今回ご紹介するのはアールブラン武蔵新田です!

[物件概要]第一期販売概要

販売戸数:25戸

売主:モリモト
施工:長谷工コーポレーション
価格:4559万円~7499万円
専有面積:48.12㎡~80.07㎡(全体では36.57㎡~82.39㎡)
総戸数:79戸
規模:7階建て
交通:東急多摩川線「武蔵新田」駅徒歩5分
所在地:東京都大田区矢口1丁目
竣工予定:2020年1月下旬

管理費(月額)10200円~17100円
修繕維持積立金(月額)5290円~8810円

駐車場:平置駐車場(屋外)24台、障害者用駐車場(平置・屋外)1台 月額:23000円
駐輪場:158台(2段式:134台、平置:24台)月額:200円~500円
バイク置場:12台 月額:3000円

地図はこちらです↓

画像出典:アールブラン武蔵新田公式HP

正々堂々の武蔵新田!!(シャリエ同様に武蔵新田を名乗ってきました!いかすぜモリモト!)

シャリエ武蔵新田の後発ですから武蔵新田の需要は刈り取られた感があるもののモリモトのマンションですから立地だけでなく高級感で勝負といったところでしょうか。

現地までは武蔵新田駅から信号なし(蒲田方面のホームからは踏切あり)のフラットな道のりで徒歩5分、途中商店街、大きめのスーパーマーケットとしてはマルエツ(9時~24時)がありますから買い物利便性も高くなります。2017年3月15日にオープンしたOKストア矢口店(8時半~21時半)へも徒歩3分という近さです。

南西角地のため囲まれ感もなく、氷川神社が道路向かいにあり緑豊かですから環境面でも優れています。東西に伸びた綺麗な土地形状ですから南向き住戸を多く設けることができています。東向きと西向きの棟もありますが注目ポイントとしては西向きの棟をセットバックして建てていることです。これにより駅から歩いている人からするとエントランス前の植栽(前庭)と角住戸のコーナーサッシが見えてきますから「エリア内の高級マンション」と思われる可能性が高く、将来的にも指名買いが起こる可能性があるでしょう。

長谷工コーポレーション施工ですがしっかりとモリモトの意見が反映されていますので言われなければ長谷工コーポレーションが施工とは気が付かないレベルです。(長谷工コーポレーションは売主の要望通りに施工するのが得意なだけで好きでコストカットマンションを量産しているわけではありません。長谷工コーポレーション施工の高級マンションもあります。)

東向きの棟に関してはシングル、ディンクス向けの住戸もあり、とくにシングル向けのMタイプ36.57㎡は間取り形状も良く、ファミリーマンション内のシングル向けということで維持費も抑えられますからおすすめできます。

敷地形状が綺麗なためシャッターゲート付きの平置き駐車場、オートロックドア付きの自転車置き場、バイク置き場を北側に無駄なく配置しています。ごみ置き場をエントランス横の便利な場所に設けていながらも扉はしっかりと離しているため臭い漏れの心配もなく愛を感じました。

モリモトと南條設計室の組み合わせらしい美しい外観、ランドスケープ等のこだわりは注目点となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Kタイプ 2LDK+S 66.05㎡

画像出典:アールブラン武蔵新田公式HP

2階 6099万円 坪単価305万円

Lタイプ 2LDK 48.12㎡

画像出典:アールブラン武蔵新田公式HP

2階 4559万円 坪単価313万円

Dgタイプ 3LDK 80.07㎡
1階 7499万円 坪単価309万円

Gタイプ 3LDK 70.36㎡

画像出典:アールブラン武蔵新田公式HP

2階 6499万円 坪単価305万円

駅徒歩2分のシャリエ武蔵新田が平均坪単価280万円であったのに対して低層階でも坪単価300万円オーバーとはけっこう強気ですね。グレード感はアールブランが上なのはたしかですがザ・ガーデンズ多摩川が控えていることも考慮するとシャリエのようにサクサクっと完売できる価格設定ではないですね。

間取りに関しては選べる内は6連窓サッシのGタイプがおすすめしやすいです。窓面が2つに分かれている間取りとの単価差がこれといってないわけで、それであれば連窓サッシを選ぶほうが良いでしょう。角住戸と単価がさほど変わらないとはいえ住んでみると6連窓サッシの開放感は病みつきになることでしょう。

