プラウドシティ門前仲町　予定価格と間取り②　月島駅と門前仲町駅も利用しやすい越中島物件

今回ご紹介するのはプラウドシティ門前仲町です！

［物件概要］一般定期借地権(借地権の期間：2099年(令和81年)3月31日まで)

売主：野村不動産
設計：前田建設工業
施工：前田建設工業
価格：未定
専有面積：36.87㎡～146.51㎡（※一部トランクルーム面積0.44㎡を含む）
総戸数：780戸（非分譲住戸47戸、賃貸（シニア住宅）113戸含む）
規模：19階建て

交通：
JR京葉線「越中島」駅徒歩3分
東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩7分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「月島」駅徒歩9分
都営大江戸線「月島」駅徒歩11分

所在地：東京都江東区越中島一丁目
竣工予定：2027年12月下旬
引き渡し予定：2028年3月下旬

駐車場：161台(平置50台　機械式110台　身障者優先1台)
駐輪場：1185台

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

越中詩郎「定借…やってやるって!!」

京葉線のこしなか～もとい越中島(えっちゅうじま)駅から徒歩3分、東西線と大江戸線の門前仲町駅から徒歩7分、東京メトロ有楽町線の月島駅から徒歩9分、相生橋近くの清澄通り沿いに位置しています。

従前は東京医科歯科大学(今作の地主さん)の職員宿舎がありました。大学の土地が定借の分譲マンションになるというのは流行りの一つであり、今後も増えていくかもしれません。

駅近ではあるものの、越中島駅までの最短ルートは歩道橋を渡る必要があるため徒歩分数以上の労力が伴うことは注意が必要です。

建設中のプラウドシティ門前仲町、定借呑めればいいですよね〜

もちろん予算伸びるならガーデン月島のほうが魅力大きいですが、限られた予算の中で都心寄りの新築マンションが欲しい方も少なくないですからね

あとは現地訪れて歩道橋&駅周りの淋しさで心折れないかどうか https://t.co/SyjRWeKnem

— マンションマニア (@mansionmania) September 10, 2026

ただ、逆に横断歩道がない交差点部分に住宅用駐車場のアプローチが設けられるため、大通り沿いでありながらも3方向から出入り可能というのはスペシャルですね。車寄せもあるためマイカー派だけでなくタクシー利用の際も大変便利でしょう。

越中島駅徒歩4分のところにはプラウドシティ越中島アクアテラス/ブライトテラスがあるわけですが、今作はそちらよりも駅に近い徒歩3分、なのにプラウドシティ門前仲町…越中島が好きな私としては「プラウドシティ越中島マリンテラス」など越中島を続けてほしかったところではありますが、一般ウケは門前仲町のほうが良いでしょうね(笑)

なお、最寄り駅が越中島というだけでなくアドレスもしっかりと越中島です…ルール的に問題ないのは分かりますが越中島を推してほしかった…(越中島じゃダメですか？)

清澄通り沿いではザ豊海タワーマリン＆スカイ、セントラルガーデン月島ザタワーがすでに供給中、今作も非分譲住戸とシニア向け賃貸含めて総戸数780戸ですから「新築マンション激戦通り」とも言えるでしょう。

物件名の門前仲町感は薄いですが3駅4路線を使い分けることができるためシンプルに便利ですね。

「越中島だと買い物するところが…」という悩みも敷地内にスーパーマーケット(1500㎡超あるので十分な広さの店舗)を誘致することで解決してくれます。(もちろん未来永劫あるかは分かりませんがそれを言ったらキリはないでしょう)

店舗区画(スーパーマーケット＋4区画の予定)だけでなく清澄通りから隅田川テラスへと続く敷地内の貫通通路(公開空地)、地域共用棟、シニア向け賃貸レジデンス(オウカス)を設けるなど敷地面積17,900㎡超のいわゆる「大規模複合開発」の中の分譲マンションということになりますから「越中島の中に新しい街ができる」と言っても違和感ないでしょう。

清澄通り沿いとはいえ住居系エリアで静かな住環境な中でスーパーマーケットがないのがウィークポイントだったわけですが、それが解決されるのは地域住民からしてもハッピーでしょうね～。

日常の買い物は足元のスーパーマーケット以外は門前仲町駅付近もしくは月島駅付近(相生橋渡った先の駅手前に肉のたかさごがあります！)まで出ないといけませんから駅距離同様少し距離を感じやすいでしょう。

自転車や車であれば木場のギャザリア、豊洲のららぽーとなども身近ですね。

通学校は臨海小学校で徒歩7分、深川第三中学校で徒歩9分です。

晴海運河沿いのテラスへサクッと出れるためリバーサイドライフが合う方にはたまらんでしょう。散歩、ジョギングが捗りますし、サクライロノキセツも楽しみです。

今作に関しては棟や部屋による眺望差がかなり大きくなっています。(それゆえ価格差も大きい)

