パークホームズ東銀座築地　価格と間取り　ホテル隣のホテル立地×すしざんまい

今回ご紹介するのはパークホームズ東銀座築地です！

［物件概要］

第一期一次：販売戸数26戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：西武建設
価格：1億2790万円～2億8990万円
専有面積：36.95㎡～71.07㎡(全体36.95㎡～82.02㎡)
総戸数：97戸（一般販売対象住戸61戸）ほか店舗1区画
規模：15階建て

交通：
東京メトロ日比谷線、都営浅草線「東銀座」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩3分
都営大江戸線「築地市場」駅徒歩6分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線「銀座」駅徒歩8分

所在地：東京都中央区築地4丁目
竣工予定：2028年2月上旬
引き渡し予定：2028年4月下旬

駐車場：機械式26台
駐輪場：104台　※レンタサイクル7台含む

管理費：月額14520円～27930円
全体管理費：月額8790円～16910円
修繕積立金：月額6210円～11940円
全体修繕積立金：月額3400円～6540円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

最寄り駅は東銀座と築地で徒歩3分、晴海通り沿いに位置したいわゆる「ザ・ホテル立地」となります。三井ガーデンホテル銀座築地の隣ですね。アドレスは築地です。

おそらく地権者さんの意向でマンションになったと思われますが、普通に考えればデベロッパー主体であればホテルにしたことでしょう。(それゆえ地権者住戸も多く設定されています)

東銀座や築地を謳う物件自体は多いのですがそれは晴海通りの北東側に集中していますから今作の晴海通り沿いというのはかなり希少性があります。

そもそも「住まいに向かないのではないか」と思われる方も少なくないであろうロケーションではありますが、それだけ特色があるわけでハマる人にはビシッとハマる替えの効かない物件であることは確かですね。

上記の「住まいに向かないのではないか」という点が大きく表れてしまうのが日常の買い物事情でしょう。

少し歩けばまいばすやコンビニ、ニューみ乃り屋(全日系)はありますが一般的な大手スーパーマーケット系は弱いエリアです。肉のハナマサとオーケーもありますが徒歩13分と少々距離があります。

そもそも、そのような一般的な生活感を求めるなら同じ中央区でも橋を渡って勝どきや月島のほうが合ってくるでしょう。(ネットスーパー派は別)

お銀座が庭となるロケーションですからデパート派であればむしろ便利でしょう。銀座三越へ徒歩8分、松屋銀座へ徒歩10分という近さです。

パークホームズ東銀座築地の住むレーション

松屋銀座で松屋の神戸牛牛めし、リッチポテトコロッケなどを購入！美味でした！ https://t.co/R23xmOeh1r

— マンションマニア (@mansionmania) August 19, 2026

飲食店も多いエリアですから外食派も楽しいでしょうね～。すしざんまいは共用施設感覚で利用できます(笑)

また、マンション下駄部分の店舗区画は飲食可能で24時間営業可能となっているためそちらにも飲食店が入ってくれるかもしれません。(一般的にこの規模感のマンションで足元に飲食店はプラス材料とは言えないですがこの立地だからこそ気にする方が少なそう)

そして…やはり築地市場跡地の開発ですよね～。今作からすぐのところですからね。跡地の開発に伴い周辺の歩行空間の整備などもあるでしょうから今作に与える影響はかなりのものとなるでしょう。

築地市場跡地のレジデンス棟がもし分譲であったとしても定期借地権であることは確定しているため今作の所有権というのも相当なストロングポイントになってきます。

京橋築地小学校は徒歩3分です。

建設地は晴海通りとすしざんまい側の一方通行道路の二面接道、それに合わせて主開口部を北東と南西へ振ったサンドイッチ配棟です。

両サイドはホテルと築地KYビルがあるため囲まれ感ありますが主開口部側はどちらも接道しているためこのロケーションとしては酷い囲まれ感ではないですね。

北東向きは晴海通りのため向かいの建物までだいぶ距離があり低層階でも視界良好、南西向きは低層階はすしざんまいビューですが上層階は国立がんセンターへかけて視界がひらけてきます。

個人的な印象としては「北東向きなら価格が抑えられる低層階がコスパ◎」「南西向きなら予算頑張って高層階を狙いたい」となりました。

いずれにしても視界抜けを優先するような方が積極的に検討するキャラクターではないため気にしすぎは良くないものの、晴海通り側の低層階は内覧会で「おぉ～思っていたよりいいじゃない！」となりやすいと思います。

