パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン　予定価格と間取り　新宿サロン訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデンです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：鍜治田工務店
予定価格：6300万円台～9500万円台
予定最多販売価格帯：7200万円台・7400万円台
専有面積：66.46㎡～80.61㎡
総戸数：61戸
規模：3階建て

交通：
JR中央線・京王井の頭線「吉祥寺」駅バス14分、バス停から徒歩4分(吉祥寺駅からの便は乗車時間約7分)
JR中央線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅バス23分、バス停から徒歩9分(荻窪駅方面からの到着バス停までは徒歩7分)
西武新宿線「武蔵関」駅徒歩15分

所在地：東京都練馬区立野町
竣工予定：2024年3月下旬
引き渡し予定：2024年4月下旬

駐車場：機械式16台　平面10台（身障者用1台含む）
駐輪場：126台(レンタサイクル4台を含む)
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

アドレスは練馬区立野町ですがいつも通り物件名は吉祥寺を名乗っています。

名乗っているだけでなくパークホームズシリーズでいくとグランテラス、グランヴィラと同じようにバスや自転車利用(吉祥寺駅まで10分弱)で吉祥寺を生活圏にできる立地です。一般論としてこれが武蔵野市アドレスですと億ションになりかねないのですが練馬区アドレスがゆえに価格は抑えられますから武蔵野市アドレスにこだわらない方にとってはむしろコストパフォーマンス良いと感じることでしょう。

グランヴィラよりもバス通りから離れているためバス停までは徒歩4分と少々距離があります。ただ、運行本数はとても充実しており時刻表いらず(朝ラッシュ時はバスが並ぶこともあるくらい)ですから使い勝手はいいですね！吉祥寺駅までは2キロほどあるため歩くと30分弱かかるため毎日歩くというのは非現実的ですが辿り着く先が人気で便利な吉祥寺ですから価値あるバス便と言えるでしょう。

一概には言えませんが

・マイナー駅×バス便(駅遠)　＝　おすすめできない物件が多い

・メジャー駅×バス便(駅遠)　＝　おすすめできる物件も多い　←　今回はこちら

となりがちです。

バス便自体に抵抗がなければ「バス便だからリセールバリュー厳しすぎるよね…」という考えは捨てて大丈夫でしょう。

日常の買い物はバス通りのコープみらいが徒歩6分、武蔵関駅寄りのアキダイが徒歩10分、ブリリアシティ三鷹の裏手にあるいなげやへ徒歩17分と一低層にしては便利なほうでしょう。

通学校は立野小学校で徒歩2分、石神井西中学校で徒歩3分とどちらも近いですし、公園は立野公園がすぐ横にあり少し足を延ばせば善福寺公園、武蔵関公園、そして井の頭公園など充実しています。

建設地は元々テニススクールのテニスコートがあった場所で(南側のコートはそのままで営業中のため営業時間中の声や音は少々気になる)建設地もその周辺も一種低層住居専用地域、西側は戸建を挟んで立野公園となるなど住宅街立地です。接道しているのは東側のみですが東西に長い敷地のため西・南・東のコの字配棟でも南向き比率を高くできています。

外観デザインはマリオンを太めにすることで低層マンションらしい重厚感を出せていますし、接道側から目立つことになる車寄せは木調の庇が特徴的で便利というだけでなくかっこいいですね。妻部分の住戸境毎の庇×ボーダータイルも良い味付けになっているという印象です。

外廊下ではありますが車寄せ部分から中庭、そして中庭からエレベーターホールの横付近まで植栽豊かにしてくれているため気持ちよい外廊下です。

エントランスホールは敷地面積からすると狭く感じる(戸数からすれば違和感ない)ものの風除室からはクランクイン動線、エントランスホールの正面に中庭があるため奥行きを感じることができますし、中庭の植栽を見つつ作業できるワークスペースも設けてくれます。ワークスペースはオンライン会議などもできる個室(スマホで予約可能)が3部屋あるのも便利ですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西向き］

Prタイプ　3LDK　80.61㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

Jgタイプ　3LDK　70.05㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

Jタイプ　3LDK　70.05㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

［南向き］

DLgタイプ　3LDK　66.46㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

DLタイプ　3LDK　66.46㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

Igタイプ　3LDK　78.46㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

Iタイプ　3LDK　78.46㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

GLgタイプ　3LDK　70.10㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

GLタイプ　3LDK　70.10㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

［東向き］

BLタイプ　3LDK　68.02㎡

画像出典：パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン公式HP

平均坪単価は約350万円です。

間取りは田の字が主ですが共用廊下側の柱を外に出してくれているのは嬉しいですね。田の字以外にも一部ですが玄関から洗面室へ直接入れる間取りや廊下収納が充実した間取りもあります。

