今回ご紹介するのはパークコート神宮北参道 ザ タワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:清水・フジタ建設共同企業体
価格:未定
専有面積:40.40㎡~237.49㎡
総戸数:471戸(他に店舗1戸)
規模:27階建て
交通:東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩1分 JR山手線・JR総武緩行線・都営大江戸線「代々木」駅徒歩6分
所在地:東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目
竣工予定:2023年6月下旬

駐車場:機械式140台 平面4台
駐輪場:826台
バイク置場:50台

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

明治通り沿いでその先は線路、北側には首都高ということは気になる点ですが副都心線の北参道駅徒歩1分、山手線と総武緩行線、大江戸線も利用できる代々木駅へも徒歩6分、明治通り沿いがゆえにサクサクっとタクシーを拾えますし、マイカーでも首都高の出入り口が近いなど足回りの良い立地です。日常の買い物に関しては新宿駅周辺はもちろんオーケーストア千駄ヶ谷店ができたことでより便利になりました。

もともとはフジタの本社ビル(振り返れば奴がいる)があった場所です。経営不振により2000年に三井不動産系のファンドが買取、外資系の会社に一棟貸ししていました。施工にフジタが名を連ねてくれたのは粋ですね。

前職の駅員時代に担当したことのあるエリアの一つです。明け番(泊り明け)の日に散歩しつつ帰宅することが多かったのが懐かしい思い出です。そのまま電車に乗ったほうが楽なのは言うまでもないのですが、それ以上に散歩してから帰宅する気持ちの良さのほうが勝っていたのです。

都心でありながらも明治神宮、神宮外苑、新宿御苑、代々木公園と緑の多い街並みです。とくに新宿御苑は日常使いとしては最高ですよね。あれだけ広大な公園を庭感覚で利用できるとは羨ましい限りです。ただ、地元の方からするともう少し朝早くから解放してくれると嬉しいかもですね。

外観デザインとしては自己主張がとてもとても強いものとなっています。

曲線!曲線!曲線!直線どこ?!正面どこ?!というレベルの曲線美です。(きのこ!!)

デザイン監修はパークコート渋谷ザタワーと同じくホシノアーキテクツです。

グランドエントランスの扉も近くの柱もエレベーターホールへの動線(ギャラリープロムナード)も曲線です。室外機も隠しますし洗濯物をバルコニーで干すことが禁止されるなど外から見た際の美観にこだわっています。もちろん美しいだけでなく外周部や基壇部壁面の緑を豊かにすることで周りとの調和もなされています。

曲線と大窓、そして天井部のアートシャンデリアが印象的なラウンジは地下を含めて3層吹き抜けとなっています。2階部分には吹き抜けを見下ろせるフィットネスルーム、1階には2つのゲストルームがあるのですが条件良い位置にはもってきていません。その他吹き抜け空間を活かしたライブラリーラウンジ、隠れ家的に利用できる(外から見えない)ロフトラウンジ、洗濯完了待ちをしながらくつろげるランドリーラウンジ、ゴルフラウンジ、パーティーラウンジなどなど複数のラウンジがあります。自転車のメンテンナンスができるサイクルワークショップもあるため自転車好きにも嬉しいですね。

上記の共用施設はすべて素敵なものですが目玉としては屋上デッキでしょう。多くの着席スペースが設けられたデッキからは明治神宮や新宿御苑の緑を望むことができます。もちろん新宿御苑へ出向き間近で緑を楽しむことも容易な立地ではあるのですが自分が住まうマンションの屋上から緑を望みつつ読書などをするというのもそれはそれで癒されるでしょうね~。屋上の一部分は貸し切り可能です。

店舗は1区画でカフェを誘致予定とのことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位のため間の500万円で計算

S97Aタイプ 2LDK 97.14㎡ 管理費(月額)61980円 修繕積立金(月額)16510円
4階 19500万円 坪単価663万円

S107Aタイプ 3LDK 107.13㎡ 管理費(月額)68350円 修繕積立金(月額)18210円
11階 26500万円 坪単価817万円
20階 34500万円 坪単価1064万円