当然通り沿いなりの音ネックはありますがそもそもそれを気にする方が検討するようなキャラクターではないですからね。むしろこのロケーションながらも晴海通り沿いゆえの視界の広がりはなかなか良いと思います。

晴海通り沿いのエントランスアプローチは短めながらも金属やガラスのマテリアルを使用、軒裏を斜めにした門構えが通行人の目を惹くことでしょう。

同じく晴海通り沿いの店舗出入口周りは高級店になっても違和感がない落ち着いた雰囲気であることから先の住宅棟エントランスがより目立つことになりそうですね。

基壇部の上からはバルコニーをせり出させることで立体感を演出、最上階住戸にダイレクトウィンドウを多用することで同じく頭頂部のデザインに凝った三井ガーデンホテル銀座築地と並んだ際の相乗効果に期待ができそうです。

風除室～エントランスホールは総戸数なりの面積ではありますがエントランスホールは天井高約6mの吹き抜け、豪華なシャンデリアと質感の異なる石材を組み合わせた心躍る空間になっています。

その他の共用施設としてはミーティングルームがあるのみです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　67.03㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Bタイプ　1LDK　50.15㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Cタイプ　1LDK 51.38㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Dタイプ 2LDK 62.51㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Eタイプ　2LDK＋S　65.35㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Fタイプ　1LDK　36.95㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Gタイプ　1LDK　37.74㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Hタイプ　2LDK　66.43㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Oタイプ　2LDK　71.07㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

Pタイプ　3LDK　82.02㎡

画像出典：パークホームズ東銀座築地公式HP

平均坪単価は約1190万円です。

間取りというのは好みでしかないわけですが「ん～価格帯と釣り合っていない…」と感じる方は少なくないでしょうし、そう評価しても怒る人はほとんどいないのではないでしょうか。

角住戸のスパンの物足りなさ、全体的に連窓サッシではない窓面の物足りなさ、狭い浴室、プランによりますががっつりと柱の食い込み、なかなか痺れる感じがありますね。

ただ、セカンドニーズも意識してか50㎡台の広めの1LDK(アイランドキッチンプランもあり)の戸数が多いのは比較的珍しいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、キッチンバックカウンター、玄関・廊下・洗面・トイレ床タイル、浴室TOTOシンラ(1LDKは一般的な浴槽なのが惜しいところです…)、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど悪くはないですが天カセはプレミアムのみであるなどパークホームズなりではありますね。(パークコート感覚で見てはいけない)

それでも各戸宅配ボックス、各階ごみ置場があるのは嬉しいですね。基本天井高も2600mmと良好です。

周辺相場を確認しましょう！

■レフィール築地レジデンス

2007年築　築地駅徒歩1分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約830万円

動き一例

約57㎡
新築時4300万円台
中古時14000 万円台

約67㎡
新築時5500万円台
中古時17000万円台

上記相場からパークホームズ東銀座築地が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　2LDK　66.43㎡　9階 2億5290万円　→　2億800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の機械式で設置率は約26％です。

全長5300mm×全幅2050mmとタワマンのタワーパーキングと同等のためある程度大きめの車でも対象になりやすいサイズ感です。

駐輪場は1世帯1台確保できます。別途レンタサイクル7台が設置されます。

管理費は㎡単価月額約393円、ディスポーザーあり、内廊下×各階ごみ置場ですから今の時代の新築マンションとしては納得度高い方でしょう。総戸数97戸の15階建てでエレベーターが2基あるのもさすがですね。着床制限もありです。

～支払額一例～

※金利2％、35年ローンで計算

Fタイプ　1LDK　36.95㎡
7階 1億4290万円 坪単価1278万円

住宅ローン：約473374円
管理費：23310円
修繕積立金：9610円

合計：月額約50.6万円

Hタイプ　2LDK　66.43㎡
9階 2億5290万円 坪単価1259万円

住宅ローン：約837763円
管理費：41920円
修繕積立金：17270円

合計：月額約89.7万円

～パークホームズ東銀座築地、支払額一例～

※金利2％、35年ローンで計算

F　1LDK　36.95㎡
7階 1億4290万円 坪1278万円

ローン：約47.3万円
管理費：23310円
修繕積立金：9610円

合計：約50.6万円

一日当たり1万7000円弱、隣の三井ガーデンホテル銀座築地よりはお安いです！という考え方(笑) https://t.co/hoE10I0PAy

— マンションマニア (@mansionmania) October 10, 2026

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■レフィール築地レジデンス　総戸数108戸　管理費㎡単価月額約260円

