今回ご紹介するのはブランズシティ調布です!

[物件概要]

売主:東急不動産 エヌ・ティ・ティ都市開発 近鉄不動産
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:57.43㎡~89.85㎡
総戸数:305戸
規模:地上8階地下2階建て

交通:京王線「調布」駅徒歩7分

所在地:東京都調布市調布ヶ丘一丁目
竣工予定:2021年1月上旬

駐車場:102台
バイク置場:8台
自転車置場:610台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズシティ調布公式HP

1年半前の事前記事(公式発表前)にて「坪単価250万円くらいではないか」と書いたのですが坪単価330万円ほどでした。坪単価予想においてはここまで大きくずれた経験がなく(やらかしても一割くらいの誤差)、自分自身でも驚いております。。。申し訳ありません。土地の仕入れ値がハンパなかったそうで価格は高額だけどもスペックは高くないという今の時代らしいマンションとはなっていますが注目物件であることに変わりありませんのでレポートいたします!

立地については前回の記事と重なる部分もありますが調布駅の北側で甲州街道を超える必要があります。表記上は徒歩7分ですがあくまでサブエントランス側からの計測とのことですし、そもそも甲州街道を超える必要があるとなれば恵まれた徒歩7分となれば嘘になるでしょう。とはいえ周辺は布多天神社があり緑豊かですし、北側にはマルエツがありますから買い物利便性も良好です。南側は一低層となりますから変わらない眺望・採光というのも魅力の一つとなります。

元々銀行のデータセンターがあっただけあり地盤は強固なエリアです。

東西に長い敷地ですから南向き住戸を多く設けられるのはいいのですが土地代が高かったせいかランドスケープはそこそこ窮屈感あります。最前列のA棟は目の前が一低層ですからいいですが背中側のC棟は南向きでありながらもA棟の背中(共用廊下)を見ることになりますから眺望面が苦しくなります。しかもA棟の共用廊下手摺の一部が縦格子のためA棟側からしても気持ちの良いものではないですよね。中庭を設けているためC棟でも条件が良く低層階では中庭の植栽を望むことができます。敷地内にある高低差を活かしてC棟にも半地下住戸を設けていますが目の前は人が通らない(植栽の手入れ時を除く)ですから半地下や1階~3階くらいの低層階のほうが人気出そうですね。(C棟は上階でも眺望が抜けない)

B棟はグランドエントランス側となり東向きとなります。接道はそれなりの交通量があるもののセットバックしていますしグランドエントランス周辺の植栽を望むことができるお部屋も多いですから南向きにこだわらない方であれば魅力も多いでしょう。今回は販売しないD棟南向きは前建てが苦しいですし、E棟は東向きとはいえ囲まれ感は否めませんからブランズシティ調布において一番条件良いのが文句なしでA棟、次にC棟の低層階及びB棟とみて大きなズレはないでしょう。

A棟(南向き)・・・目の前が第一種低層住居専用地域
B棟(東向き)・・・グランドエントランス周辺の植栽を望むことができ接道から先も背の高い建物がないため抜け感がある
C棟(南向き)・・・A棟の背中を見ることになるが低層階であれば中庭ビュー
D棟(南向き)・・・南向きだが目の前もしくは斜め向かいにマンションが被ってくる
E棟(東向き)・・・機械式駐車場方面を望むため真正面は抜けますが斜め向かいのオフィスビル(元マイクロソフト、現オリジン他)が視界に入る

ざっくりですがこんな感じです。

当然ながらA棟の価格をモリモリの山モリとしています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ブランズシティ調布公式HP

[A棟 南向き]

A-Aタイプ 4LDK 89.85㎡ 管理費(月額)20700円 修繕積立金(月額)10200円
4階 9300万円台 坪単価342万円
7階 9800万円台 坪単価360万円

A-B1タイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8200円
1階 7400万円台 坪単価337万円
4階 7700万円台 坪単価351万円
7階 7900万円台 坪単価360万円

A-C1タイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8200円
1階 7300万円台 坪単価332万円
4階 7700万円台 坪単価351万円
7階 7900万円台 坪単価360万円

A-B2タイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8200円
1階 7300万円台 坪単価332万円
4階 7500万円台 坪単価341万円
7階 7900万円台 坪単価360万円

A-Dタイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8200円

画像出典:ブランズシティ調布公式HP

1階 7300万円台 坪単価332万円
4階 7600万円台 坪単価346万円
7階 7900万円台 坪単価360万円

A-C2タイプ 3LDK 72.53㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8200円
1階 7400万円台 坪単価337万円
4階 7600万円台 坪単価346万円
7階 8000万円台 坪単価364万円

A-Fタイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7500万円台 坪単価353万円
7階 7700万円台 坪単価362万円

A-G1タイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7500万円台 坪単価353万円
7階 7700万円台 坪単価362万円