設備仕様としてはシャリエ武蔵新田にはなかったディスポーザーがあります。

玄関から廊下、トイレ、洗面室すべてをタイル、廊下壁面(片側)をパネルとしています。トイレ、洗面室への見切り材もありませんから統一感があります。引き戸は上吊り&ソフトモーション、洗面室のリネン庫扉をワンポイントでグレー色としてデザイン性を出したり、主寝室の床をフローリングもしくはカーペットから無料で選べたりと細かいこだわりもあります。ただトイレの収納が坪単価からするとグレード低いものとなっており残念でした。

天井高は2450mmとさほど高くありませんがワイドスパンのため窓面が多く開放感があります。構造は二重床・二重天井です。

玄関前アルコーブは物足りないものとなっていました。モリモトのマンションはしっかりとくぼませることが多いですからここは頑張ってほしかったところです。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ多摩川ラ・モード 2003年築 武蔵新田駅徒歩3分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

・アールブラン下丸子レジデンス 2012年築 武蔵新田駅徒歩4分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約225万円

・アールブラン下丸子センティア 2016年築 武蔵新田駅徒歩4分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約255万円

多摩川よりの相場を確認しましょう!

ブラウトリエ 2002年築 下丸子駅徒歩9分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約230万円

東京サーハウス 2003年築 下丸子駅徒歩11分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約220万円

シエルズガーデン 2003年築 下丸子駅徒歩10分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

ザ・リバープレイス 2005年築 下丸子駅徒歩7分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からアールブラン武蔵新田の将来価値を予想すると

Kタイプ 2LDK+S 66.05㎡ 2階 6099万円(新築時) → 4600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

駐車場設置率は約31%、すべて平置き式で月額23000円ですから管理費収入が豊かになることで管理費が㎡あたり約212円と抑えることができています。

【住むレーション】

[東急多摩川線]

武蔵新田 8:03発
多摩川 8:10着

武蔵新田 8:00発
蒲田 8:05着

[多摩川から東横線]

多摩川 8:13発
渋谷 8:32着
新宿三丁目 8:39着
池袋 8:46着

[蒲田から京浜東北線]

蒲田 8:07発
品川 8:17着
東京 8:31着

多摩川線はマイナー路線ではありますが多摩川駅まで出て東横線に乗車すれば渋谷駅まで20分ほど、蒲田駅まで出て京浜東北線に乗車すれば品川駅まで15分ほど、東京駅まで25分ほどという距離感です。

多摩川駅、蒲田駅ともに乗り換えはスムーズにできます。

武蔵新田駅からは羽田空港行きのリムジンバス(武蔵小杉発)が運行されており所要時間は約45分となっています。(電車のほうが早いです)

通学校の小学校(多摩川小)へは徒歩10分、中学校(矢口中)へは徒歩11分と少し距離があります。

【総評】

マイナー駅ではありますが駅近で買い物利便性も高く、蒲田もしくは多摩川でワンクッションあるものの交通利便性の高いエリアですから武蔵新田を知らない人にも見学してほしいマンションとなります。

お部屋にもよりますが8mオーバーのワイドスパン住戸はリビング(隣の洋室開放想定)窓が6面となり開放感があります。通常であれば6mスパンの窓4面ですからこの差は大きいです。ワイドスパンのため廊下が短くなりますから無駄なスペースも少なく洗面室の三面鏡がワイドになったり、リネン庫が大きくなったりと同じ㎡の6mスパンとは使えるスペースが大きく変わってきます。約8.5mスパンの約70㎡の室内を広さを隠して見学させたら数多くの方が75㎡、場合によっては80㎡と答えるかもしれないですね。

モデルルームが上記に当てはまるためぜひその目で確認していただければと思います。

ザ・ガーデンズ多摩川が大々的な広告をするでしょうから勝手に集客できるというのはモリモトにとっては美味しいですね(笑)

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見しております。
    このマンション、とても気になっていただけに、記事が出て思わず叫んでしまいました。
    先日、当マンションのモデルルームを見学いたしました。はじめてのモデルルーム見学だったのですが、ワイドスパンはとても魅力的な一方、洋室の下り天井にすこし圧迫感を覚えました。
    多くのモデルルームをご覧になっているマンマニ様から見て、当物件の下り天井は、他物件と比べてどのように感じられましたか?
    ご意見いただけると嬉しいです。ザ・ガーデンズ多摩川の記事も楽しみにしております。

    • あきら様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      いろいろなマンションを見ているので下がり天井はそこまで気になりませんでした。
      ただ、身長にもよるかもしれません。もしかしたら背がお高めでしょうか?

      個別相談も合わせてご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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