パークホームズ津田沼　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ津田沼です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：62.28㎡～84.31㎡
総戸数：93戸
規模：10階建て
交通：総武線「津田沼」駅徒歩7分　京成本線「京成津田沼」駅徒歩9分
所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目
竣工予定：2022年1月中旬

駐車場：機械式43台　平面12台
駐輪場：186台
バイク置場：6台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

津田沼駅からまろにえ通りを経由して徒歩7分、元々は千葉エースレーン(ボーリング場)があった場所です。

津田沼駅の賑わいを超えてすぐ、それでいてまろにえ通りから一歩中へ入っています。建設地周辺は住宅街となり南西向きの多くの住戸はバルコニー方向の眺望が抜けてくるなどバランスの良い立地です。下総台地の高台立地でありながらも駅まではほぼフラットな道のり(橋上駅舎のためデッキへは上がる必要あり)となります。

今作は通学校が津田沼小学校ということでそれを理由に売れてしまいそうですよね。徒歩7分とものすごく近いわけではありませんが歩道が整備され信号も少ない通学路ですからより魅力に感じる方が多いでしょう。中学校は第五中学校で徒歩15分です。JR線の線路挟んで南側で津田沼小学区の分譲マンションはライオンズ津田沼ヴァリアント以来ですから供給べースで12年ぶりとなります。線路北側だと販売途中に急遽津田沼小学区へ変更となり売れ行きがびっくりするくらい加速したサングランデ津田沼が記憶に新しいところです。

南西向きと南東向きの2棟(繋がっています)構成、南側はグラウンドレベルが下がっており、エントランスを北側に設けるためエントランス階が3階となります。1階にも4戸住戸が設けられますが半地下というほどではなく、テラスも設けられますから割り切れる人には良いかと思いますが南西向きの上階となれば眺望も抜けてきます(湾岸方面へ向けてグラウンドレベルが下がっていく)からどちらが人気かと言えば上階になるはずです。ただ、エレベーター1基という点は上階を検討される方は気にするのではないでしょうか。少なすぎるというわけではないものの2基にしてもおかしくはない総戸数＆背の高さですからね。それだけでなくエレベーターは住戸食い込み型です。

外観デザインとしては北側の顔となるエントランスホール上部の側面はタイルの使い分けで縦のラインを強調したものとしており、全体的に落ち着いた印象が素敵なのですが共用廊下がスカスカ格子というのは立地からすると残念ですね。通りから目立つわけでガラス手摺がふさわしかったかと。また、共用廊下側の洋室窓は可動式ルーバー面格子もなくスカスカの格子というのも通りから目立つ物件なのにどうなのかなぁ～とは。

エントランスアプローチの横にはウェルカムガーデンがあり、ラウンジの大窓からそちらを望めるようになっているなど分譲マンションらしさはしっかりと出せています。エントランスホール正面の光壁も素敵ですね。

エントランスアプローチの横には総戸数93戸ながらも車寄せを完備していますし、提供公園も敷地北側に設けますから接道面から見た際に「おっ！いいマンションだな！」と思える、そして通行人に思ってもらえるものとなっています。まぁだからこそ共用廊下はスカスカ格子ではなくガラス手摺がふさわしかったと思ってしまうのですよね～。

共用施設としては2階にワーク＆スタディスペースがあります。個室もあるなど総戸数からすればゆとりある広さです。(3LDK一部屋分使っている)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

B1rタイプ　3LDK　84.31㎡
6階　8098万円　坪単価317万円

Br2タイプ　3LDK　84.31㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Crタイプ　4LDK　83.5㎡
8階　8298万円　坪単価328万円

Cタイプ　3LDK　71.83㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Cwタイプ　3LDK　71.83㎡
9階　6698万円　坪単価308万円

Dタイプ　3LDK　71.34㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Eタイプ　2LDK　62.28㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Fタイプ　3LDK　78.77㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Hタイプ　3LDK　70.78㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

Hrタイプ　3LDK　81.44㎡
10階　8298万円　坪単価336万円

Iタイプ　3LDK　70.78㎡
3階　5298万円　坪単価247万円
5階　5588万円　坪単価261万円

Ir2タイプ　3LDK　70.78㎡
8階　6598万円　坪単価308万円

Jタイプ　3LDK　78.15㎡

画像出典：パークホームズ津田沼公式HP

平均坪単価は約275万円です。

2019年に予想した価格より1割ほど高いですがそこから2年弱の相場の上がり方からすればこんなものでしょうね…

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機は付いていますが浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしで古めかしいタンク式などなど設備仕様の高さを求める方は買いにくいですね。そういった方で津田沼駅南側オンリー検討となれば津田沼ザ・タワーや奏の杜の大規模マンションを検討することとなります。それでも津田沼小学区にこだわるならスペック面の低さは飲んで買うべきではあります。出物がないわけですから。

リビング横の洋室ウォールドアはしっかりとハイタイプになっていました。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・コスモヒルズ津田沼　2005年築　津田沼2　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約175万円

・ライオンズ津田沼ヴァリアント　2010年築　津田沼2　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約200万円

・ザ・パークハウス津田沼奏の杜　2013年築　奏の杜2　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約245万円

・ブランズ津田沼奏の杜　2014年築　奏の杜1　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約230万円

・ザ・レジデンス津田沼奏の杜　2015年築　奏の杜2　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約240万円