P129Aタイプ 3LDK 129.91㎡ 管理費(月額)83240円 修繕積立金(月額)22180円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

24階 50500万円 坪単価1285万円

S84Eタイプ 3LDK 84.99㎡ 管理費(月額)54220円 修繕積立金(月額)14450円
11階 19500万円 坪単価758万円
20階 23500万円 坪単価914万円

P108Aタイプ 3LDK 108.99㎡ 管理費(月額)69540円 修繕積立金(月額)18530円
24階 35500万円 坪単価1076万円

P100Cタイプ 3LDK 100.62㎡ 管理費(月額)64200円 修繕積立金(月額)17110円
24階 32500万円 坪単価1067万円

P100Bタイプ 3LDK 100.53㎡ 管理費(月額)64140円 修繕積立金(月額)17090円
24階 32500万円 坪単価1068万円

S70Aタイプ 2LDK 70.59㎡ 管理費(月額)45140円 修繕積立金(月額)12030円
11階 14500万円 坪単価679万円
20階 16500万円 坪単価772万円

S76Aタイプ 2LDK 76.70㎡ 管理費(月額)48930円 修繕積立金(月額)13040円
11階 15500万円 坪単価668万円
20階 17500万円 坪単価754万円

P100Aタイプ 3LDK 100.32㎡ 管理費(月額)64000円 修繕積立金(月額)17050円
24階 31500万円 坪単価1038万円

S77Aタイプ 2LDK 77.22㎡ 管理費(月額)49270円 修繕積立金(月額)13130円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

11階 15500万円 坪単価663万円
20階 17500万円 坪単価749万円

S95Aタイプ 3LDK 95.33㎡ 管理費(月額)61280円 修繕積立金(月額)16330円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

24階 26500万円 坪単価918万円

S82Aタイプ 2LDK 82.22㎡ 管理費(月額)52460円 修繕積立金(月額)13980円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

11階 17500万円 坪単価703万円
20階 21500万円 坪単価864万円

P102Aタイプ 3LDK 102.94㎡ 管理費(月額)66100円 修繕積立金(月額)17610円
24階 29500万円 坪単価947万円

S67Aタイプ 2LDK 67.60㎡ 管理費(月額)43280円 修繕積立金(月額)11530円
11階 14500万円 坪単価709万円

S70Cタイプ 2LDK 70.76㎡ 管理費(月額)45180円 修繕積立金(月額)12040円
20階 17500万円 坪単価817万円

S69Aタイプ 2LDK 69.19㎡ 管理費(月額)44620円 修繕積立金(月額)11890円
24階 19500万円 坪単価931万円

S84Aタイプ 2LDK 84.11㎡ 管理費(月額)53660円 修繕積立金(月額)14300円
4階 17500万円 坪単価687万円

S90Aタイプ 3LDK 90.57㎡ 管理費(月額)57780円 修繕積立金(月額)15400円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

11階 22500万円 坪単価821万円
20階 25500万円 坪単価930万円

P104Aタイプ 3LDK 104.37㎡ 管理費(月額)66590円 修繕積立金(月額)17740円
24階 32500万円 坪単価1029万円

S85Aタイプ 3LDK 85.39㎡ 管理費(月額)55000円 修繕積立金(月額)14660円
20階 20500万円 坪単価793万円

S82Bタイプ 3LDK 82.37㎡ 管理費(月額)53090円 修繕積立金(月額)14150円
24階 21500万円 坪単価862万円

S84Cタイプ 3LDK 84.66㎡ 管理費(月額)54470円 修繕積立金(月額)14510円
20階 20500万円 坪単価800万円

S93Aタイプ 3LDK 93.17㎡ 管理費(月額)59440円 修繕積立金(月額)15840円
24階 25500万円 坪単価904万円

S92Aタイプ 3LDK 92.14㎡ 管理費(月額)58790円 修繕積立金(月額)15660円
24階 25500万円 坪単価914万円

S61Bタイプ 2LDK 61.35㎡ 管理費(月額)40360円 修繕積立金(月額)10750円
11階 14500万円 坪単価781万円
17階 16500万円 坪単価889万円

