今回ご紹介するのはプラウドタワー目黒MARCです!

[物件概要]

売主:野村不動産 ジェイアール東日本都市開発
施工:竹中工務店
価格:未定
専有面積:41.04㎡~156.60㎡
総戸数:301戸
規模:地上32階地下1階建て

交通:
JR山手線「目黒」駅徒歩9分
東急目黒線「不動前」駅徒歩7分
都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
JR山手線「五反田」駅徒歩11分
東急池上線「五反田」駅徒歩13分

所在地:東京都品川区西五反田三丁目
竣工予定:2023年8月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

目黒駅からJR線の線路沿いを歩き徒歩9分、駅から緩やかな下り坂ですが武蔵野台地で目黒川より標高が10mほど高くなっています。城南五山だと花房山が近い立地です。山手線の外側となっており駅からの動線の多くが線路沿いがゆえに地下鉄の駅が近づくことはありません。(目黒駅と五反田駅が地下鉄利用できますが山手線駅徒歩10分ほどで山手線内側立地だとどこかしらの地下鉄の駅が近くなることも多い)

五反田も利用できますが今作の立地は目黒が生活圏になることに価値を感じる方にウケるわけで公式HPでも五反田にはあまり触れていません。とはいえ五反田側でも再開発(ゆうぽうとホール跡地やTOC建て替えの話など)があるわけで五反田駅徒歩圏内はプラス材料であることは間違いありません。

JRの線路だけでなく東急目黒線の線路(ちょうど地下から出てくる辺り)も近いですから窓を開けて生活したい方には合ってこないでしょう。逆に窓を開けない方からすれば関係ない話です。(私の自宅も周りが少しにぎやかなため二重窓ですが窓を閉めていればまったく聞こえません。雨も雷もわかりません。)

今作はタワマンの割には駅から離れますから鉄道利用の際の足回りの良さ重視の方は他にも選択肢が多いわけですが賃貸住宅、オフィスとの複合開発となっており足元にゆとりがあります。

元々はJRの社宅がありしばらく更地となっていました。プラウドタワー目黒MARC(高さ約127m)の他にJR系のオフィス(高さ約70m)、JR系の賃貸住宅(高さ約86m)の3棟構成で全体名称は「MEGURO MARC」足元には広場を設けて緑豊かなランドスケープとなっています。プラウドタワー目黒MARCには第三者も利用可能なシェアスペース、賃貸住宅には保育園、敷地端に公園もできるなど複合開発らしく地域貢献型のPJとなっています。

敷地形状の影響ではありますがプラウドタワー目黒MARCまで続く奥行き約66mの車寄せ一体のアプローチはとても贅沢な空間です。

外観デザインは曲線を多用(流行りでしょうか)、角住戸部分も曲線に沿ってバルコニー(全周バルコニー)となっています。角の曲線(バルコニー手摺ではなく庇部分)から中央の直線に戻る際に少しくぼむのがこれまた美しいですね~。デザインの統一感はあるものの賃貸等がスクエア型(賃貸とはいえ高級賃貸マンションという感じでめちゃかっこいいです)ですからそれぞれの個性が一目でわかるのもいいですね。

バルコニー隣戸境の隔て板は窓の高さ合わせのためスラブtoスラブではありません。全周バルコニーにすることで接道側からのプライバシー性が高いですよ~と謳えるわけで隣戸とのプライバシー性(あくまで精神衛生上ですが)も確保してほしかったところですが下から見た際の天井部直線の美しさを選んだようです。(住めば慣れるのですが高価格帯のマンションですので…)

1階と2階の基壇部は高級感ある柱が3階以上の柔らかい印象の曲線部分を支えるようなデザインとなっています。エントランスアプローチから続く奥行きあるピロティからエントランスホールへ入ると一層ですがそちらも奥行きがあり窓も豊かでホールの壁面も曲線デザインとしています。

共用部は2階にラウンジ、スタディラウンジ、フィットネスルーム、20階にはゲストルームとスカイラウンジがあります。2階にラウンジということであえていくことになりますがそれゆえ落ち着いた空間となりそうです。ガーデンエントランス隣に売店、1階の東側には地域開放型のシェアスタジオが設けられます。    