・ブランズシティ津田沼奏の杜　2016年築　奏の杜1　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約245万円

・ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス　2016年築　奏の杜1　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約255万円

・ジオ津田沼奏の杜　2016年築　奏の杜1　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約220万円

・津田沼ザ・タワー　2020年築　谷津1　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約295万円

上記相場からパークホームズ津田沼の将来価値を予想すると

Cタイプ　3LDK　71.83㎡　5階　6188万円(新築時)　→　5530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約200円とディスポーザーなし、エレベーター1基なりに抑えめです。

駐車場設置率は約59％、屋外機械式43台、屋外平置き12台です。平置き12区画に対して駐車場優先権付き住戸が21戸ですから全員が平置き駐車場を希望したとしても約50％の確率で平置き区画を手にすることができますし、万が一ハズレても機械式の1階を手にできますからハイルーフの方も安心です。ただし、機械式駐車場は全幅1850mmと厳しめです。月額12000円～18000円を予定しています。機械式1階が16000円、平置きが18000円となれば平置き確保したいですよね。

駐輪場も屋外で設置率200％です。(サイクルポート11区画含む)

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

津田沼　8:04発
稲毛　8:11着
千葉　8:15着

津田沼　8:01発
船橋　8:05着
市川　8:12着
新小岩　8:17着
錦糸町　8:23着
馬喰町　8:27着
新日本橋　8:29着
東京　8:32着
新橋　8:36着
品川　8:41着

［総武緩行線→東西線］

津田沼　7:59発
東船橋　8:02着
船橋　8:05着
西船橋　8:10着
浦安　8:21着
葛西　8:24着
西葛西　8:26着
南砂町　8:30着
東陽町　8:33着
木場　8:35着
門前仲町　8:38着
茅場町　8:42着
日本橋　8:44着
大手町　8:46着
竹橋　8:49着
九段下　8:51着
飯田橋　8:53着

［京成本線］

京成津田沼　8:03発
八千代台　8:09着
勝田台　8:14着
京成佐倉　8:23着
大佐倉　8:28着
京成酒々井　8:30着
宗吾参道　8:32着
公津の杜　8:34着
京成成田　8:37着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:46着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:49着

京成津田沼　7:57発
京成船橋　8:03着
京成八幡　8:09着
京成高砂　8:17着
青砥　8:21着
日暮里　8:34着
京成上野 8:39着

［京成線→浅草線］

京成津田沼　8:04発
京成船橋　8:09着
京成八幡　8:16着
京成高砂　8:22着
青砥　8:26着
押上　8:34着
本所吾妻橋　8:36着
浅草　8:38着
蔵前　8:40着
浅草橋　8:42着
東日本橋　8:43着
人形町　8:45着
日本橋　8:47着

JR線だけでなく京成線・新京成線も日常使いできる立地となります。(津田沼駅と京成津田沼駅は離れた場所にあり、パークホームズ津田沼はその間立地)

日常の買い物としてはモリシア、奏の杜フォルテ、反対側のイオンモールとイトーヨーカドーなどなどとても便利です。(角上魚類があるのは羨ましい。)パルコは2023年2月に閉店予定です。

郵便局が目の前にありますし、金融機関の支店も多い。総合病院だけでなくクリニックも点在、そして市役所も徒歩圏内ということで基本的なことは物件近くで済ますことができます。

【総評】

わかりやすいマンションですね！

津田沼駅周辺で住宅購入を検討されている方、とくに津田沼小学区にこだわる方がタイミング合ったから買う！ただそれだけです！そのためスペック面が～という話は枝葉の部分というわけです。

売れる物件ですからそこまでこだわらずとも…という感じはしますがもっとハイスペックとしたならば手の届きにくい価格となってしまいます。買い手としては立地の良さと三井ブランドで「はい！買います！」という方が多いでしょうし、スペックに文句言うなら「お客様！それならスペック高い幕張ベイパークスカイグランドタワーへどうぞ！」と自社物件へ流せますからね。(流すというよりかは自然と検討するでしょう)

足元見られている感じはあるもののマンション毎にウリは異なるわけで、パークホームズ津田沼は立地の良さだけでなく新築マンションの供給の少なさ、さらには中古にシフトしても出物なしというわけで気に入ったら買わないと後悔するのもたしかなのです。

幕張ベイパークみたく総戸数も多く広域集客しないといけないマンションはスペック高くしないと売れない(東京方面の目の肥えた検討者層も掴まなければならない)ですがパークホームズ津田沼みたく出物の少ないエリアの中で条件良い立地、かつ地元検討者が主なターゲットとなれば目が肥えている可能性は低く、無駄にスペック高にして買えない価格になるよりかは良いでしょうから事業としては当然かと思います。津田沼ザ・タワーができたことで津田沼のマンション派富裕層の購入先があるわけで尚更。もちろんマニア目線からすればこれだけ条件良い立地なんだからスペック高で頼むよ～とはなりますが検討者の方はそうは思わないでしょう。

動画もご覧ください！

■パークホームズ津田沼　建設地周辺レポート

■パークホームズ津田沼　モデルルーム見学後のファーストインプレッション　※ラジオ感覚でお聴きください

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前回の記事　→　パークホームズ津田沼ほげほげ　価格は？！　千葉エースレーン跡地にマンション建設予定

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