S83Aタイプ 2LDK 83.17㎡ 管理費(月額)53060円 修繕積立金(月額)14140円
4階 18500万円 坪単価735万円

S82Cタイプ 2LDK 82.85㎡ 管理費(月額)52860円 修繕積立金(月額)14080円
11階 20500万円 坪単価818万円
20階 21500万円 坪単価857万円

S83Bタイプ 3LDK 83.38㎡ 管理費(月額)53850円 修繕積立金(月額)14350円
24階 22500万円 坪単価892万円

S72Bタイプ 2LDK 72.27㎡ 管理費(月額)46110円 修繕積立金(月額)12290円

画像出典:パークコート神宮北参道 ザ タワー公式HP

11階 15500万円 坪単価709万円
20階 16500万円 坪単価754万円

S91Aタイプ 2LDK 91.02㎡ 管理費(月額)58070円 修繕積立金(月額)15470円
24階 23500万円 坪単価853万円

平均坪単価は約860万円です。

曲線デザインが影響してバルコニー側の部屋に柱の食い込みがある住戸が多めです。柱の食い込みとバルコニーの狭さが気になる住戸は多いものの、内廊下タワマンにしては行燈部屋は少なめですから眺望推しのマンションとしては悪くないかと。行燈部屋が少ないことでリビングと寝室はもちろん、テレワーク部屋からも眺望抜群という贅沢を叶えられる住戸が多いです。

公園ビューを意識しているため南向き設定は少なめです。土地形状からすれば南向きをもっと設けることもできたのですがこの立地らしさを活かすために公園ビュー住戸を多く設けています。

明治通り沿い&総合設計制度の利用で背の高い建物とできている(空地がしっかりとある)ため「現状で眺望が抜ける部屋を購入すれば今後塞がれてしまう心配が少ない」となります。よほどのことがなければ採光と眺望が守られるのは良いですね。

最上階住戸は屋上にルーフバルコニーとペントハウスが付く住戸があり、住戸によってはエレベーターも設置されます。

一番戸数の多いスーペリアの設備仕様としてはディスポーザーはもちろんありますし、住戸によってですが食洗機はミーレ、各天板御影石、リビングと主寝室天カセ、リビング床タイル(シートフローリングも選べます)、水回り床タイル、浴室日ポリ化工、玄関前カメラ付きインターホンなどなど単価帯からして当然ではあるのですがしっかりとしたものとなっています。ただ、全熱交換はプレミアム・ペントハウスのみです。ん~渋谷区だからですか?三井さん(笑)

プレミアム・ペントハウスになると建具やその他設備面の世界が変わります。設備仕様が変わるのはもちろんのことではあるのですが最大天井高が3000mmになり窓面も伸びてきますから空間の感じ方が全く異なります。モデルルームタイプは10億は超えるでしょうね…きっと。すごい。

二重床・二重天井、基本天井高は2500mm~2600mm(最上階は3000mm)、直接基礎の制振構造を採用しています。

全体的に天井高の豊かさというのは感じにくいのですが先に述べたように行燈部屋が少ないということとサッシ高はしっかりとある(足元から天井までもしくは足元が少し立ち上がりありで天井まで)ことは評価できるポイントでしょう。

音対策として住戸によってはT-2もしくはT-3サッシを採用しています。

各階に宅配ボックスがあるため非指定業者の荷物でなければ自分が住まう階で重たい荷物を受け取ることができます。27階は各戸に宅配ボックスが設置されます。

住戸階へのエレベーターは全階停止が3基(分速150m)、最上階専用が1基(分速150m)となります。最上階住戸に住まう方は通常のエレベーターも利用できますが10戸に1基ですから待ち時間も多いとは考えにくく、基本は専用エレベーターを利用することが多いでしょう。(最上階住戸は管理費がプラスα)

その他引っ越し作業時や各階ごみ置き場からごみを回収する際などに利用する非常用エレベーターが2基(分速105m)あります。

周辺相場を確認しましょう!