南向き住戸で背中側が東棟と西棟と被ってしまう列には光庭をもうけて太陽光採光システムひまわりにて1階部分まで光を届けることで廊下側の部屋もできる限り暗くならないようにしてくれています。玄関ドアを奥まらせて北側洋室の窓を光庭側へ、さらに玄関入ってすぐのところにも窓を設けてくれるなど「条件悪い部屋をつくらない工夫」にとても愛を感じます。玄関ドアや居室内のドアを通風機能付きのものとすることで居室内の風通しがよりよくなります。

南向きと西向きの1階住戸は接道していないため車を止めることはできないものの約30㎡のテラスがあり自然由来のブロック床でお手入れが楽、スロップシンク×照明×防水コンセント、さらに天井フックがあるためシェードやグリーンカーテンも設置することができます。テラス内の植栽は数種類の中から1つを選び植樹された状態で引き渡されるという楽しみもあります。1階住戸の基本天井高は2550mm、サッシ高2200mmと他の階よりも採光を多く取り込める工夫がなされています。

眺望は西向きは戸建と被りますが(一部は戸建と戸建の間の道)専用庭を挟みますし、南向きは現状コインパーキングからのテニスコートですから一低層にしては抜け感があり、東向きは接道挟んで畑のため全体的に良好ですし一低層ですから将来的に激しく条件悪くなるという心配もありません。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、キッチン天板フィオレストーン、リビング・主寝室床暖房(ゼッチマンションです)、通風機能付き玄関ドア＆室内リビング洗面室ドア、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など悪くはないですがやはりディスポーザーなしは残念ですね。

1階以外の基本天井高は2450mm、サッシ高2100mm、構造は二重床(床スラブ厚200mm～220mm)・二重天井、武蔵野台地×直接基礎です。

周辺相場を確認しましょう！

・吉祥寺北パークホームズ　1998年築　立野町

新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約225万円

動き一例

約77㎡　新築時5800万円台　中古時5500万円台

・パークホームズ吉祥寺グランテラス　2009年築　立野町

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約72㎡　新築時6500万円台　中古時8500万円台
約73㎡　新築時5400万円台　中古時6400万円台
約78㎡　新築時6200万円台　中古時7200万円台

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ　2018年築　関町南3

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約320万円

動き一例

約67㎡　新築時5700万円台　中古時7400万円台
約70㎡　新築時5900万円台　中古時7400万円台

上記相場からパークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデンが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

GLタイプ　3LDK　70.10㎡　2階　7200万円台　→　6860万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は背中側屋外で機械式(ミドルルーフ以上で全長もしっかりとしています)16台と平面10台(電気自動車対応)で設置率約42%、グランヴィラが設置率30％弱で空きなしですがそちらよりかは確保できる可能性が高そうでしょうか。新築時の優先権を8戸に付与する予定ですのでそれらを購入すると希望すれば平面区画を確保することができます。

機械式地上1階　5台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額17000円
機械式地上2階　5台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1850mm×重量2300kg　月額15000円
機械式地上3階　6台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額16000円
平面(電気自動車対応)　9台　全長5000mm×全幅2500mm　月額19000円　※別途身障者優先1区画あり

駐輪場は同じく背中側屋外で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約290円、ディスポーザーなしで外廊下にしては周辺の同ブランドマンションと比べた際には重たくは感じてしまいますね。第三者管理です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ吉祥寺グランテラス　総戸数156戸　管理費㎡単価月額約228円　ディスポーザー

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ　総戸数269戸　管理費㎡単価月額約250円　ディスポーザー

建設地周辺

【住むレーション】

［路線バス］

東京三育小学校入口　7:36発
関町南二丁目　7:37着　←　ここから乗車しても大きな差はなし
武蔵野寮前　7:38着
立野町　7:39着
武蔵野第四小学校　7:40着
東京女子大入口　7:41着
サンロード入口　7:42着
吉祥寺駅　7:51着

