今回ご紹介するのはプラウド池上です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:興建社
価格:未定
専有面積:64.08㎡~86.82㎡
総戸数:38戸
規模:6階建て
交通:東急池上線 「池上」駅徒歩6分 東急池上線 「蓮沼」駅徒歩9分
所在地:東京都大田区池上六丁目
竣工予定:2019年11月下旬

駐車場:8台 月額25000円~28000円
バイク置き場:5台 月額2000円
駐輪場:57台 月額400円~800円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド池上公式HP

池上駅には駅横と構内に踏切があり、改札口が北口側にしかありません。プラウド池上は池上駅の南側に位置していますから電車利用の際は最低でも1回、多ければ2回踏切を渡らなくてはならず不便な状況が長年続いています。しかしながら現在駅ビルを建設しており、そちらが完成すると改札階が2階となり南側にも出入り口ができますから踏切を渡らずして池上線を利用できるようになります。(現状のほうが歩く距離は短いです)

駅ビルには店舗、4階に図書館、5階に保育園が入ります。北側にはスーパーオオゼキがありますがプラウド池上に住まう方だと大通りを渡らなければならないため駅ビルに東急ストアが入るならば便利になりますね。(テナント未定)

池上線沿いは駅前の土地を東急がほとんどもっていないため街づくりからの沿線力向上が得意な東急からしてみれば開発をやりにくい(駅周辺住民から開発を反対されてしまう)のですが池上駅ビル開発は思い切りましたね。駅ビルは2020年9月末に開業予定です。

池上駅の本門寺寄りで供給されたイニシア池上が記憶に新しいところですが北側の場合には大通りを超える必要がありますが南側には大通りがありませんから信号待ちなどもほとんどなく歩くことができます。また、池上駅の南側であれば京浜東北線の蒲田駅も生活圏(徒歩15分ほど)となりますから池上エリアの住環境の良さを得つつ蒲田エリアの商業利便も得れるというのは大きな魅力となります。大田区と聞くと坂が多いイメージがあるかと思いますが池上エリアはフラットな道のりばかりですから自転車利用も便利です。

池上駅周辺にはスーパーマーケット、コンビニ、ドラックストアなど日常の買い物施設はもちろん駅前に総合病院がありますから生活はしやすいことでしょう。小学校へは徒歩6分、中学校へは徒歩7分と学校も近い距離になりますからファミリー層のウケも良いでしょう。

建設地は三方接道で土地形状もそこそこ綺麗、かつ南側のスパンが長いですからマンション用地としては恵まれたものとなっています。お寺の跡地(現在は赤坂)でありながらも所有権というのは珍しいですね。池上駅最寄りのメジャー7物件としてはザ・パークハウス池上が有名ですが普通借地権ですから池上駅最寄りのメジャー7物件で所有権というのは希少性があります。お寺の跡地とはいえお墓などはありませんでしたからむしろ縁起は良さそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も予定です

[南向き]

Awタイプ 3LDK 82.01㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)11310円
2階 8400万円台 坪単価338万円

Arタイプ 3LDK 82.01㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)11310円
3階 8700万円台 坪単価350万円

Aタイプ 3LDK 82.01㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)11310円

画像出典:プラウド池上公式HP

4階 8900万円台 坪単価358万円

Bタイプ 3LDK 71.50㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9860円
時期以降供給予定

Cタイプ 3LDK 71.50㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9860円
1階 6600万円台 坪単価305万円(Cgタイプ)
2階 6900万円台 坪単価319万円
3階 7100万円台 坪単価328万円
4階 7300万円台 坪単価337万円
5階 7500万円台 坪単価346万円

Mタイプ 3LDK 72.39㎡ 管理費(月額)21600円 修繕積立金(月額)9980円
6階 7800万円台 坪単価356万円

Dタイプ 1LDK+S 64.08㎡ 管理費(月額)19200円 修繕積立金(月額)8830円
1階 6100万円台 坪単価314万円(Dgタイプ)
2階 6300万円台 坪単価325万円
3階 6500万円台 坪単価335万円
4階 6600万円台 坪単価340万円
5階 6700万円台 坪単価345万円