類似のマンションが少ないため広域を混ぜて考えると近くだけども駅距離はあるザ・コート神宮外苑が坪単価約720万円、神宮北参道よりかは高くて当然のパークコート赤坂檜町ザタワーが坪単価約1000万円ということを考慮すると間をとって坪単価約860万円というのは今の相場で見ると説明付きますね。安く出るはずのない立地ですものね…

上記相場からパークコート神宮北参道 ザ タワーの将来価値を予想すると

S70Aタイプ 2LDK 70.59㎡ 20階 16500万円(新築時) → 15400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は設置率約30%、内訳は下記です。

・平置き4台 全長5900mm×全幅2400mm×全高2500mm 月額70000円

・機械式ノーマルルーフ88台 全長5300mm×全幅2400mm×全高1550mm×重量2700kg×最低地上高90mm 月額45000円

・機械式ノーマルルーフ(EV)4台 全長5200mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2600kg×最低地上高90mm 月額47000円

・機械式ハイルーフ42台 全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg×最低地上高90mm 月額50000円

・機械式ハイルーフ(EV)6台 全長5200mm×全幅1950mm×全高2000mm×重量2600kg×最低地上高90mm 月額52000円

タワーパーキングは70台×2のため悪くはないですね。(もちろん50台×3などとしてくれたほうが待ち時間は少ないですが100台×1や100台×2のマンションも多々あります)

また、ネットから入出庫台数の確認や出庫日時の予約も可能です。バレーサービスはありません。

T188AからT237Aまでの4部屋が平置き1台(無条件で付いてきて将来の売却時等も引き継げます)と機械式1台、T123AからT154Aまでの6部屋が機械式(ハイルーフ)1台と機械式1台を確保できます。2台車を所有する方で敷地内駐車場がマストの方はこの10部屋から選ぶこととなります。

100タイプからP129までの36部屋が次の優先権となります。単純計算ではありますがこの36部屋まではハイルーフ確保ができそうです。

S90AからS95Aまでの27部屋が次の優先権となり、こちらまでは区画にこだわらなければ確実に敷地内駐車場を確保することができます。

82タイプから86タイプまでの100部屋が残りの61台プラス上記の優先権を捨てた分を争うこととなります。

上記のタイプ以外、例えば70㎡台で17000万円ほどする部屋に関しては敷地内駐車場の確保は絶望的ということになります。17000万円ほど出しても敷地内駐車場を確保できない世界…すごいですね。

自転車置き場は1階もしくは地下1階で専用エレベーターがあります。クロスバイクタイプのレンタサイクルが28台設置されますから所有していなくとも気軽にサイクリングが楽しめます。エリア的にもありがたいですね。

車、自転車、バイクの出入りは北側の接道からとなりますが北側から南にかけてグラウンドレベルが下がるため2階部分となります。そのため車を止めた後にメールコーナーへ立ち寄る際は1階へ降りる必要があります。

管理費は㎡単価月額約638円(27階住戸は高層用エレベーターの使用料が加算されます)です。高いか安いかよくわからなくなる世界ですが虎ノ門と四番町より少し高いくらいで共用施設が充実していますからこんなものでしょうか。

管理スタッフ 9時~17時30分
コンシェルジュ 8時~20時
警備員 24時間

【住むレーション】

[副都心線]

北参道 7:58発
新宿三丁目 8:00着
東新宿 8:03着
西早稲田 8:07着
雑司が谷 8:09着
池袋 8:12着

北参道 8:02発
明治神宮前 8:04着
渋谷 8:06着

[山手線]

