今回ご紹介するのはプライム大田矢口です!

[物件概要]

売主:京浜急行電鉄
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3570万円~7490万円
専有面積:37.26㎡~73.75㎡
総戸数:107戸(ウエスト棟:78戸、イースト棟:29戸)
規模:8階建て(ウエスト棟)9階建て(イースト棟)
交通:東急多摩川線「矢口渡」駅徒歩6分 同線「武蔵新田」駅徒歩8分
所在地:東京都大田区矢口二丁目
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:平置26台(内身障者用1台、カーシェア用1台)(月額)21000円~24000円
自転車置場:172台(2段ラック式135台、平置37台)(月額)200円~800円
バイク置場:16台、(月額)3000円

管理費(月額)6600円~13050円
修繕積立金(月額)2980円~5900円

地図はこちらです↓

画像出典:プライム大田矢口公式HP

矢口渡駅から徒歩6分、武蔵新田駅から徒歩8分、用途地域は住居系ではありませんが線路からも第二京浜からも離れるため落ち着いた住環境となります。

もともとはナムコの本社があった土地で形状は綺麗で多くの住戸が南向き、間に私道を挟み2棟構成です。私道はプライムナードと名付け、インターロッキング&植栽豊かな素敵なものとなります。ゲートウォールは飛行機の翼を意識した(ま、ま、まさかゼビウスか?!)ものとなっています。

765プロダクションと同じ住所(完全一致はしなくともほぼ同じ)ということでアイマスファンにはよだれものかと。身近にアイマスPがいるなら教えてあげると喜ぶことでしょう。(リアルに買う可能性もある)

私道を挟むものの共用部の利用や管理自体が一体ですから同一マンションとなります。

外観デザインは明るい色と濃い色のガラス手摺を使い分け、私道へ向けての水平ラインの強調、隔て板をトールタイプとして引き締めるなど同エリアとしては戸数も多く目立つだけに単調なものにはなっていません。

それぞれの棟にしっかりとエントランスホール、ウエスト棟にはパーティ等で利用できるクロスサロン、シェアサイクル設置のコーナーパーク、設置率約24%の平置き駐車場(機械式0)など100戸超えのスケールメリットも感じられるものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[ウエスト棟 西向き]

A4タイプ 2LDK 51.05㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

3階 5150万円 坪単価333万円

A5rタイプ 2LDK 52.17㎡
4階 5570万円 坪単価352万円

A3タイプ 1LDK 43.12㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

4階 4280万円 坪単価328万円

A3wタイプ 1LDK 45.87㎡
6階 4850万円 坪単価349万円

A2タイプ 1LDK 37.35㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

1階 3570万円 坪単価316万円
2階 3680万円 坪単価325万円

[ウエスト棟 南向き]

B5タイプ 3LDK 67.53㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

1階 5850万円 坪単価286万円(2LDK+S)
3階 6200万円 坪単価303万円(2LDK+S)
4階 6360万円 坪単価311万円
5階 6780万円 坪単価331万円

B2タイプ 3LDK 66.39㎡
2階 6220万円 坪単価309万円(2LDK+S)
3階 6260万円 坪単価311万円(2LDK+S)
4階 6450万円 坪単価321万円
5階 6550万円 坪単価326万円
6階 6580万円 坪単価327万円
7階 6680万円 坪単価332万円

B3タイプ 3LDK 66.61㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

4階 6470万円 坪単価321万円
6階 6600万円 坪単価327万円
8階 6890万円 坪単価341万円

B6タイプ 2LDK+S 73.03㎡
3階 6820万円 坪単価308万円
4階 7000万円 坪単価316万円
5階 7180万円 坪単価325万円
7階 7320万円 坪単価331万円

[ウエスト棟 東向き]

C1タイプ 2LDK 49.98㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

2階 4680万円 坪単価309万円
3階 4750万円 坪単価314万円
4階 4780万円 坪単価316万円
5階 4800万円 坪単価317万円

C2タイプ 2LDK 54.03㎡
2階 4990万円 坪単価305万円
3階 5130万円 坪単価313万円
4階 5150万円 坪単価315万円

[イースト棟 南向き]

