今回ご紹介するのはイニシア池上です!

[物件概要]第1期1次

売主:コスモスイニシア
施工:木内建設
価格:6398万円~9898万円
専有面積:71.00㎡~91.23㎡
総戸数:31戸
規模:6階建て
交通:東急池上線「池上」駅徒歩7分
所在地:東京都大田区池上四丁目
竣工予定:平成30年1月下旬

駐車場:6台収容(平置6台)、身障者用1台含む 月額25000円~29000円
自転車置場:62台、2段ラック式下段固定型(上段:30台、下段:32台) 月額100円、200円、300円
バイク置場:4台 月額2000円

管理費:20300円~26100円(月額)
修繕積立金:9900円~12700円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア池上公式HP

池上本門寺の南側に位置する希少性があるマンションとなります。

イニシア池上は敷地形状も綺麗なため全戸南向きに窓面があるのですが一部北向きにリビングを設けている住戸があります。早速ですが下記の間取りをご覧ください。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fタイプ 81㎡

画像出典:イニシア池上公式HP

2階 7298万円 坪単価297万円
4階 7898万円 坪単価322万円

Bタイプ 71㎡

画像出典:イニシア池上公式HP

2階 6398万円 坪単価297万円
3階 6598万円 坪単価306万円

Aタイプ 83㎡

画像出典:イニシア池上公式HP

2階 7198万円 坪単価286万円
4階 7998万円 坪単価318万円

平均坪単価としては305万円前後になりそうです。

Fタイプすごくないですか?!

Twitterでも話題にはしたのですがあえての北向きバルコニーはさすがイニシアさんといったところでしょうか。全体的にスパンが取れており南面の窓は2.4mのハイサッシとなっています。もう一度言います!2.4mのハイサッシです(笑)

天井高は2450mm(一部2550mm)のためほぼ下から上まで窓となります。しかも!!玄関を入ってすぐの廊下部分の天井高も2450mmとなっているのです。通常であれば玄関、廊下部分には排気ダクトが通るため天井高が低くなるのが一般的ですからこれは珍しいですね。

外観は私好みの逆梁工法のため高級感があります!

設備面ではディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、床暖房などなど充実したものとなっています。イニシアブランドでディスポーザー完備は珍しいですね。床暖房もリビングだけでなく全室標準装備!!

二重床・二重天井で床スラブ厚は280mmとなっています。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・シティハウス池上イースト 2008年築 池上駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約220万円~坪単価約270万円

上記相場から考えられるイニシア池上の将来価値としては

Fタイプ 81㎡ 2階 7298万円(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[池上線]

池上 8:04発
蒲田 8:08着

池上 8:02発
五反田 8:24着

[蒲田駅から京浜東北線]

蒲田 8:14発 
品川 8:24着
新橋 8:32着
東京 8:36着

[五反田駅から山手線]

五反田 8:27発
渋谷 8:34着
新宿 8:41着
池袋 8:50着

池上駅では駅ビルを新設すべく工事がおこなわれています。

画像出典:東急電鉄

線路が高架化になるわけではありませんが南口も新設されます。構内踏切があるなどとても不便な現状が大きく解消されることはもちろん店舗なども入るため街の活性化にも繋がることでしょう。

改札階は2階となります。3階と4階は主に店舗、5階は主に保育園、1階は駐輪場、店舗などを設けます。もしかしたら駅前の交番も1階部分に構えることになるのかもしれません。

池上本門寺最寄り駅らしいデザインの新駅舎ができると周辺住民の方の快適性向上はもちろん観光エリアとしてもより人気が出そうですね。

【総評】

ものは高級、でもコンセプトは庶民的。

本来であれば高級マンションとして押し出すべき立地、価格、グレード感なのですがあえて庶民的なカフェ風コンセプトにしている点は私個人としてはとても評価できます。

池上駅の南側で供給されるプラウド池上(予想)は坪単価330万円はすると予想しているためイニシア池上の立地、グレード感で坪単価305万円ほどならけして割高感はありません。エリア的に所有権であることもいいですね。

とはいえ池上駅周辺には駅近の分譲マンションも多くありますし立地的にけしてお安い!というわけではないためパッと見は評価されにくい物件かと思います。床暖房を全室に入れたりとあえてのコストアップをしている点は住んでからの満足度を高める部分では評価できますがもう少しコストダウンして坪単価300万円を切った方が事業的にも売り易かったはずです。全室床暖房じゃなきゃ買わないという方はほぼいないでしょうし。。。

それでも希少性ある立地だからこそ他にはないものを造ろうという会社の姿勢にはほれぼれしてしまいます。

新築マンション高値市況ということもあり建てれば売れるという時代ではありません。そのため各社メニュープランを豊富にしたりソフト面を強化したりと努力していますが顧客目線という観点ではコスモスイニシアが一番と言っても過言ではないでしょう。

コスモスイニシアのマンションを購入する場合は原則FP診断を必須としたりするなど納得して購入して欲しいという気持ちが前面に出ているところがいいですね。

散策するだけで楽しいエリアですから観光と合わせてモデルルームへ訪問されてはいかがでしょうか!

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~2018年7月14日追記~

完売が近づいてきました。

販売中住戸の一部を共有いたします!

Bタイプ 71㎡

画像出典:イニシア池上公式HP

4階 7098万円 坪単価330万円

Aタイプ 83㎡

画像出典:イニシア池上公式HP

5階 8698万円 坪単価346万円


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