代々木 8:03発
新宿 8:05着
新大久保 8:07着
高田馬場 8:09着
目白 8:11着
池袋 8:14着

代々木 8:00発
原宿 8:03着
渋谷 8:06着
恵比寿 8:08着
目黒 8:11着
五反田 8:13着
大崎 8:15着
品川 8:20着
高輪ゲートウェイ 8:21着
田町 8:24着

[総武緩行線]

千駄ヶ谷 8:03発
信濃町 8:05着
四ツ谷 8:08着
市ヶ谷 8:10着
飯田橋 8:12着
水道橋 8:14着
御茶ノ水 8:17着
秋葉原 8:19着

代々木 8:00発
新宿 8:02着
大久保 8:04着
東中野 8:06着
中野 8:10着

[大江戸線]

国立競技場 8:02発
青山一丁目 8:04着
六本木 8:07着
麻布十番 8:10着
赤羽橋 8:12着
大門 8:15着
汐留 8:17着
築地市場 8:20着
勝どき 8:22着

代々木 8:03発
新宿 8:04着
都庁前 8:06着
西新宿五丁目 8:08着

通学校は鳩森小学校で徒歩6分、原宿外苑中学校で徒歩10分です。

イベントがない日は静かな千駄ヶ谷駅

【総評】

都心に住みたいけど自然と寄り添いたい、そして足回りの良さ(駅近&タクシー等)も求める方に合ってきます。どれかが欠けてしまうことが多い中で今作はすべてを得られるだけでなく規模感のあるランドマークタワーマンションとなれば気に入ったなら買うべき出物でしょう。

新宿や渋谷など周りは発展していく中で住まう場所は緑が多く今後も大きな変化はない(良い意味で)ということを魅力に感じる方は多いことでしょう。

1LDKがあることに関してはそこまで気にしなくて良いのかな?とも思います。それよりかは地権者0であることを評価すべきかと。1LDKと言っても1億円に近い価格(8000万円もしくは9000万円スタートくらいでしょうか?)なわけでそんじょそこらの人は住めません。もちろんパークタワー勝どきみたく20㎡台の地権者住戸が山ほどあるなら「ん~…」となるのもわかりますが今回はオール分譲かつ一番狭くても40.40㎡ですし、なんなら15000万円の部屋をパワーカップルが買うより難しい世界なわけです。

※年収でどうこう言うつもりは一切ないですが富裕層の方は自分たちと世界が違う人が多すぎるのを嫌うことも多いのは事実です。できる限り借りにくい、買いにくいマンションであってほしいと思うものです。もちろん気にしない方もいるでしょう。私みたく「20㎡台が多いとなれば働き盛りのOLさんが同じマンションに!!」みたいなダメ男もいますから。(??)

※自分でダメ男とは思わないですがメンヘラ男であることはたしかです

ただ、窓面の豊かさはとてもとても素晴らしいのですが曲線がゆえに間取りが歪であることが多く、使いやすさを重視される方には部屋選びで壁にぶつかるのではないかと思います。私みたく家族の人数が少なければメニュープランなどで使いにくい部屋をリビングかどこかの洋室に合体させちゃうなどいくらでも対応できるので話は別ですが家族の人数が多ければ部屋割なども考慮せねばならず、使いにくい洋室どうしよう問題の壁があるはずです。

立地の希少性や外観デザインの美しさ、共用部の造りこみや室内外の設備仕様などで壁にぶつかる方は少なく、美しいがゆえにトゲ(間取りの歪さ)があることを許容できるかどうかです。あとは私みたく駐車場確保したいけども2億円は無理です~という方も検討が難しいでしょう。(車がなくとも十分生活できるのですが車所有者にとっては敷地内駐車場は確保したいものであり、確保できないことがほぼ確定の状況での購入は難しいでしょう。)

動画もご覧ください!

■パークコート神宮北参道ザタワー 建設地周辺レポート

■パークコート神宮北参道ザタワー モデルルーム見学後のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください

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