プラウドシティ門前仲町らしい眺望なのは、やはり南西～西にかけての晴海運河沿いのA棟でしょう。運河の向かいにはリバーシティ21があるため夜景も綺麗ですね。こちら側は「あえて低層階を選びたくなる」方が多いことでしょう。

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

ただ、運河側のA棟でも南寄り低層階になると江東区の越中島プールが被ってきますし、超える階数でも将来不安は残るため隅田川テラス沿いを狙いたいですね。(価格重視の方を除く)

清澄通り沿いの南東向きB1棟も音ネックを呑めれば海洋大学の先の豊洲タワマン群、斜め方向の運河を望めるなど条件良いです。

ただ、南西側に10階建てのセレナハイム東京ベイがあるためそちらが気になりにくい階数と列を選びたいところです。(プラウドシティ門前仲町のほうがセットバックしているためけっこう気になりそう)

条件良い部屋を選ぶと日中も夜もそれぞれ眺望が楽しめるのがスペシャルですね。(日中は運河、夜はタワマン夜景)

残りの内向きの棟はオウカス含むマンション内同士のこんにちはが発生しますし、東側には門前仲町スカイハイツとルネ門前仲町パークステイツが壁のように立ちはだかる(向こうからしてもしんどい)ため予算許すならA棟とB1棟の条件優れる部屋を選んだほうが良いでしょう。定借物件ゆえにリセール不安が少なくないですから長く住むことを前提に室内の満足度をお金で買ったほうがハッピーかと思います。

とはいえ、被りがある部屋のグロスは多くの方に手が届きやすいため、売れゆきの話でだけをするのであれば「眺望条件良くて価格が高い部屋」よりも「眺望条件はあまり良くないけど価格が安い部屋」のほうが張り付きは良いかもしれません。

そもそも定借という選択をされる方の価値観としては「限られた予算の中でスペシャルなロケーションのスペシャルなマンションに住みたい」「限られた予算の中で広い部屋に住みたい」となりがちなわけで、価格勝負の部屋もしくは広い部屋のほうが動きが良いことも多いのですよね。(今作はまだ予定価格段階で販売開始前ですからなんともではあります)

共用施設は晴海運河や東京湾岸エリアのタワマン群を望むキッチン完備のスカイラウンジ(貸切可)＆スカイデッキ、内側の棟の3階と4階にゲストルーム(運河向きの部屋じゃないのね…)、1階にキッズルームとフィットネスルームがあります。

店舗区画が大きいこと、空地の多くが駐車場になっているということもあり住民専用の広々した中庭というようなものはありません。ただ、隅田川テラスへダイレクトで行き来できるわけでそちらが実質の共用施設と考えれば十分でしょう(笑)

外観デザインは船をモチーフとしたものになっており青々したガラス手摺を主としたバルコニーラインが運河側から見た際にかなり映えそうですね。角部分を曲線、バルコニーの軒裏を木目調として隣戸境もスラブtoスラブの隔て板にするなど細部まで拘りを感じることができます。

風除室手前の木目調庇を段々とさせて温かみのある間接照明を組み合わせることでエントランスアプローチも高級感がありますし、街区内への出入口もゲートデザインとして中心に植栽を連続させるライトアップさせるなど夜の雰囲気も良さそうですね。越中島駅周辺はどうしても夜の雰囲気が淋しいわけですが、今作ができることで街そのものの雰囲気さえも変えてしまうことでしょう。

二層吹き抜けのエントランスホールも天井と家具が波のように曲線を描いており、客船のアトリウムをイメージした空間でこちらも心躍るでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［A棟］

A1 4LDK 93.80㎡

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

A3 2LDK 66.09㎡

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

A7 3LDK 70.88㎡

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

A14 3LDK 75.09㎡
1階 13400万円台 坪単価590万円(A14g)
3階 13700万円台 坪単価603万円
5階 14100万円台 坪単価621万円
7階 14500万円台 坪単価638万円
10階 14800万円台 坪単価652万円
14階 15100万円台 坪単価665万円

A15 4LDK 93.39㎡
3階 17400万円台 坪単価616万円
5階 17900万円台 坪単価634万円
7階 18300万円台 坪単価648万円
10階 18800万円台 坪単価665万円
13階 19000万円台 坪単価673万円

A23 4LDK 105.57㎡
19階 25500万円台 坪単価798万円

A26r 3LDK 90.00㎡
17階 22700万円台 坪単価834万円

A27r 3LDK 85.06㎡

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

［D棟］

D4 3LDK 70.61㎡
4階 9800万円台 坪単価459万円
6階 10400万円台 坪単価487万円
8階 10700万円台 坪単価501万円
10階 10900万円台 坪単価510万円
13階 11300万円台 坪単価529万円