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※予定価格未記載の間取りは予定価格表も空欄

【スーペリア】4階~29階

[北西角]

75A1・75A2タイプ 3LDK 75.59㎡
5階 14100万円台 坪単価616万円
8階 14400万円台 坪単価629万円
11階 14700万円台 坪単価642万円
14階 15000万円台 坪単価656万円
17階 15300万円台 坪単価669万円
20階 15600万円台 坪単価682万円

85Aタイプ 3LDK 87.02㎡

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

23階 18200万円台 坪単価691万円
26階 18600万円台 坪単価706万円
29階 18900万円台 坪単価718万円

[西向き]

40Dタイプ 1LDK 41.04㎡

60Bタイプ 2LDK 61.76㎡

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

5階 11100万円台 坪単価594万円
8階 11300万円台 坪単価604万円
11階 11600万円台 坪単価620万円
14階 11800万円台 坪単価631万円
17階 12000万円台 坪単価642万円
20階 12300万円台 坪単価658万円

60Cタイプ 2LDK 61.76㎡

60Dタイプ 2LDK 62.23㎡

70Bタイプ 3LDK 73.42㎡
23階 14500万円台 坪単価652万円
26階 14700万円台 坪単価661万円
29階 14900万円台 坪単価670万円

70Cタイプ 3LDK 73.42㎡

[南西角]

80E1タイプ 3LDK 80.47㎡

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

5階 14800万円台 坪単価608万円
8階 15100万円台 坪単価620万円
11階 15400万円台 坪単価632万円
14階 16100万円台 坪単価661万円
17階 16500万円台 坪単価677万円
19階 16900万円台 坪単価694万円

100Dタイプ 3LDK 101.22㎡

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

23階 23300万円台 坪単価761万円
26階 23900万円台 坪単価780万円
29階 24300万円台 坪単価793万円

[南向き]

70Fタイプ 3LDK 74.91㎡
5階 12700万円台 坪単価560万円
8階 13000万円台 坪単価573万円
11階 13300万円台 坪単価586万円
14階 13700万円台 坪単価604万円
17階 14000万円台 坪単価617万円
19階 14300万円台 坪単価631万円

80E2タイプ 3LDK 81.15㎡
23階 16100万円台 坪単価655万円
26階 16400万円台 坪単価668万円
29階 16600万円台 坪単価676万円

[南東角]

75G1タイプ 3LDK 78.61㎡
5階 14300万円台 坪単価601万円
8階 14600万円台 坪単価614万円
11階 14900万円台 坪単価626万円
14階 15200万円台 坪単価639万円
17階 15500万円台 坪単価651万円
20階 15800万円台 坪単価664万円

100Fタイプ 3LDK 104.32㎡
23階 22800万円台 坪単価722万円
26階 23500万円台 坪単価744万円
29階 23900万円台 坪単価757万円

[東向き]

60Iタイプ 2LDK 61.76㎡
14階 10700万円台 坪単価572万円
17階 11000万円台 坪単価588万円
20階 11300万円台 坪単価604万円

60Gタイプ 2LDK 61.76㎡
23階 12300万円台 坪単価658万円
26階 12500万円台 坪単価669万円
29階 12600万円台 坪単価674万円

60Jタイプ 2LDK 61.76㎡

60Hタイプ 2LDK 61.76㎡
23階 12300万円台 坪単価658万円
26階 12500万円台 坪単価669万円
29階 12600万円台 坪単価674万円

[北東角]

75K1・75K2タイプ 3LDK 75.59㎡
14階 13600万円台 坪単価594万円
17階 13900万円台 坪単価607万円
20階 14200万円台 坪単価621万円

75Iタイプ 3LDK 75.59㎡
23階 15300万円台 坪単価669万円
26階 16100万円台 坪単価704万円
29階 16400万円台 坪単価717万円

[北向き]

【プレミアム】30階~32階

[北西角]