【住むレーション】

［日比谷線］

築地　8:03発
八丁堀　8:04着
茅場町　8:06着
人形町　8:09着
小伝馬町　8:10着
秋葉原　8:12着

東銀座　8:04発
銀座　8:05着
日比谷　8:06着
霞ヶ関　8:09着
虎ノ門ヒルズ　8:11着
神谷町　8:12着
六本木　8:16着

［浅草線］

東銀座　8:02発
宝町　8:03着
日本橋　8:05着
人形町　8:07着

東銀座　5:16発
新橋　5:17着
大門　5:19着
三田　5:22着
泉岳寺　5:24着
品川　5:27着
京急蒲田　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:41着
羽田空港第1・第2ターミナル　5:44着

［大江戸線］

築地市場　8:01発
汐留　8:03着
大門　8:05着
赤羽橋　8:09着
麻布十番　8:11着
六本木　8:13着

築地市場　8:03発
勝どき　8:06着
月島　8:08着
門前仲町　8:10着
清澄白河　8:13着

［有楽町線］

新富町　8:02発
銀座一丁目　8:03着
有楽町　8:05着
桜田門　8:07着
永田町　8:09着
麹町　8:11着
市ヶ谷　8:13着

新富町　8:00発
月島　8:02着
豊洲　8:04着
辰巳　8:07着
新木場　8:10着

［銀座線］

銀座　8:01発
京橋　8:02着
日本橋　8:03着
三越前　8:05着
神田　8:07着
末広町　8:09着

銀座　8:01発
新橋　8:03着
虎ノ門　8:06着
溜池山王　8:08着
赤坂見附　8:10着
青山一丁目　8:12着

［丸ノ内線］

銀座　8:02発
東京　8:05着
大手町　8:06着
淡路町　8:08着
御茶ノ水　8:10着

銀座　8:01発
霞ヶ関　8:03着
国会議事堂前　8:05着
赤坂見附　8:08着
四ツ谷　8:10着

［路線バス］

築地三丁目　8:06発
築地　8:07着
銀座四丁目　8:09着
銀座西六丁目　8:11着
新橋　8:13着

築地三丁目　8:02発
築地　8:04着
銀座四丁目　8:06着
有楽町駅前　8:08着
東京国際フォーラム前　8:08着
東京駅丸の内南口　8:09着

［空港リムジンバス］

銀座駅　5:50発
東京駅　6:00発
成田空港第3ターミナル　7:02着
成田空港第2ターミナル　7:05着
成田空港第1ターミナル　7:10着

鉄道利用が便利なことはもちろんですが目の前の停留所から路線バスの利用も大変便利です。

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【総評】

冒頭の通りザ・ホテル立地ですよね～！！

晴海通り沿いに拘らなければ他にも選択肢は多い(今後新築も出てきそう)ですが晴海通り沿いはなかなか再現性がなさそうですから「気に入ったら買う」がシンプルな考え方でしょう。

価格に関してはまぁだいぶお高いですが、ザ・ホテル立地らしくホテル代換算で考えられる方なら納得感高くなるのではないでしょうか。

安いか高いかで評価するなら明らかに高いのですが、今作を気に入る方は他物件がどうというよりこのロケーションにメロメロになっているわけで、「高くても欲しい」となった際に替えが効かないため売り手側からしても「分かってくれる人にだけ買ってもらえればいい」となり、大規模でないことも相まって強気になれてしまいますからね…61組をメロメロにすれば良いわけでリセールが～コスパが～という人にまで振り向いてもらう必要がないということ。

そしてなにより、現状でも住んで楽しい街ですが、やはり…繰り返しになりますが築地市場跡地の開発が楽しみすぎますよね。

自分は何もしなくてもすぐ近くで9000億円規模の再開発がおこなわれるというのはとんでもなくすんごいことですよ。

もちろんそれだけを理由に買うのはやめたほうがいいでしょうけども(頓挫はしないと思いますが建築費高騰で縮小やスケジュール後ろ倒しなどが頻繁におきてる時代)、おまけとして考えておけば実現した日にはとんでもないおまけだったということになるでしょうから。(もちろんそれが価格に乗っかってはいますけども)

今作が気になる方は三井ガーデンホテル銀座築地に宿泊して住むレーションしてみるのも良いでしょう！

いや～これはお高いですがいいですねぇ…

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