今回ご紹介するのはプラウド新虎通りです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:奥村組
価格:未定
専有面積:37.02㎡~144.06㎡
総戸数:76戸 (うち非分譲住戸6戸・他店舗)
規模:18階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅徒歩8分
JR山手線「新橋」駅徒歩6分
都営三田線「御成門」駅徒歩6分

所在地:東京都港区新橋四丁目
入居予定:2022年5月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

前回の記事でお伝えした通り新橋物件となります。虎ノ門に寄り添いつつ新橋を日常使いしたい方にはたまらない立地となります。逆にザ・虎ノ門に住みたい方にはあまり合わないでしょう。

新虎通りの南側沿いですから北側の接道にゆとりがありますが全体としては西側も建て替えがあるでしょうから側面はちょいと囲まれ感あります。ただ、現状としては南西方向を向くFタイプとEタイプの14階くらいからであれば東京タワーが見えてきます。

今回、タワマンとしては見に行かないほうが良いです。18階建てではありますがタワマンを名乗っていません。プラウドタワーとして背の低かった東池袋(20階建て)、川口(21階建て)はタワマンを名乗るということもあってか各階ごみ置き場がありましたが今作はありません。

また、東池袋は制振、川口は免震でしたが今作は耐震です。もちろんタワマンでないプラウドすべてが今作のような造りというわけではありませんがもしもプラウドタワー新虎通りであったらならば各階ごみ置き場&制振or免震にしていただろうなぁ~というお話です。

どうしてもタワマンと思って見学すると期待値高くてがっかりしてしまいがちですが板状として見れば十分なスペックですからこれから見学される方は18階建てでタワー形状とはいえ板状目線で見に行かれることをおすすめいたします。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

Bタイプ 1LDK 50.72㎡ 管理費(月額)28710円 修繕積立金(月額)12580円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

6階 10600万円台 坪単価690万円
10階 10800万円台 坪単価703万円
13階 11000万円台 坪単価716万円

Cタイプ 1LDK 45.60㎡ 管理費(月額)25810円 修繕積立金(月額)11310円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

10階 9600万円台 坪単価696万円
13階 9800万円台 坪単価710万円

Eタイプ 2LDK 65.21㎡ 管理費(月額)36910円 修繕積立金(月額)16170円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

4階 13100万円台 坪単価664万円
7階 13500万円台 坪単価684万円
10階 13800万円台 坪単価699万円
13階 14300万円台 坪単価724万円
16階 15400万円台 坪単価780万円

Fタイプ 2LDK 61.17㎡ 管理費(月額)34620円 修繕積立金(月額)15170円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

4階 11900万円台 坪単価643万円
7階 12400万円台 坪単価670万円
11階 12800万円台 坪単価691万円
13階 13400万円台 坪単価724万円
16階 14300万円台 坪単価772万円

Gタイプ 3LDK 144.06㎡ 管理費(月額)81530円 修繕積立金(月額)35730円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

予定価格表示なし

Hタイプ 3LDK 134.66㎡ 管理費(月額)76220円 修繕積立金(月額)33390円

画像出典:プラウド新虎通り公式HP

予定価格表示なし

平均坪単価としては700万円ほどになりそうです。

私の予想は坪単価720万円でしたのでほぼほぼ正解ということで今の相場としては割高感ありません。

私の予想は相場で出しているのでそれに近ければあくまで現状ではありますが割高感ないと思っていただいて問題ありません。ただ、タワマン仕様でないことを考慮するとどうかな?と感じる方は多いかもです。

今作の主な許容すべき点をまとめてお伝えしますと

・タワマン仕様ではない(耐震&各階ごみ置き場なし)

・管理費高い

・プレミアム住戸を除くとファミリー層には狭い(浴槽も…)

となります。

室内の設備仕様としては単価なりにしっかりとしています。ディスポーザー、食洗機、コンロはデリシア、キッチン・洗面・トイレ天板御影石、浴室日ポリ化工、リビング扉突板(2LDK以上)、リビング天カセ、寝室壁かけエアコン&床暖房、一種換気(全熱ではありません)、廊下&水回り床タイル、基本天井高2650mm(サッシ高は2100mmくらいなので普通です)などなど十分でしょう。プレミアム住戸は水回りでミーレが採用されるなどさらにグレードアップとなります。

1LDKでもディスポーザーや食洗機は付きますし、その他もほとんど変わらぬ設備仕様となります。

基本天井高がしっかりとしている分、下がり天井との落差があるためそこは気になるかもです。ただ基本天井高2650mm(全住戸ではありませんがほとんど)は頑張っていますから贅沢な悩みです。

構造は二重床・二重天井です。

2階にAタイプ、1LDK60.45㎡の部屋があり、2階はその一部屋だけです。駐輪場が2階のため人の出入りはあるものの自分しか住んでいないってなかなかないですね。価格は12000万円台を予定しているとのことです。しかも!!基本天井高2900mmです!!