115Aタイプ 3LDK 115.93㎡
31階 31500万円台 坪単価898万円

130Aタイプ 3LDK 138.07㎡
32階 39700万円台 坪単価950万円

[西向き]

75Bタイプ 3LDK 76.10㎡
31階 17900万円台 坪単価777万円

90Cタイプ 3LDK 93.61㎡
31階 22900万円台 坪単価808万円

100Bタイプ 3LDK 108.12㎡
32階 29800万円台 坪単価911万円

[南西角]

115Dタイプ 3LDK 115.93㎡

画像出典:プラウドタワー目黒MARC公式HP

31階 31500万円台 坪単価898万円

150Cタイプ 3LDK 156.60㎡
32階 49500万円台 坪単価1044万円

[南東角]

115Eタイプ 3LDK 115.93㎡
31階 31500万円台 坪単価898万円

150Dタイプ 3LDK 156.60㎡
32階 49500万円台 坪単価1044万円

[東向き]

90Fタイプ 3LDK 93.61㎡

75G2タイプ 3LDK 76.10㎡

100Eタイプ 3LDK 108.12㎡
32階 29800万円台 坪単価911万円

[北東角]

115Hタイプ 3LDK 115.93㎡
31階 31500万円台 坪単価898万円

130Fタイプ 3LDK 138.07㎡
32階 39700万円台 坪単価950万円

平均坪単価は約670万円です。

眺望の抜けてくる住戸を主として販売開始予定です。同じ向きでも低層階になると向かいの建物が被ってきたり、東方面も高層階を除けば賃貸棟とオフィス棟も被ってきますから眺望の抜け感も得たいとなれば今期販売住戸から選ぶことをおすすめいたします。1LDKのみ次期以降となります。

ブリリアタワーズ目黒の中古が坪単価720万円前後(新築時坪単価約600万円)で動いていますから割高感はありません。

ブリリアタワーズ目黒が販売開始された2015年当時としては「価格はめちゃ高いが何年経過しても値下がらない。でもこれ以上の値上がりは難しそう。」というのが私の評価でしたが当時めちゃ高かったマンションでもしっかりと20%値上がりしています。(立地がいいのは誰が見てもわかるものの2015年で坪単価600万円ってとんでもない世界の価格設定だったのです)

今の時代らしいと言われればそれまでですが70㎡台の角住戸も多いためグロス抑えたいけど角が欲しい方にも選択肢豊富です。建物形状が整っていることを活かして中住戸でもワイドスパンとしてくれています。内廊下ながらも行灯部屋は少なくなっています。ただ、その割に開口部の連続性はそこまで魅力あるものとはなっていませんでした。とはいえ柱は外に出せていますしタワーマンションの中では間取り形状、構造面(室内空間)のレベルが高いことは確かです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板シーザーストーン、主寝室床暖房、浴室日ポリ化工、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、リビング天カセ、玄関電子錠、ロスナイなど単価なりに整っています。気になったのは食器棚がオプションなこととスーペリアはコンロが坪単価200万円クラスの物件と変わらないものであったことです。スーペリアでもデリシアクラスにしてもよい単価ではありますよね。リビングと主寝室の基本天井高2750mm、サッシ高は2200mmと最近の都心タワマンのエグゼクティブクラスの空間がスーペリアというのがすごいですね。

30階から32階はプレミアムフロアとなっています。玄関・室内扉の質感が高まったり、食洗機ミーレ、水回り石貼りなど全体的にスペックが高くなります。斜めスラブを採用(こちらは一般フロアも同様)することで広範囲を最大天井高約3150mm、サッシ高約2800mm(30階と31階は最大天井高2850mm、サッシ高2400mm)と一般フロアよりも設備仕様がup、室内空間のゆとりも高まります。

長期優良住宅認定、スケルトン・インフィルを採用、PSを外に出すことで間取りの自由度も高まります。音対策として全窓二重サッシにしています。

安心の免震構造となっており、安心感だけではなく基本天井高のゆとりに下がり天井の少なさもプラスできています。

内廊下を採用、各階ごみ置場と各階食配スペースがあります。

エレベーターは20階までの低層用が2基、20階以上の高層用が2基、別途ごみ回収時などに使用する非常用が1基です。台数としては一般的なのですが低層用でも分速180m、高層用は240mと32階建てにしては速いものとしてくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・ドレッセ目黒インプレスタワー 2004年築 品川区西五反田3 目黒駅徒歩5分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約400万円

