今回ご紹介するのはリビオ駒込妙義です!

[物件概要]※一般定期借地権(地上権) 2093年2月28日まで(建物解体期間を含む)

売主:日鉄興和不動産
設計:松井建設
施工:松井建設
価格:未定
専有面積:33.66㎡~78.49㎡
総戸数:45戸(内、事業協力者住戸3戸含む)
規模:地上9階・地下1階建て
交通:東京メトロ南北線「駒込」駅5番出口徒歩3分 JR山手線「駒込」駅北口徒歩4分
所在地:東京都豊島区駒込三丁目
竣工予定:2022年8月下旬

駐車場:1台(平面身障者用)
自転車置場:45台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ駒込妙義公式HP

駒込駅から徒歩3~4分、駅前の通りを北進(今回は山手線の外側に位置しています)して妙義神社の参道(言われないと参道らしさは薄いですが)へ入った先のため駅近物件ながらも静かな住環境となります。

駒込駅は豊島区アドレスですが少し歩くと北区、文京区も入り組んでくるエリアです。今回は豊島区アドレスの駒込物件となります。

妙義神社の建て替え事業(駒込妙義神社再生プロジェクト)に伴いもともと本殿があった場所にリビオ駒込妙義、もともと広場だったところに本殿が建設されるのですがすでに本殿は竣工済みです。

神社関連の分譲マンションとなればいつも通り定期借地権ではあるのですが70年と長いですから所有権に近い感覚で購入できるのは良いですね。

今回大きな特徴となるのが本殿目の前の敷地(参拝客が通ります)もマンションのもの(地役権)とすることでそこの容積を建物へ回しているためエリア内では背の高い10階建てとできてることです。仮にそこの容積がなかったのであれば4~5階建てで20戸ちょっとが限界でしたでしょうからそもそも事業として成り立っていなかったでしょうね~。

外観デザインとしては1階のメインエントランス周りは玉垣と擁壁、庇の木目調ルーバーなど神社の鳥居と一体感あるものとしています。2階部分には本殿へ続くサブエントランスがあるため参拝してから出かけることや帰宅するのも容易です。

サブエントランス横には手水舎があったりと神社の中のマンションに住んでいる感が強く、他のマンションではなかなか味わえない安らぎを得ることができます。(今回と似たプロジェクトとしてはパークタワー西新宿エムズポートやパークコート神楽坂があります)

エントランスホールからラウンジへは奥行をとっておりエレベーターはクランクイン、その動線上にオブジェや天井部木目調などこちらも神社との一体感を意識した上質で重厚感ありながらも落ち着いた空間としてくれています。

共用廊下は内廊下、本殿側にある階段は屋外ですが木目調の目隠しルーバーを採用していますから生活感が出ず外から見た際にデザイン上の味付けの一つとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 40.32㎡
3階 5200万円台 坪単価426万円
5階 5700万円台 坪単価467万円

Bタイプ 3LDK 74.98㎡

画像出典:リビオ駒込妙義公式HP

2階 9000万円台 坪単価396万円

Cタイプ 2LDK 64.70㎡

画像出典:リビオ駒込妙義公式HP

2階 7700万円台 坪単価393万円
4階 8300万円台 坪単価424万円

Dタイプ 3LDK 75.49㎡

画像出典:リビオ駒込妙義公式HP

2階 9200万円台 坪単価402万円
4階 9900万円台 坪単価433万円
6階 10300万円台 坪単価451万円
8階 10600万円台 坪単価464万円

Eタイプ 1LDK 33.66㎡

画像出典:リビオ駒込妙義公式HP

3階 4300万円台 坪単価422万円
5階 4400万円台 坪単価432万円
7階 4500万円台 坪単価441万円

Fタイプ 1LDK 36.21㎡
5階 4900万円台 坪単価447万円
7階 5100万円台 坪単価465万円

Gタイプ 3LDK 78.49㎡
予定価格表記なし

Hタイプ 3LDK 63.87㎡
4階 8300万円台 坪単価429万円

Iタイプ 1LDK 41.99㎡
5階 5700万円台 坪単価448万円

Jタイプ 3LDK 75.17㎡
6階 10000万円台 坪単価439万円

Jrタイプ 3LDK 75.17㎡
予定価格表記なし

Kタイプ 2LDK 62.05㎡
8階 8800万円台 坪単価468万円

Krタイプ 2LDK 62.05㎡
予定価格表記なし

平均坪単価は約435万円です。

バルコニーは狭めではあるものの(生活感でないようにあえてかと思います)窓面が豊かな間取りが多いですね。サッシ高は至って普通ながらも4枚窓である間取りも多いです。

1LDKはスパン苦しめですがEタイプは賃貸風ではないですし(柱の食い込みが惜しいですが)、4400万円前後で購入できるとなればシングル層にも手が出しやすいでしょう。

