今回ご紹介するのはプラウド日本橋富沢町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:6769万円~12299万円
専有面積:55.18㎡~73.95㎡(トランクルーム0.37㎡~0.56㎡を含む)
総戸数:60戸
規模:地上13階地下1階建て

交通:
都営浅草線・東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩3分
都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩6分
都営浅草線「東日本橋」駅徒歩6分
JR総武線「馬喰町」駅徒歩8分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩8分

所在地:東京都中央区日本橋富沢町
竣工予定:2019年2月下旬

駐車場:13台 機械式12台、身障者優先平置1台 月額:38000円~43000円
駐輪場:77台 スライド式50台、大型自転車スライド式10台、大型自転車平置6台、小型自転車平置4台、壁掛け式3台、シェアサイクル平置4台 月額:300円~700円
ミニバイク置場:1台 月額:3000円

管理費(円)/月額17900円~24000円
修繕積立金(円)/月額8820円~11820円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

人形町駅徒歩3分、馬喰横山駅・東日本橋駅・馬喰町駅徒歩6分、水天宮前駅徒歩8分・・・とにかく交通利便性の良いエリアに誕生するプラウド日本橋富沢町ですが価格面でも頑張っておりお部屋によっては割安感さえあります。

人形町界隈ではプラウドブランドの供給が続いていますが日本橋富沢町アドレスはプラウド人形町以来となります。

今回立地面での見どころとしては久松小学校が通学区(選択制で選べる)となります。そのため3LDKに関してはサクサクっと完売することは間違いないでしょう。逆に2LDKは3LDKに比べると動きは鈍いでしょう。ディンクスの方からすれば久松小学校学区にこだわらなければ利便性が変わらないマンションも多いですからね。

それは売主も重々承知していることなので2LDKの価格は抑え目(坪単価としてではなく表面上の価格)です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北方向]

Aタイプ 2LDK 56.65㎡

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

5階 7279万円 坪単価424万円
7階 7449万円 坪単価434万円
9階 7599万円 坪単価443万円
13階 7979万円 坪単価465万円

Bタイプ 2LDK 55.18㎡

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

2階 6769万円 坪単価405万円
3階 6869万円 坪単価411万円
5階 6999万円 坪単価417万円
7階 7199万円 坪単価431万円

Cタイプ 2LDK 55.47㎡

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

5階 7279万円 坪単価433万円
7階 7479万円 坪単価445万円
9階 7649万円 坪単価455万円
13階 7979万円 坪単価475万円

[南方向]

Eタイプ 3LDK 73.95㎡
2階 10099万円 坪単価451万円
3階 10199万円 坪単価455万円
4階 10399万円 坪単価464万円
5階 10599万円 坪単価473万円
6階 10999万円 坪単価491万円
7階 11299万円 坪単価505万円
8階 11399万円 坪単価509万円
9階 11599万円 坪単価518万円
10階 11699万円 坪単価522万円
11階 11899万円 坪単価531万円
12階 11999万円 坪単価536万円
13階 12299万円 坪単価549万円

Dタイプ 3LDK 71.56㎡
2階 9599万円 坪単価443万円
3階 9699万円 坪単価448万円
4階 9899万円 坪単価457万円
5階 9999万円 坪単価461万円
6階 10099万円 坪単価466万円
7階 10199万円 坪単価471万円
8階 10299万円 坪単価475万円
9階 10499万円 坪単価485万円
10階 10599万円 坪単価489万円
11階 10699万円 坪単価494万円
12階 10799万円 坪単価498万円
13階 11099万円 坪単価512万円

3LDKは南向き2列しかありませんから安いとか高いとかそんな話はさておきこれは売れるでしょうね~。売れない理由がない。

2LDKに関しては北向き3列となっており先に述べたようにディンクスの方からすると久松小学校学区にこだわる必要がない方がほとんどでしょうからちょいと動きは鈍いかもしれません。それでもダラダラと販売することになるほどではないでしょう。

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

内廊下を採用しており各戸にトランクルーム&食配スペースが設けられています。

設備面ではディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台天板御影石、バスルームがタイル貼り、3LDKは天カセなど高価格帯なので当たりまえと言われればそれまでなのですが充実しています。キッチンとリビングの間に扉があるのは珍しいですね。

天井高も頑張っており2階~10階が2500mm、11階~13階が2530mm、13階が2600mmとなっています。

外観デザインも人形町エリアに合うような建築美となっており完成してからも目立つでしょうね~。素晴らしい。

画像出典:プラウド日本橋富沢町公式HP

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・ザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンス 2013年築 日本橋蛎殻町1 人形町駅徒歩3分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約360万円

・プラウド日本橋人形町 2014年築 日本橋人形町3 人形町駅徒歩1分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約425万円 

・プラウド人形町 2016年築 日本橋富沢町 人形町駅徒歩2分 新築時の坪単価約445万円 現在の坪単価約535万円

・プラウド日本橋人形町ディアージュ 2017年築 日本橋人形町3 新築時の坪単価約500万円 直近事例なし

・プラウド日本橋人形町パサージュ 2018年6月竣工予定 日本橋人形町3 新築時の坪単価約430万円

上記相場から考えられるプラウド日本橋富沢町の将来価値としては

Aタイプ 2LDK 56.65㎡ 7階 7449万円(新築時) → 7300万円(築5年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

北側の接道

【総評】

全体的にとてもおすすめできるマンションです!!まさに買いです!!

ただアドバイスする立場からすると学区のために狭めのお部屋を選択することが果たして良いことなのかだけは冷静に考えていただきたいなぁ~と。このマンションに限らずですが「都心(近接)エリアに住みたい」「学区にはこだわりたい」との理由で3人家族で60㎡を切るお部屋を検討されている方がたくさんいらっしゃいます。

こればかりは余計なお世話になってしまいますが分譲マンションにおいては55㎡で3人で暮らすというのは一般的に狭いと思います。ただ70㎡となれば1億円ですしさすがに1億円に手が届く人は少ない、でも7000万円なら手が届く人が多い。時代的に致し方ない部分ではありますがそれもあってか今回のプラウド日本橋富沢町も7000万円以内に収まる狭めのお部屋を設けています。

数年前までの相談では55㎡となればほぼほぼシングルかディンクスであったのに最近では半分くらいがファミリーになってきました。それだけマンション価格が高騰しているということなのでしょう。マンション価格が高騰しているのに都心(近接)エリアに住みたい人が増えていると。

10年くらい先になるとは思いますが近郊郊外の交通利便性が良いエリア、近郊郊外の環境が良いエリアが買い替え先として選ばれる時代がくるのではと予想しています。

その根拠としてはここ最近55㎡ほどの狭めの部屋を買い替え前提で購入される方が増えています。子供が小さい間はプラウド日本橋富沢町のような利便性の高いマンションに住み部屋が手狭になったら広い部屋に住み替えようと。売るのも貸すのも困らない立地ですから現居はどうにでもなっても同じエリアで広い部屋となれば価格帯がグッと上がりますから同じエリアで購入することが難しくなります。

となると近郊郊外の交通利便性が良かったり環境が良かったりするところを選ぶのではないかと。今現在買い替え前提で購入される方が多いということは買い替えの波がやってくるのは10年くらい先でしょうか。

もちろんその時に都心のマンション価格が下がっていれば同一エリアで買い替えできますが働き方改革やタワマンの大規模修繕ラッシュも控えているわけで大暴落と呼べるほどの値下がりはないと思いますがどうなるか。

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