・パークタワー目黒 2008年築 品川区上大崎4 目黒駅徒歩1分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約615万円

・ライオンズタワー目黒川 2013年築 品川区西五反田3 目黒駅徒歩11分(JR五反田駅徒歩7分) 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約470万円

・ブリリアタワーズ目黒 2017年築 品川区上大崎3 目黒駅徒歩1分~2分 新築時の坪単価約600万円 現在の坪単価約720万円

・シティタワー目黒 2017年築 品川区西五反田3 目黒駅徒歩10分(不動前駅徒歩4分) 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約560万円

・パークシティ武蔵小山ザタワー 2019年築 品川区小山3 武蔵小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約560万円

上記相場からプラウドタワー目黒MARCの将来価値を予想すると

70Fタイプ 3LDK 74.91㎡ 19階 14300万円台(新築時) → 13180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としてはブリリアタワーズ目黒が㎡単価7000円前後、パークタワー目黒が㎡単価6000円弱、シティタワー目黒が㎡単価5500円前後で動いています。賃貸棟の賃料設定次第ではありますが周辺相場からすれば㎡単価6000円前後の賃料となります。上記部屋の場合は利回り4%弱のため都心物件としてはこんなものでしょう。

駐車場は…やばーい!!地下駐車場です!!もんげー。きましたねー。豪華な車寄せに加えて地下駐車場ですか…車でも五反田と目黒の出入口を使い分けられますから電車には乗らないよ~という人や車好きにはたまならいですよね。出入口はシャッターゲートあり、平置き7台、タワーパーキングは2基で112台、設置率は約39%です。待合室あり、作業中や住戸階との行き来で雨に濡れないのはもちろんのことエレベーターは住戸階とダイレクトです。

タワーパーキングのサイズは5300mm×2050mm×1550mm×1550mm(28台)・1800mm(36台)・2050mm(48台)でハイルーフとミドルルーフ多め、最低地上高は110mm、重量は2300kg・2500kgです。月額5万円前後を予定しています。

駐輪場は3階で専用エレベーター2基あり、住戸階のエレベーターへの乗り換えも容易です。設置率は約150%です。

維持費は未定でしたが24時間有人管理(分譲棟独立の防災センターあり)、コンシェルジュサービスありですから安くはならないでしょうけども㎡単価月額約450円くらいにおさまってくれると納得しやすいでしょうか。

周辺分譲マンションの管理費を確認しましょう!

・パークタワー目黒 管理費㎡単価月額約360円 ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場あり

・ブリリアタワーズ目黒 管理費㎡単価月額約345円 ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場あり

・シティタワー目黒 管理費㎡単価月額約315円 ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場あり

・パークシティ武蔵小山ザタワー 管理費㎡単価月額約365円 ディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場あり

建設地

【住むレーション】

[山手線]

目黒 8:02発
恵比寿 8:05着
渋谷 8:07着
原宿 8:10着
代々木 8:12着
新宿 8:14着
新大久保 8:16着
高田馬場 8:19着
目白 8:21着
池袋 8:23着

五反田 8:02発
大崎 8:03着
品川 8:08着
高輪ゲートウェイ 8:10着
田町 8:12着
浜松町 8:15着
新橋 8:17着
有楽町 8:19着
東京 8:21着

[目黒線(南北線・三田線直通)]

目黒 8:04発
武蔵小山 8:06着
大岡山 8:09着
田園調布 8:13着
多摩川 8:15着
武蔵小杉 8:18着
日吉 8:23着

目黒 8:01発
白金台 8:03着
白金高輪 8:06着
麻布十番 8:09着
六本木一丁目 8:11着
溜池山王 8:14着
永田町 8:16着
四ツ谷 8:19着
市ヶ谷 8:21着
飯田橋 8:23着
後楽園 8:26着