Eタイプ 3LDK 76.00㎡ 管理費(月額)22700円 修繕積立金(月額)10480円
1階 7200万円台 坪単価313万円(Egタイプ)
2階 7500万円台 坪単価326万円
3階 7800万円台 坪単価339万円
4階 8100万円台 坪単価352万円
5階 8300万円台 坪単価361万円

Lタイプ 3LDK 80.00㎡ 管理費(月額)23900円 修繕積立金(月額)11030円
6階 8700万円台 坪単価359万円

Nrタイプ 4LDK 86.00㎡ 管理費(月額)25700円 修繕積立金(月額)11860円
6階 10400万円台 坪単価399万円

Ksrタイプ 4LDK 86.82㎡ 管理費(月額)26000円 修繕積立金(月額)11970円
5階 10100万円台 坪単価384万円

[東向き]

Fタイプ 3LDK 68.51㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9450円
1階 6200万円台 坪単価299万円(Fgタイプ)
2階 6300万円台 坪単価304万円
3階 6500万円台 坪単価313万円
4階 6800万円台 坪単価328万円

Gタイプ 3LDK 68.51㎡ 管理費(月額)20500円 修繕積立金(月額)9450円
時期以降供給

Hタイプ 3LDK 71.52㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)9860円

画像出典:プラウド池上公式HP

1階 6700万円台 坪単価309万円(Hgタイプ)
2階 6800万円台 坪単価314万円
3階 6900万円台 坪単価318万円

Irタイプ 3LDK 73.00㎡ 管理費(月額)21800円 修繕積立金(月額)10060円
4階 7500万円台 坪単価339万円

Jsrタイプ 3LDk 74.02㎡ 管理費(月額)22100円 修繕積立金(月額)10210円
5階 7900万円台 坪単価352万円

平均坪単価としては約330万円です。昨年販売されていたイニシア池上よりも約1割高くなっています。ただしイニシア池上は広めのお部屋が多かったですから表面上の価格としてはそこまで変わりませんから単価計算しない方だとプラウド池上のほうがお安く見えるかもしれないですね。

一部間取りを除けば一般的な田の字ですが玄関前にはしっかりとアルコーブを設けています。エントランスは小規模ながらも一部を吹き抜けとするなど開放感があります。隣戸境はコンクリートもしくは背の高い隔て板としてしっかりと造りこまないとチープに見えてしまう小規模マンションだからこそ細かい部分や外観デザインに力を入れています。上階のバルコニー上部は木目調としていますから通行人に「このマンションかっこいい」と思わせることができ、今後バンバンマンション建設があるエリアではありませんから将来的に指名買いの可能性もあることでしょう。

設備仕様はディスポーザーがないのは残念ポイントです。イニシア池上にありましたからね。。。

たしかにディスポーザーありのマンションが周辺には少なく、戸建てからの買い替えも多いエリアですからディスポーザーを知らない人が多いわけで、付けなくても売れ行きに影響はほとんどないのでしょうけども「どうせディスポーザー知ってる人いないから付けなくていいでしょ」という考えがあまり好きではなく、イニシアのときみたく「周辺にないマンションをつくる」ということをしてほしかったですね。総戸数的にもディスポーザーがあれば管理費はそれなりに上がるとはいえ坪単価330万円くらい出せる方からしたらそこまで大きな数字ではないでしょう。周辺マンションよりも少し良いものをつくる野村不動産がイニシアに負けているというのはなんとも残念。

ましてや今回は五反田駅を除けば池上線初のプラウドとなるわけですからディスポーザーは導入すべきだったと思います。

食洗機は付いています。キッチンと洗面台の天板は天然石、洗面台のミラーは框付き、浴室ダウンライト、床下コンセント、バルコニー防水コンセントなどなどディスポーザーがないこと以外は単価なりのものとなっています。

