今回ご紹介するのはリビオ多摩川です!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:川村工営
価格:3188万円~5498万円
専有面積:33.75㎡~72.49㎡
総戸数:39戸(うち事業協力者住戸5戸)
規模:7階建て
交通:東急多摩川線「矢口渡」駅徒歩6分
所在地:東京都大田区矢口三丁目
竣工:2017年8月4日

駐車場:7台(横行昇降式6台・平置式1台[身障者用](うち事業協力者区画1区画))月額使用料18000円~21000円
バイク置場:5台(平置式)月額使用料2000円
駐輪場:78台(上部ラック・下部スライド式)(うち事業協力者区画4区画)月額使用料150円~350円

管理費:7760円~16670円(月額)
修繕積立金:3030円~6520円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ多摩川公式HP

最寄り駅は「やぐちのわたし」!!

駅周辺は多摩川線の駅らしく大きなロータリーなどがあるわけでもなく駅前から商店街、住宅街が広がります。少し歩くと第二京浜にぶつかりそれを渡って少し歩くとリビオ多摩川の現地となりますが第二京浜沿いではなく一歩中へ入っているため車の音はほとんど気になりません。

リビオ多摩川は竣工済みのため実際の建物内を確認することができます。そもそもが完成してからの販売活動でしたから売れ残りというわけでもありません。

設備面は坪単価300万円を超えるお部屋がある割には至ってシンプルです。とはいえ食洗機、複層ガラスを採用していますし、構造においても二重床・二重天井の床スラブ厚260mm(ボイドスラブ)とコストカットしているということはなく坪単価にしては豪華さがないという意味です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

Aタイプ 1LDK 33.75㎡

画像出典:リビオ多摩川公式HP

1階 3188万円 坪単価312万円
5階 3528万円 坪単価345万円

[南向き]

Eタイプ 3LDK 63.62㎡

画像出典:リビオ多摩川公式HP

1階 4768万円 坪単価247万円

Fタイプ 3LDK 72.49㎡

画像出典:リビオ多摩川公式HP

1階 5498万円 坪単価250万円

見学時点で残り4戸のため選べるお部屋が少ないのですが1階の3LDKはサクッと売れてしまいそうですね。坪単価250万円ほどとなるとプラウドシティ大田六郷と競合してくるものの性格がまったくもって違うマンションですし、矢口渡駅最寄りのファミリー向け(広いお部屋もある)新築マンションは珍しいですから販売開始からさほど時間が経過していない割には売れ行き好調と言えるでしょう。

画像出典:リビオ多摩川公式HP

1面接道という点はデメリットではありますがその1面が南側ですから一定の採光は確保されています。北側にある敷地内駐車場ですが見学時点では空きがありました。機械式のため車種制限はありますが第二京浜が近くにあることを考えると車を所有しても楽しみやすい立地条件と言えるでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ル・パルク多摩川ヒルズ 1999年築 矢口2丁目 多摩川駅徒歩6分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約155万円

上記相場からリビオ多摩川の将来価値を予想すると

Fタイプ 72.49㎡ 1階 5498万円(新築時) → 3200万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[多摩川線]

矢口渡 8:02発
蒲田 8:05着

矢口渡 8:01発
多摩川 8:10着

[蒲田から京浜東北線]

蒲田 8:09発
品川 8:19着

[多摩川から東横線]

多摩川 8:13発
渋谷 8:32着

[多摩川から目黒線]

多摩川 8:12発
目黒 8:26着

多摩川線はマイナー路線ではあるものの1階乗り換えれば都心方面、神奈川方面へ容易にアクセスできます。乗り換えがあるとはいえ多摩川駅も蒲田駅も他路線への乗り換えが容易ですから苦になるほどではないでしょう。

【総評】

とてもおすすめしやすいマンションですね。豪華さ、これぞ!!という推しポイントはないものの大きなデメリットも見つかりません。戸数的に大々的な広告を打っていませんが高値市況の中で堅実な新築マンションだと感じました。

話は変わりますが同じ大田区アドレスのプラウドシティ大田六郷も完成してからどんどん販売が進んでいますね。価格調整(線路沿いの棟が定価ベースでお安め)があったこともあり完成前の「売れるのかなぁ~」という不安はどこかへ消えてしまいましたね。野村さん的には黒字なのか微妙ですが買う側からするともともと高級路線だったプラウドシティが庶民価格で購入できるわけでラッキーチャンスであると言えるでしょう。

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