吉祥寺駅　0:58発　←　路線バスにしては終バスが遅めです！
東急百貨店前　0:59着
東京女子大入口　1:00着
武蔵野第四小学校　1:01着
立野町　1:02着
武蔵野寮前　1:03着
関町南二丁目　1:04着　←　ここで下車しても大きな差はなし(ここで下車してコープで買い物して帰宅～も便利です)
東京三育小学校入口　1:05着

関町三丁目　7:40発
関町二丁目　7:41着
水道端　7:42着
青梅街道営業所　7:43着
善福寺　7:44着
八幡宮裏　7:46着
井草八幡宮　7:47着
桃井四丁目　7:48着
日産自動車　7:49着
荻窪警察署前　7:50着
八丁　7:51着
上荻二丁目　7:52着
四面道　7:53着
荻窪駅　8:01着

［中央快速線］

吉祥寺　8:00発
西荻窪　8:02着
荻窪　8:05着
阿佐ヶ谷　8:08着
高円寺　8:10着
中野　8:13着
新宿　8:18着
四ツ谷　8:23着
御茶ノ水　8:28着
神田　8:30着
東京　8:32着

吉祥寺　8:03発
三鷹　8:05着
武蔵境　8:07着
東小金井　8:10着
武蔵小金井　8:12着
国分寺　8:16着
西国分寺　8:22着
国立　8:24着
立川　8:27着
日野　8:30着
豊田　8:33着
八王子　8:38着
西八王子　8:41着
高尾　8:45着

［井の頭線］

吉祥寺　8:00発
井の頭公園　8:01着
三鷹台　8:02着
久我山　8:04着
富士見ヶ丘　8:06着
高井戸　8:08着
浜田山　8:10着
西永福　8:12着
永福町　8:14着
明大前　8:16着
東松原　8:19着
新代田　8:20着
下北沢　8:21着
池ノ上　8:23着
駒場東大前　8:25着
神泉　8:27着
渋谷　8:30着

※早朝・深夜・平日朝ラッシュ時間帯以外は急行が運行されており渋谷まで20分弱

［西武新宿線］

武蔵関　8:01発
上石神井　8:02着
鷺ノ宮　8:08着
高田馬場　8:18着
西武新宿　8:22着

［深夜急行バス(三鷹駅北口駅)］

銀座　25:00発
四谷三丁目　25:10発
新宿駅東口　25:20発
新宿駅西口　25:25発
中野坂上駅　25:29発
～中略～
関町二丁目　25:55着

［空港リムジンバス］

吉祥寺駅　6:00発
羽田空港第2ターミナル　6:42着
羽田空港第1ターミナル　6:47着
羽田空港第3ターミナル　6:54着

【総評】

周辺中古マンションと比べても通学校縛りがなければ(石神井西小学校ルートならグランヴィラ等)気持ちよく新築を買いたくなる価格設定ですね。さすがに中古マンションよりかはお高いですがその差は大きいというほどではないですし、立地で負けているわけでもありません。

ただ、ディスポーザーなしの退化(グランテラス、グランヴィラはディスポーザーあり)は残念ですね。今の時代のパークホームズらしさを感じてしまいます。

それでもライバル物件となるエステムコートグラン吉祥寺としっかりと差別化されているのはむしろ検討者にとっては嬉しい話でしょう。立地のキャラクターは異なってくる(どちらかと言えばですがエステムコートは青梅街道繋がりでシティテラス善福寺公園と近しいキャラクター)のですがスペック高いマンションが欲しいならエステムコート(もちろんディスポーザーはありますしその他水回りなどもパークホームズよりレベルが高い)を選べば良いわけですから。平均的なお部屋の価格帯に大きな差はありません。

駅距離は違えど中央線の新宿～三鷹間では億超えの新築マンションが当たり前になっている中でバス便と武蔵野市アドレスでないことをのめるのであれば7000万円台前半で条件良い部屋が買えるというのは魅力が大きいでしょう。

日常使いは西武新宿線です～という方はエステムコートグラン吉祥寺もしくはシティテラス善福寺公園(急行停車駅の上石神井駅)のほうがとっつきやすいためそこは日常使いする路線で評価が分かれるところですが近いところで新築マンションが競合してくれているというのも買い手にとってはメリットでしかないですから言わずもがな比較検討して自分に合った物件をを選ぶことをおすすめいたします。

動画もご覧ください！

■パークホームズ吉祥寺北 ザ ガーデン・エステムコートグラン吉祥寺　建設地周辺レポート

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