扁平梁構造として下がり天井を少なくできており窓の高さは2100mmとそれなりのハイサッシ(ハイサッシと呼ぶにはぎりぎりですが)となっています。

二重床・二重天井、床スラブ厚は230mm以上と構造面は頑張っているのですが坪単価330万円ながらもレンジフードファン連動の格子型電動給気シャッターがリビングにあるのがイケてない。。。野村さんって換気に関してはそれなりの単価のところでも堂々と三種換気としてイケてない(お安めの単価のマンションなら全然いいのですが)レンジフードファン連動の格子型電動給気シャッターにすることが多いのはどうなのかなと。第一種換気までしなくてもいいのでせめて同時給排のレンジフードもしくはフラットパネルの電動給気シャッターにしたほうがすっきりすると思うのです。

設計施工は私が絶賛したプラウド上鷺宮と同じく興建社となっておりプラウド池上も特徴ある外観となります。エントランス上部のお部屋だけ南面を逆梁とすることで建物全体に高級感を出しているのです。これは素晴らしいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・シティハウス池上ステーションフロント 2003年築 池上4 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・藤和シティホームズ池上駅前 2004年築 池上6 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

・サンフル池上シェルゼ 2005年築 池上6 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・クレストフォルム池上駅前 2005年築 池上3 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・アーデル池上 2009年築 池上4 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約250万円

・クラッシィハウス池上 2013年築 池上5 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約260万円

・プレシス池上 2013年築 池上6 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円

・バースシティ池上 2016年築 池上6 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・イニシア池上 2018年築 池上4 新築時の坪単価約305万円 直近売り出し事例なし

・プレシス池上アベニュー 2018年築 池上4 新築時の坪単価約285万円 新築販売中

上記相場からプラウド池上の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.50㎡ 3階 7100万円台(新築時) → 5500万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[池上線]

池上 8:01発
蓮沼 8:03着
蒲田 8:05着

池上 8:00発
千鳥町 8:01着
久が原 8:03着
御嶽山 8:05着
雪が谷大塚 8:06着
石川台 8:08着
洗足池 8:10着
長原 8:11着
旗の台 8:13着
荏原中延 8:15着
戸越銀座 8:17着
大崎広小路 8:19着
五反田 8:21着

[多摩川線]

矢口渡 8:00発
蒲田 8:03着

矢口渡 8:01発
武蔵新田 8:03着
下丸子 8:04着
鵜の木 8:06着
沼部 8:08着
多摩川 8:10着

[蒲田駅から京浜東北線]

蒲田8:10発
大森8:14着
大井町8:17着
品川8:20着
田町8:23着
浜松町8:26着
新橋8:28着
有楽町8:31着
東京8:33着

蒲田 8:08発
川崎 8:12着
鶴見 8:16着
新子安 8:20着
東神奈川 8:23着
横浜 8:26着

[多摩川駅から東横線]

多摩川 8:12発
武蔵小杉 8:14着
日吉 8:17着
綱島 8:20着
菊名 8:23着
横浜 8:29着

徒歩10分ちょっとで矢口渡駅まで歩けますから多摩川駅乗り換えの東横線利用も便利です。

建設地のすぐそばには池上六丁目停留所があり蒲田駅、大森駅へ容易に行き来することができます。蒲田駅までは10分かかりませんからタイミングさえ合えば雨の日は池上駅まで歩かずバスに乗車しても良いでしょう。

京浜東北線の蒲田駅は終電が遅く、品川乗車の場合は1時01分発となります。池上線の終電が終わっていてもタクシーはもちろん徒歩でも帰宅できるのは池上駅南側の強みとなります。

京浜東北線の蒲田駅は始発設定がありますから座っての通勤も可能です。

【総評】

全体的にバランスが良いですね。

細かい部分で気になることはありますが大きな欠点はありません。

蒲田駅を起点となるため品川方面はもちろん川崎・横浜も近いですから共働き世代にも合うことでしょう。

駐車場は身障者優先含めて8台(機械式6台・平置き2台)しかありませんから設置率は約21%と低めです。都内とはいえちょっと少ない気がしますね。億ションとなる2部屋は駐車場優先権が付きます。ただ機械式メインなのに出入り口にはリングシャッターが付いているなど外観デザインとしてはかなり力の入ったマンションです。

6階建てで高さ18.42mと階高にもゆとりがあります。

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