。山手線内側かつ山手線駅徒歩圏内の一低層というだけでも希少性が高いですからね。

坪単価600万円前後出せる方があえて駅遠を選ぶというのは心も懐も豊かという現れでしょう。

都心でありながらも静かに暮らせる邸宅地の落ち着いたマンションを探されている方は要チェックです。そのような価値観をお持ちの方が比較検討するであろう新築マンションの中では単価抑えめです。

動画もご覧ください!

■サンウッドウエリス品川御殿山 建設地周辺レポート

■サンウッドウエリス品川御殿山 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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