目黒 8:04発
白金台 8:06着
白金高輪 8:08着
三田 8:12着
芝公園 8:14着
御成門 8:16着
内幸町 8:17着
日比谷 8:19着
大手町 8:21着
神保町 8:24着
水道橋 8:26着
春日 8:28着

[浅草線]

五反田 8:04発
高輪台 8:05着
泉岳寺 8:08着
三田 8:10着
大門 8:13着
新橋 8:15着
東銀座 8:17着
宝町 8:19着
日本橋 8:21着

2022年度下期に東急・相鉄新横浜線が開通すると新横浜駅までダイレクトアクセスが可能となります。(日吉までの所要時間+数分)

東海道新幹線利用時には品川のほうが近いのですが新神戸まで先着する新横浜6時ちょうどのひかりが容易に利用できるなどメリットもあります。(鉄道好きとしては静岡6:07発のこだまが新大阪まで逃げ切るのもたまりません。笑)

目黒駅は山手線の弱点である東京の真ん中への行き来を地下鉄がカバーしてくれるのが大きな強みですね。

駅から少し離れる立地なのでスーパーマーケットがもう少し近くにあると嬉しいのですが目黒駅、五反田駅前か不動前の東急ストア、オオゼキが主となります。選択肢は多いのですがせっかくの複合開発ならスーパーマーケットが入ったほうが広域検討の方がとっつきやすくなったと思います。

通学校は第三日野小学校となっています。山手線の外側にも第三日野学区があることを初めて知りました。距離はありますがこれはかなりのかなりの魅力ですね。

【総評】

駅から歩くのに線路に挟まれているということでそこだけ見ると厳しい立地と感じますが一体開発による足元のゆとりと建物自体の商品力でカバーしています。

駅徒歩9分表記ではあるのですが駅へ向かう際にはダイレクトに線路沿いに出るほうが早く、そちらであればホームまで10分かかりません。(動画にて解説しております!!)

現状としては他にも選択肢のある単価帯ですから「大好きな目黒が生活圏」という方でないとなかなかとっつきにくさはあるかと。目黒が好きであれば駅周辺での買い物や食事だけでなく目黒川沿いでの散歩やジョギングなどとても魅力に感じる立地でしょう。

ブリリアタワー浜離宮やプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、白金ザスカイやパークタワー勝どきみたく(あくまで一例ですが駅に近いというわかりやすいストロングポイントのある大きな物件)「その街を知らない方も見るべき!!」という感じの出物ではなく「目黒が好きであったり城南にこだわりがあったり学区にこだわりがあったりなど地縁ある方向け」と感じました。もう少しお安ければもっと広域検討者にもおすすめしやすいのですが。線路横なら駅前のブリリアタワーズ目黒もあります。プラウドを購入できる予算感であれば手が届きます。もちろんこれは今時点での話であり今後の都心物件がより値上がりすれば話は変わってくるかもしれません。

ただ、上記は鉄道利用者であればという話であり、車利用者にとっては移動も便利な立地で地下駐車場となれば買う理由を見つけやすいかと。

また、商品力が高いため目黒にこだわりがなくとも箱にこだわる方にも合いますね。表記上としてはタワマンの割には駅距離あるタワマンですから売りやすいわけではなく、だからこそ商品力を高めてくれています。同単価の都心駅近新築タワマンと見比べるとものすごくわかりやすいでしょう。お金で変えられない部分のスペックも高いため私みたく箱にうるさい人にもハマります。

割高感はないものの買える人の少なくなるグロスですからそれゆえ箱にうるさい人も多いわけで、「買わないだろうけど一応見学しとくかぁ~」という気持ちでモデルルーム見学すると「あれ?これいいぞ。欲しいぞ。」となりやすい物件と感じました。広域検討者にはそこまでおすすめできる立地、単価ではないのだけども広域検討者が思わず欲しくなってしまうレベルに仕上げてくる辺りはさすがの野村不動産ですね。

動画もご覧ください!

■プラウドタワー目黒MARC 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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