新虎通り沿いの店舗が二層吹き抜けでけっこうなスペースを使っているためエントランスホールはこじんまりとしているのですがアートが飾られアロマ&BGMが流れる素敵な空間となっています。BGMに関しては各階でも流れます。

内廊下を採用しています。

画像出典:プラウド新虎通り公式HP
かっちょえ~!!個人的にとても好きな外観デザインです!!

周辺相場を確認しましょう!

・虎ノ門タワーズレジデンス 2006年築 虎ノ門4 新築時の坪単価約490万円 現在の坪単価約600万円

・グランスイート虎ノ門 2007年築 虎ノ門1 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約650万円

・パークコート虎ノ門愛宕タワー 2008年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約525万円 現在の坪単価約565万円

・ザ・パークハウスアーバンス御成門 2012年築 新橋6 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約425万円

・アデニウム新橋 2012年築 新橋5 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約410万円

・ザ・パークハウス愛宕虎ノ門 2012年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約450万円(普通借地権・一部所有権)

・ウェリスタワー愛宕虎ノ門 2014年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約610万円

・オープンレジデンシア虎ノ門 2017年築 西新橋3 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約480万円

・パークリュクス虎ノ門 2019年築 西新橋3 新築時の坪単価約495万円 現在の坪単価約550万円

・プラウド虎ノ門 2019年築 虎ノ門4 新築時の坪単価約775万円 直近売り出し事例なし

・リビオレゾン新橋nex 2020年築 新橋5 新築時の坪単価約495万円 直近売り出し事例なし

・リビオレゾン新虎通り 2020年築 新橋4 新築時の坪単価約585万円 新築販売中

・グランリビオ芝大門 2021年竣工予定 大門1 新築時の坪単価約555万円 新築販売中(普通借地権)

・ブランズ愛宕虎ノ門 2021年竣工予定 虎ノ門3 新築時の坪単価約565万円 新築販売中(普通借地権)

・パークコート虎ノ門 2022年竣工予定 虎ノ門4 新築時の坪単価約885万円 新築販売

上記相場からプラウド新虎通りの将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 65.21㎡ 10階 13800万円台(新築時) → 11900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約566円…各階ごみ置き場ありコンシェルジュサービスあり24時間有人管理のパークコート虎ノ門が㎡単価月額約600円ちょっとの中で各階ごみ置き場なしコンシェルジュサービスなし日勤管理でこれはきつい…

駐車場は屋内機械式で18台、設置率約23%です。屋内のため作業中も雨に濡れません。サブエントランスがあり住戸との行き来も雨に濡れないのは素晴らしいのですが全幅1950mm…マジ?ここは坪単価700万円でござんすよー!!

駐輪場は89台、2階の屋内で専用エレベーターありです。そのまま2階で住戸階へのエレベーターへ乗り換えできます。

【総評】

ん~各階ごみ置き場はどうにかならなかったのでしょうかね??せめてそこだけでもタワマン仕様にしてくれると嬉しかったのですが。

ただ、前回の記事でも書いたように70㎡台がないことから少し背伸びして都心に住みたい方がターゲットになりがちなマンションですから枝葉の部分と割り切ってくれる方が多いのかもしれないですね。予算伸びる方はどうぞパークコート虎ノ門へ~ということでしょう。また、富裕層の方であまり細かいことを気にせずに購入できる方であれば引き合い多いでしょう。スペックやらなんやら細かいこと言う方はどうぞパークコート虎ノ門へ!!となります。

そう考えるとターゲット層からすれば十分なスペックですし、相場から見ても割高ではないため買いやすい都心物件かと。学区が御成門小学校と御成門中学校となりどちらも徒歩10分圏内ですからファミリー層で部屋の広さは我慢するから予算13000万円前後という方にも合ってきますね!

将来性があり住んで便利なことはたしかですし、板状として考えればスペック高いほうですから細かいこと気にしないなら買いですね!

しかしメリハリがうまいですね~。各階ごみ置き場なしなどツッコミどころはあるものの「相場価格の新築マンション」という価格面の優しさを出してきたためそこを気にしない方が安心して買えるものとしています。

動画もご覧ください!

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前回の記事 → プラウド新虎通り 価格は?! 新橋だけど虎ノ門価格でしょう

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