A-Hタイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7500万円台 坪単価353万円
7階 7700万円台 坪単価362万円

A-G2タイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7300万円台 坪単価343万円
7階 7700万円台 坪単価362万円

A-G3タイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7300万円台 坪単価343万円
7階 7700万円台 坪単価362万円

A-Iタイプ 2LDK 63.02㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)7100円
1階 6300万円台 坪単価330万円
4階 6500万円台 坪単価341万円
7階 6800万円台 坪単価356万円

A-Jタイプ 2LDK 63.02㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)7100円
1階 6400万円台 坪単価335万円
4階 6700万円台 坪単価351万円
7階 6900万円台 坪単価361万円

A-K2タイプ 3LDK 70.21㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 7100万円台 坪単価334万円
4階 7500万円台 坪単価353万円

A-Mrタイプ 3LDK 83.93㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)9500円
7階 9400万円台 坪単価370万円

A-Lタイプ 4LDK 86.35㎡ 管理費(月額)19900円 修繕積立金(月額)9800円

画像出典:ブランズシティ調布公式HP

1階 8900万円台 坪単価340万円
4階 9200万円台 坪単価352万円

[B棟 東向き]

B-Aタイプ 3LDK 71.89㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)8100円
4階 6900万円台 坪単価317万円
7階 7300万円台 坪単価335万円

B-Cgタイプ 3LDK 71.88㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)8100円
1階 6900万円台 坪単価317万円

B-Cタイプ 3LDK 71.89㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)8100円
4階 6900万円台 坪単価317万円
7階 7200万円台 坪単価331万円

B-Dタイプ 3LDK 71.89㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)8100円
1階 7000万円台 坪単価321万円(B-Dgタイプ)
4階 6900万円台 坪単価317万円

B-Egタイプ 2LDK 65.93㎡ 管理費(月額)15200円 修繕積立金(月額)7500円
1階 6400万円台 坪単価320万円

B-Eタイプ 2LDK 65.95㎡ 管理費(月額)15200円 修繕積立金(月額)7500円
4階 6300万円台 坪単価315万円

B-Fgタイプ 2LDK 66.06㎡ 管理費(月額)15200円 修繕積立金(月額)7500円
1階 6500万円台 坪単価325万円

B-Irタイプ 3LDK 77.59㎡ 管理費(月額)17800円 修繕積立金(月額)8800円
4階 7700万円台 坪単価328万円

B-Hgタイプ 3LDK 78.29㎡ 管理費(月額)18000円 修繕積立金(月額)8800円
1階 7700万円台 坪単価325万円

[C棟 南向き]

C-Aタイプ 3LDK 70.00㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価316万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-B1タイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価315万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-Cタイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価315万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-D1タイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価315万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-B2タイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価315万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-Eタイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価315万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-B3タイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6600万円台 坪単価311万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-D2タイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6600万円台 坪単価311万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-Fタイプ 3LDK 70.00㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6700万円台 坪単価316万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-Gタイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)7900円
1階 6600万円台 坪単価311万円
4階 6900万円台 坪単価325万円

C-H2タイプ 3LDK 73.23㎡ 管理費(月額)16800円 修繕積立金(月額)8300円
7階 8300万円台 坪単価374万円

C-H3タイプ 3LDK 73.23㎡ 管理費(月額)16800円 修繕積立金(月額)8300円

画像出典:ブランズシティ調布公式HP

7階 8300万円台 坪単価374万円

C-H4タイプ 3LDK 73.23㎡ 管理費(月額)16800円 修繕積立金(月額)8300円
7階 8300万円台 坪単価374万円

[D棟 南向き]

次期以降販売予定

[E棟 東向き]

次期以降販売予定

平均坪単価は約330万円です。

間取りは同じような田の字が主となります。C棟の最上階はスパンがあるもののリビングの窓面が豊かではないのが残念です。

設備仕様はディスポーザーはありますがこれだけの単価でありながらも食洗機がオプション・・・(なんでじゃ・・・。)、トイレ手洗いカウンターはありますが浴室はブラケットライト、天井高は2420mm・・・構造は二重床・二重天井ですが。。。坪単価330万円にしては物足りないですね。何より玄関前にポーチやアルコーブを設けず一般的な賃貸マンションと同じまな板なのがつらいです。

リビング窓が基本的に連窓となっているのはいいですね。ただ、隔て板の背が低いためプライバシー性も薄いですし外から見た時の高級感も出にくくなってしまいます。65㎡前後のお部屋だと浴室サイズが1317になっていたりとなんだかなぁ~と。