D5 3LDK 70.61㎡
4階 9900万円台 坪単価463万円
6階 10500万円台 坪単価492万円
8階 10800万円台 坪単価506万円
10階 11100万円台 坪単価520万円
11階 11200万円台 坪単価524万円

D6 3LDK 70.58㎡
4階 10000万円台 坪単価468万円
6階 10600万円台 坪単価496万円
8階 10900万円台 坪単価511万円
10階 11200万円台 坪単価525万円
11階 11300万円台 坪単価529万円

D13r 3LDK 75.08㎡
14階 13600万円台 坪単価599万円

平均坪単価は600万円ほどになりそうでしょうか。

D棟とE棟が内廊下、その他は外廊下です。

居住期間は約69年、地代は別払いタイプの定期借地権となります。(ブランズタワー横浜北仲みたくまるっとコミコミタイプではありませんが権利金は含まれるため地代は少額です)

非分譲住戸の47戸はアンダー販売ではなく地権者住戸のようですね。

外廊下棟は田の字が主ですが共用廊下側もアウトフレームとできているプランも多いのは好印象でした。後背地への日影規制が影響してルーフバルコニー(ルーフテラス)住戸が多く設定されているのも面白いですね。

内廊下棟は1部屋が行燈部屋となってしまいますがワイドスパンが基本となるのは良いですね。リビングの窓面がもう0.5枚相当あればより良かったのですが、そこはちょっと物足りないですね。

第一期は晴海運河側のA棟、中側の南東向きD棟(約30m先のC棟とこんにちは)からの販売予定となっています。D棟は1階と2階は住戸設定なし、3階からとなりますが3階だとスーパーマーケットの屋上駐車場がけっこう気になりそうではありますね。(だからこそ安い)

さらにD棟はA棟があることによる自己日影の影響を受けるなど眺望・日当たりは割り切りが必要です。

とはいえ第一期で販売されるD棟住戸はこんにちはではあるものの、商業棟さえ超えてしまえば斜め方向が抜ける側のため苦しいというほどではありません。そんな中で1億円ちょっとのグロス感ですから割り切れる方には魅力が大きいことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチンタッチレス水栓、食洗機、食器棚(上部扉も高級感あり)、キッチン・食器棚・洗面天板フィオレストーン、開き戸ドアキャッチャー、床快full（ゆかいふる・いわゆる全館空調のような設備）、おそうじ浴槽、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホンなどなど、さすがの野村不動産！頑張ってくれていますね！

ただ、いつも通り1LDKは床快fullが非採用などスペック面が低くなるのは惜しいところです。

基本天井高のボリュームゾーンは2460mmと少々低いですね。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド門前仲町ディアージュ

2018年築　門前仲町駅徒歩9分

新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約700万円

動き一例

約73㎡
新築時7600万円台
中古時16000万円台

■プラウドシティ越中島　アクアテラス/ブライトテラス

※所有権

2019年築　越中島駅4分/6分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約530万円

動き一例

約70㎡
新築時6500万円台
中古時11300万円台

■ザ・パークハウス門前仲町

※約70年間の定期借地権

2027年築　門前仲町駅徒歩8分

新築時の坪単価約600万円
新築販売中

上記相場からプラウドシティ門前仲町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A3 2LDK 66.09㎡　10階 11900万円台　→　10500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きが52台、屋外機械式110台、設置率25％弱です。

屋外とはいえ平置きが多いのは嬉しいですね！車寄せとシャッターゲートも完備しています。

機械式駐車場のパレットサイズも頑張ってくれています！

～機械式駐車場パレットサイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1950mm×全高2100mm×最低地上高120mm×車両重量2300kg

ただ、住戸によっては駐車場が遠いことは注意が必要です。(サブエントランスがあるため棟との距離はそこまでではないですが、住戸までの総距離だと遠い部屋が発生)

基本的には『駅に近い部屋は駐車場が遠い』『駅から離れる部屋は駐車場が近い』ためどちらを優先するかで部屋選びも変わってくるでしょう。

駐輪場は設置率180％弱、こちらは建物下のため距離も近いです。

ランニングコストも調整中とのことですが、現状の予定では管理費㎡単価月額約540円、けっこう重たいですね…

ただ、防災センターありの24時間有人管理、コンシェルジュサービス　各階ごみ置場(1フロア2ヵ所)、エレベーターは4ヵ所に分かれて9基(分速105m/120m)、先の通り共用施設もありますからソフト＆ハード面で元は取れそうです。

～支払い額一例～

※価格もランコスも予定
※金利は2％、35年ローンで計算

D4 3LDK 70.61㎡
6階 10400万円台 坪単価487万円

住宅ローン：約344513円
管理費：38164円
修繕積立金：14750円
解体準備金：5840円
地代：2720円
ネット代等：2178円

合計：月額約40.8万円

メールコーナーはメインエントランス横に集約されているため住戸によってはけっこう遠いですね。横に長い板状型マンションあるあるではありますが、日常動線をしっかりと意識して部屋を選びたいところです。