D4タイプ 3LDK 73.75㎡

画像出典:プライム大田矢口公式HP

3階 7240万円 坪単価324万円
7階 7490万円 坪単価335万円

D1タイプ 2LDK 57.04㎡
2階 5520万円 坪単価319万円
7階 5920万円 坪単価343万円

D1rタイプ 2LDK 57.93㎡
8階 6380万円 坪単価364万円

D2タイプ 3LDK 65.74㎡
5階 6380万円 坪単価320万円

D2wタイプ 3LDK 67.00㎡
7階 7090万円 坪単価349万円

D3タイプ 3LDK 67.85㎡
3階 6740万円 坪単価328万円

平均坪単価は約325万円です。

2020年築のアールブラン武蔵新田と同じくらいですから相場的には違和感ありません。ただ、もう少しお安いとより動いたと思うのですが難しかったのでしょうか。

あと坪単価10万円ほどお安ければ6000万円前半と7000万円切りが増えるためだいぶ目に優しく見えるようになるのですが…もちろんそこは簡単な話ではないのですがほっておいてサクッと売れるエリアではないので来場者を逃さないためには攻める必要もあるはずです。

それでも割高ということではありません。

間取りは田の字メインですが2LDKのC1タイプは窓面も多く、ウエストの東向きですがイーストの平置き駐車場を望むこととなりますから苦しい位置ではありません。50㎡弱を気にならないシングル・ディンクス層には魅力が大きいでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、リビング横の洋室ウォールドアが完全なるハイタイプなどなど単価なりに頑張っています。ただ、可動式ルーバー面格子がないのと浴室がブラケットライトなのは惜しいですね。

ウエストの西向きは目の前にビルがあり眺望苦しいため1LDKとしているのですが1LDKはキッチンコンロが2口になるくらいで他は設備仕様統一となっています。実需の方からするとディスポーザー、食洗機、床暖房があるのは嬉しいですよね。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。価格からすれば二重床にしてほしかったところです。

エレベーターはウエスト、イーストに1基ずつあります。

周辺相場を確認しましょう!

・アールブラン下丸子レジデンス 2012年築 下丸子1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

・アールブラン下丸子センティア 2016年築 下丸子1 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約285万円

・シャリエ武蔵新田 2018年築 矢口1 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・アールブラン武蔵新田 2020年築 矢口1 新築時の坪単価約320万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプライム大田矢口の将来価値を予想すると

D4タイプ 3LDK 73.75㎡ 3階 7240万円(新築時) → 6300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はイースト北側にオール平面で設置率約24%、駐輪場はウエスト北側で設置率約160%、宅配ボックス含むメールコーナーやごみ置き場はそれぞれの棟にあります。

管理費は㎡単価月額約177円、2棟に分かれた107戸でディスポーザーありですから抑えめです。

建設地

【住むレーション】

[多摩川線]

武蔵新田 8:00発
下丸子 8:01着
鵜の木 8:03着
沼部 8:05着
多摩川 8:07着

矢口渡 8:02発
蒲田 8:05着

[東急バス]

矢口小学校 8:00発
~中略~
川崎駅ラゾーナ広場 8:21

多摩川線は多摩川駅で東横線もしくは目黒線、蒲田駅で京浜東北線に乗り換えないと都心やその他主要駅へ出ることはできないもののどちらの駅も乗り換えは容易です。

日常の買い物としてはオーケー矢口店徒歩3分(裏から入れますから実質徒歩1分)がありますからめちゃ便利ですね~。武蔵新田の商店街と矢口の商店街どちらも日常使いできます。

通学校は多摩川小学校で徒歩11分、矢口中学校で徒歩14分です。

水害リスクはあるものの多摩川が近いことで自然を身近に感じられるというのはとくに子育て世代にとっては魅力が大きいでしょう。

【総評】

エリア柄メーカー勤務の方の一次取得者が主なターゲットとなります。

一度住めば便利さや環境の良さがわかるものの広域検討の方だと都心へダイレクトでない多摩川線はややとっつきにくいですからね。

ただ、1回の乗り換えさえ飲めれば23区で交通利便性と住環境のバランスが取れることはたしかです。

小規模マンションに住みたいけど維持費が…リセールバリューが…という方はイースト棟がめちゃくちゃ合ってきます。

イースト棟は29戸ですからザ・小規模マンション、エレベーター含めてマンション内で誰かとすれ違うことも少ない戸数ですから大規模マンションのわちゃわちゃ感が苦手な方にはかなり魅力でしょう。それでいてウエスト棟と合同管理ですから維持費も抑えめ、いつかの売却時もスケールメリットがありますからザ・小規模マンションよりも引き合い多いでしょう。

動画もご覧ください!

■プライム大田矢口 建設地周辺レポート

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