すべては土地代の取得費用が響いているのでしょうね。売り手側の苦しさが120%伝わってくるプロジェクトです。

共用施設は先に述べた中庭、ガーデンビューキッチン、コミュニティキッズルーム、サードプレイスラウンジ(流行りの個室あり!)があります。特徴的なサービスとしてマンション内に専属の保育士を勤務させて年長から小学生までの預かりを実施します。サービス提供は平日の15時~21時まで、予約をすれば晩御飯提供サービスも利用できます。こちらのサービス自体は有償ですが当初2年間は売主が金銭面含めてサポート、それ以降は管理組合で引き継ぐ形になるためよくあるシャトルバスと同じです。管理組合にて運営が難しいとなれば継続しないという判断になる可能性もあります。当初は子育て世代が多いでしょうから運営できたとしても将来的には揉めそうですよね。利用者だけで賄えるほどのメガマンションではないですし。

上記の保育サービスがある影響で平日の15時~21時はガーデンビューキッチン及びコミュニティキッズルームが一般利用できなくなります。

グランドエントランス正面に中庭がくるのですが真正面はガラス越しからの中庭の植栽となりますから自然と緑を望むことができる良き導線となっています。

C棟の半地下住戸はエレベーターが独立しているため8戸で1基という贅沢なものとなっています。ただ、メインのエレベーターは各階で目の前に住戸がくるなどしっかりと独立させたエレベーターホールとなっていないのは残念。

C棟の地下二階には全戸分のトランクルーム(住戸の鍵とは別)を完備しています。専有面積に含まれているとはいえマンションのトランクルームにしては大きいですからあると便利ですね。ただ、トランクルームまでの距離がある住戸もありますから住戸の近くにトランクルームがあるよりかは魅力にかける部分もあります。タワマンみたく地下にトランクルームがあってもエレベーター直通とかならいいですが横移動はちょいと不便です。

周辺相場を確認しましょう!

・調布ヶ丘パーク・ホームズ 1997年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約175万円

・グランヒルズ調布ヶ丘ブローディア 2000年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

・ルイシャトレ調布 2000年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約145万円

・ファミール調布 2002年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

・スィートハウスソフィア調布ヶ丘 2004年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・サンクタス調布ヶ丘 2012年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約235万円

・プレシス調布ヶ丘 2017年築 調布ヶ丘3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

上記相場からブランズシティ調布の将来価値を予想すると

A-B1タイプ 3LDK 72.53㎡ 4階 7700万円台(新築時) → 5600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費についても予定のものではありましたがコンシェルジュサービスが8時~20時で導入予定ですから管理員さんが日勤管理であることを考慮しても違和感ない水準でしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から調布駅)

【住むレーション】

[京王線]

調布 8:07発
千歳烏山 8:16着
明大前 8:25着
笹塚 8:29着
新宿 8:36着

調布 8:05発
府中 8:12着
分倍河原 8:14着
聖蹟桜ヶ丘 8:18着
高幡不動 8:21着
北野 8:29着
京王八王子 8:33着

調布 8:00発
京王稲田堤 8:03着
京王永山 8:10着
京王多摩センター 8:13着
京王堀之内 8:16着
南大沢 8:18着
多摩境 8:20着
橋本 8:24着

新宿 19:00発
明大前 19:05着
調布 19:16着

[京王線→新宿線]

調布 7:53発
つつじヶ丘 7:59着
仙川 8:02着
千歳烏山 8:05着
桜上水 8:11着
明大前 8:16着
笹塚 8:20着
幡ヶ谷 8:23着
初台 8:25着
新宿 8:28着
新宿三丁目 8:31着
曙橋 8:33着
市ヶ谷 8:36着
九段下 8:38着
神保町 8:40着

[空港リムジンバス]

調布駅 6:00発
羽田空港第2ターミナル 7:00着
羽田空港第1ターミナル 7:05着
羽田空港国際線ターミナル 7:15着

調布駅 5:30発
成田空港第3ターミナル 7:02着
成田空港第2ターミナル 7:05着
成田空港第1ターミナル 7:10着

[東京ディズニーリゾート線]

調布駅北口 6:10発
東京ディズニーシー・パーク 7:10着
東京ディズニーランド・パーク 7:20着

通学校は第一小学校が徒歩7分、調布中学校が徒歩22分となります。

【総評】

土地代が高かったんじゃ!その一言でしょうね。。。

苦しくて仕方のないプロジェクトです。売るほうも買うほうもつらい。

仮に坪単価330万円のままGOしたら買い手が付かないでしょうから利益を削って坪単価300万円ちょいに抑えてくるのでしょうか。それでもグレードからしたらお高いですけども。

調布駅が年々評価されている街であることはたしかですし、坪単価いくらで売ろうと売主の自由なわけですが単価なりの設備仕様にはしてほしかったなぁ~と思いました。

例えばシントシティみたく「グレード感はそこまで頑張りませんでした。でも価格は抑えましたよ!」ならいいのですが「グレード感はそこまで頑張りませんでした。でも価格も高いです。」となってしまっているのですよね。