エリア柄、当然ではありますが水害対策として電気室は2階にしています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド門前仲町ディアージュ　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約245円

■プラウドシティ越中島アクアテラス　総戸数222戸　管理費㎡単価月額約222円

■ザ・パークハウス門前仲町　総戸数240戸　管理費㎡単価月額約273円　地代㎡単価月額約97円　解体準備金㎡単価月額約105円

【住むレーション】

［京葉線］

越中島　8:01発
八丁堀　8:03着
東京　8:06着

越中島　7:59発
潮見　8:02着
新木場　8:04着
葛西臨海公園　8:08着
舞浜　8:10着

［東西線］

門前仲町　8:01発
茅場町　8:04着
日本橋　8:06着
大手町　8:08着

［有楽町線］

月島　8:00発
新富町　8:01着
銀座一丁目　8:03着
有楽町　8:05着
桜田門　8:07着
永田町　8:09着

月島　8:02発
豊洲　8:04着

［大江戸線］

月島　8:01発
勝どき　8:02着
築地市場　8:05着
汐留　8:07着
大門　8:09着

門前仲町　8:01発
清澄白河　8:03着
森下　8:05着
両国　8:07着
蔵前　8:10着
新御徒町　8:11着

［都営バス］

越中島　7:07発
門前仲町　7:10着

越中島　7:02発
～中略～
豊洲駅前　7:15着

越中島　7:08発
月島駅前　7:10着
～中略～
勝どき駅前　7:16着

清澄通り沿いの停留所から路線バスを利用することもできます。

首都高の出入口が近いため車での遠出も大変便利です。

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もちろん予算伸びるならガーデン月島のほうが魅力大きいですが、限られた予算の中で都心寄りの新築マンションが欲しい方も少なくないですからね。

【総評】

いや～さすが野村不動産、うまいですね。

越中島に拘ったり新築に拘ったりしなければ似たような価格帯で近隣エリアのスペシャル系所有権マンションに手が届いてしまいます。

そんな中で床快full（ゆかいふる）を採用したりと「定借だけど…新築に拘りはないけど…住みたい！！」という気持ちにさせてくれるスペックで勝負してきています。

そもそも「定借なのが惜しい…」と思わせてくれるくらいロケーションも良いですし、予定価格も現状(正式販売までに下振れする可能性は当然ある)でも定借らしい価格設定にはなっていますから、その定借さえ呑めればとても良い買い物になるのではないでしょうか。(定借物件となれば売り手にも買い手にも竣工後販売のメリットがほぼないですから、青田売りでの完売を目指すならもう少し破壊力ある価格設定にしても良いような？)

東京駅まで4分の越中島駅まで徒歩3分の機動力の高さはかなりのものですからね。

京葉線の東京駅は有楽町駅寄りではあるもののTOKIAやKITTEなどのビルに繋がっているなど乗り換え以外では使いようによっては便利ですから京葉線ユーザーだからこその帰宅時の楽しみも見つかるはずです。そこに月島駅と門前仲町駅を利用する選択もできるわけですから尚更。

もちろん「リセール！リセール！リセール！」という方は手を出してはダメですけども。(長い目で見た際に売るに売れなくなるという話ではなく、同価格帯で明らかにもっとリセールに期待できる選択ができる中でプラウドシティ門前仲町を選ぶにはかなりの愛が必要ということ)

サクッと検索してもプラウドシティ門前仲町と同じくらいの単価帯で購入できる近隣スペシャル中古マンションが転がっている

※室内状態など分からないため下記物件がおすすめという意味ではないです(中古は室内状態や引き渡し時期次第でおすすめ価格が大きく変わる) pic.twitter.com/PLOceQAbVq

— マンションマニア (@mansionmania) August 17, 2026

「長く住まう」という考えでマイホーム購入を検討できる方にとっては良いと思いますね。

定借とはいえ約70年間、ファーストオーナーであれば当然ながら新築から住めるため築年数が大きく経過した中古と異なり住み出し費用を抑えられますし、何よりこの都心への近さ(プラウドシティシリーズでも東京駅から一番近い)はお子様が大きくなっても、自分たちがシニアになってもシンプルに便利ですからね。(もちろん郊外がお好きな方は話は別ですよ！)

販売開始予定は2026年11月、気になる方はたった今から行動起こしたほうが良いでしょう。

越中詩郎「たった今から行動起こすからね。私生活(資金計画)にも気をつけろ!!」

なお、越中詩郎さんは現在、長野県原村在住です。(中央本線富士見駅から徒歩2時間ほどだそう)

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