駅前通りまでいかないと背の高い建物がないため駅近でありながらも眺望・採光を得られる住戸が多いです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。(1LDKを除く)

キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレなど特別豪華というほどではないですが悪くないでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド駒込 2005年築 駒込4 駒込駅徒歩4分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約370万円

・モアグランデ駒込六義園 2007年築 駒込1 駒込駅徒歩3分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約320万円

・ウェリス駒込レジデンス 2008年築 駒込1 駒込駅徒歩4分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約355万円

・パークハウス駒込六義園 2009年築 駒込1 駒込駅徒歩2分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約345万円

・リビオレゾン駒込六義園プライムゲートレジデンスイースト 2013年築 駒込1 駒込駅徒歩2分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約365万円

・リビオレゾン駒込六義園プライムゲートレジデンスウエスト 2013年築 駒込1 駒込駅徒歩2分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約340万円

・ブランズ駒込六義園 2015年築 駒込1 駒込駅徒歩3分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約375万円

上記相場からリビオ駒込妙義の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 75.49㎡ 4階 9900万円台(新築時) → 8950万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置きが1台、駐輪場は屋内で1世帯1台は確保可能です。

維持費一例(月額)・・・64.70㎡の場合 管理費21220円 修繕積立金6470円 地代6450円 解体準備金2930円

小規模マンション、定期借地権ですから維持費にコストパフォーマンスを求めてはいけないものの、地代が抑えめ(権利金もなし)なのは良いですね。

【住むレーション】

[山手線]

駒込 8:02発
巣鴨 8:04着
大塚 8:06着
池袋 8:09着
目白 8:11着
高田馬場 8:13着
新大久保 8:16着
新宿 8:18着
代々木 8:20着
原宿 8:23着
渋谷 8:26着
恵比寿 8:28着
目黒 8:31着
五反田 8:33着
大崎 8:35着

駒込 8:02発
田端 8:05着
西日暮里 8:06着
日暮里 8:08着
鶯谷 8:10着
上野 8:13着
御徒町 8:15着
秋葉原 8:17着
神田 8:19着
東京 8:21着
有楽町 8:23着
新橋 8:25着
浜松町 8:28着
田町 8:30着
高輪ゲートウェイ 8:32着
品川 8:34着
大崎 8:37着

[南北線]

駒込 8:04発
西ヶ原 8:06着
王子 8:08着

駒込 8:05発
本駒込 8:07着
東大前 8:09着
後楽園 8:12着
飯田橋 8:14着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
永田町 8:22着
溜池山王 8:24着
六本木一丁目 8:27着
麻布十番 8:30着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着

山手線×南北線は便利ですね~。1LDKもありますから六本木エリアのIT系にお勤めの方の住まいとしても魅力が大きいでしょう。(勝負の神様ですから縁起も良い!!)

日常の買い物としては霜降銀座商店街、タジマ、サカガミ、自転車で巣鴨の西友や文京グリーンコートなど選択肢豊富です。

通学校は駒込小学校で徒歩4分、駒込中学校で徒歩6分です。

【総評】

希少性ある出物ですから気に入ったなら買いですね!

ただ、3LDKになるとルフォンザ・タワー大塚も購入できてしまうためそちらと比較してみてもしも気に入り度合いが同じなのであればルフォンのほうが無難な選択肢なのではないでしょうか。

今作は文京区ではなく豊島区ですから3LDKの賃料もそこまで伸びず(やはり3LDKは文京区が強い)、同じ豊島区なら所有権のルフォンのほうが強いかなと。(10年くらいのリセールバリューだとリビオのほうが強いとも思えますがもっともっと長い目で見ればルフォンのほうが強いのは所有権である以上致し方ない)

1LDKや広めの2LDKは総額が手を出しやすいですし、その面積帯になると豊島区も文京区も賃料差が薄くなってきますから南北線沿いでお勤めのシングル・ディンクス層のとりあえずの1戸目にも良いでしょう。

北区アドレスとなりますが上中里駅前のバウスの発表も待ち遠しいですね~。線路沿いなので竣工販売でしょうか。

動画もご覧ください!

■リビオ駒込妙義 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見致しております。
    この辺りのマンションを検討しておりますが、適正な価格が分からず、およそ豊島区新築2LDKの賃料は㎡あたりどの位か教えて頂けませんでしょうか。
    よろしくお願いします。

    • おナス様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      かしこまりました!
      個別相談にてご対応いたします。
      大変お手数ですがご予約お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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