いつもお伝えしているところではありますが価格が安かろうと高かろうとトータルで見たときのバランスが大事なわけで、ブランズシティ調布に関しては例えるならカローラをクラウンの価格で販売することになってしまっているのが厳しい評価になってしまっている理由です。価格・立地・グレードのバランスが悪すぎるんです。これはカローラがダメというわけではもちろんありません。価格以上の良い車だと思います。ただ、クラウンと同じ価格だったらさすがに「??」となりますよね。調布の富裕層からしたら予算が届いたとしてもグレードに満足できないでしょうし調布の一般層からしたらグレードを気にしない以前に価格が高すぎてなかなか手が出せないでしょうし。。。

新築マンション価格の高騰で皆様も私も少し感覚が麻痺していると思います。ここは冷静に考えるべきところなのではないでしょうか。繰り返しになりますが私は調布がどうこうという意味での厳しい評価ではありません。ザ・パークハウス調布レジデンスみたくバランスが良ければなんら問題ありません。ブランズシティ調布はバランスが悪すぎるという意味です。これでそこそこ売れてしまうようなら事業者は「なんだ!いけんじゃん!」と思いまた同じような仕込みをするかもしれません。事業者の目を覚まさせるには高いものは高いと声を挙げていく勇気を持つことも必要なのではないでしょうか。相手も商売ですからこれが普通だと思わせるでしょうけども普通じゃないですよ。。。

私は東急不動産のブランズブランドが好きです。だからこそもっとプライドをもって過去マンみたく良いものを供給してほしいのです。私はブランズ練馬で感動しましたよ。当時の相場からしたらマジかよ。。。というレベルの価格(高すぎてちょいと話題になりましたね。)でしたがマジかよ。。。というグレード感にしてきました。高いです!でも良い立地でこれぞというハイグレードにしました!と売り手側も良い意味で楽しんでいました。サクッと完売というわけにはいきませんでしたが大きく売れ残ることもなく完売しました。ブランズ練馬はすごかったなぁ~。あんだけハイグレードにして価格も上がるとなれば社内でも反対があったとは思うのですが振り切った責任者?の方の判断は素晴らしいなぁ~と。モデルルームでも担当さんが頑張りすぎと笑ってましたね。でも売り手も楽しそうでしたよ。

他社物件としてはプラウド南阿佐ヶ谷プラウドシティ日吉などが良い意味でやりすぎスペックでした。スペックを上げた分だけすべてを価格をにのっけれるわけではないでし、ぎりぎり手が届く価格に抑えつつ住み手の満足度を考えてハイスペックにするのは事業としては勇気がいりつつもwin-winだと思うのですよね。

本来であれば買い手側がコストカットマンションをダメ出ししまくるくらいでないと新築マンションのスペックというのは進化していかないと思うのですが人生で一番高い買い物かつ人生で一度あるかないかですから比べることもなく「こんなものかと」と妥協してしまうのですよね。もちろん住み替えなければ妥協ということにもならずそれが当たり前にもなるわけですが・・・。

売れる価格にするためにコストカットは躊躇しないというのは事業としては当然なのでしょうけどもマニア目線としては悲しくなってしまいます。

できる限りでいいんです。ハイスペックでなくてもいいんです。できる限りでもいいので愛がほしいのです。

ブランズシティ調布はただ高いだけです。愛のかけらも感じられません。作り手が「コストカット!コストカット!」を一番に作り上げていくマンションだと感じてしまいます。

この単価となれば調布で検討している方が主なターゲットですから坪単価330万円だすなら○○エリアのほうが良いですよという話は無意味なわけで、10年・20年・30年と時が経っても調布駅徒歩7分の大手ブランド大規模マンションということに変わりはありませんから長い目で見れば良いのでしょうね。調布駅にこだわり坪単価330万円についてこれる層が305世帯もいるのかは疑問でしかないですが長期戦覚悟のプロジェクトでしょうから時間が解決してくれるのかもしれません。

繰り返しになりますが非駅前とはいえ立地としてはけして悪いものではなく、規模感ありますから「高い時代にしか買えなかった(安い時代に同じような新築マンションが容易に売り出るほど類似の土地はない)」とも割り切ることはできます。

もしもブランズシティの平均坪単価を400万円くらいにして東急沿い、例えば二子玉川あたりみたくハイグレードにしていたらどうなったのですかね。振り切ってそうしてみても面白かったかもしれないですね。販売がうまくいかなかったときのリスクがより大きくはなってしまいますが。

この単価でしか商売にならないのをわかりつつ土地を仕入れた東急不動産さんすごいなぁ~と。やるからには大きな値引きなしで完売してほしいですね。

前回の記事→ブランズシティ調布 調布駅最寄りに305戸の大規模マンション建設へ

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