今回ご紹介するのはプラウド銀座一丁目です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:野村建設工業
価格:未定
専有面積:34.96㎡~54.44㎡
総戸数:32戸
規模:9階建て

交通:
東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線「東銀座」駅徒歩7分
都営地下鉄浅草線「東銀座」駅 徒歩7分
東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩10分
JR線 「東京」駅徒歩16分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩3分

※「銀座一丁目」駅からの徒歩分数は駅7出口。駅10出口(7:00~22:00利用可能)からは徒歩5分。

所在地:東京都中央区銀座一丁目
竣工予定:2022年2月中旬

地図はこちらです↓

銀座の文字、物件に寄せすぎなような…(笑)
画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

コストパフォーマンスとしては大規模タワーマンション、例えばパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦の1LDK等を買ったほうが良いことはたしかですが銀座一丁目アドレスを好む方や、できるだけファミリー感出ないことを好む方には良いでしょう。

銀座アドレスでなくとも物件名に銀座を付けることが多いことがわかるように銀座という名に価値があることはたしかで、今回は真の銀座アドレスですから繰り返しになりますがそこを価値に感じる方向けとなります。

銀座一丁目で分譲マンション、しかも実需向けの大手ブランドとなれば希少性ありますし、実質ライバルなしですから気に入ったら買いの物件とはなります。

平均坪単価としては700万円を超えてきます。

平均坪単価630万円で予想していたので上振れしてしまいました。ただ、外観デザインや設備仕様が思っていた以上に富裕層に刺さるものとなっていたので納得の価格です。

相場を無視した価格設定となればいかに富裕層の所有欲をくすぐるかがポイントとなってくるのですが…めちゃくちゃ富裕層の所有欲をくすぐるものとなっていました。

まず外観デザイン。表側も裏側も屏風を意識したものとなっていますし、表側の縦マリオン(バルコニー隣戸境)はくの字型として奇数階と偶数階で表情が変わります。エントランスホールはこじんまりとしているもののホール正面の光壁、エントランス周りのレンガ調タイルが銀座らしい雰囲気を出しています。頭頂部もライトアップされるなど総戸数32戸としては相当外観にコストかけているなぁ~と。

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP
背中側も素敵です!!

内廊下を採用、玄関ドアは玄関前カメラ付きインターホン下に電子錠のボタンがありそちらで開け閉めできます。玄関ドアの取っ手は木目調となっており鍵穴を下部としています。室内で鍵を閉める際は壁付きのボタンを押します。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが2LDK以上は食洗機、スクエア型のキッチン、食器棚、ブロンズ色のキッチン水栓、廊下と水回りだけでなくリビング入って一歩程度の部分は床タイル、全部屋調光・調色可能なダウンライトなどなど豪華な設備というよりも全体的におしゃれなものを採用しています。全熱はないですが一種換気としているのもいいですね!首都高に近い部屋の窓は二重としています。

洗面室には浴室乾燥機とは別に送風機が付いています。(プラウド日本橋久松町以来久しぶりに見ました)

基本天井高は2700mm、壁掛けエアコン標準装備となっています。壁掛けエアコンはホース部分が後ろにくるためエアコンだけが見えるデザイン性に優れた配管となっています。お掃除系のは導入できませんが見た目が美しいです。もちろん天カセにすることはできたわけですが基本天井高を活かすために壁掛けエアコンとしたようです。

リビング横の洋室ウォールドアは高さ2700mmと完全ハイタイプ、しかもガラス扉&上部ルーバーのためエアコンはリビング1基で調整可能です。

玄関前に各戸宅配ボックスがありスマホで応答すればそちらに入れていってくれます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

Aタイプ 2LDK 54.44㎡

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

3階 10800万円台 坪単価655万円
5階 11700万円台 坪単価710万円
8階 12400万円台 坪単価753万円

Bタイプ 1LDK 34.96㎡

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

予定価格表示なし

B´タイプ 1LDK 34.96㎡

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

3階 7300万円台 坪単価690万円
5階 7700万円台 坪単価728万円
8階 8000万円台 坪単価756万円

Cタイプ 2LDK 53.63㎡

画像出典:プラウド銀座一丁目公式HP

3階 10800万円台 坪単価665万円
5階 11700万円台 坪単価721万円
8階 12400万円台 坪単価764万円

この立地であれば30㎡未満でも十分引き合い多いでしょうし、そのほうが事業としては利益取れそうではあるのですが実需向け面積(シングル・ディンクス目線)としている辺りは販売力に自信のある野村不動産らしいですね。

子育てファミリーが購入するような面積帯ではありませんが通学校は京橋築地小学校からの銀座中学校となります。

周辺相場を確認しましょう!

[銀座1丁目]

・銀座タワー 2003年築 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約325万円(保証金を含まず)

[銀座2丁目]

・ブリリア銀座id 2004年築 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約460万円

・ウエリス銀座二丁目 2015年築 新築時の坪単価約575万円 現在の坪単価約740万円

・オープンレジデンシア銀座二丁目 2016年築 新築時の坪単価約540万円 現在の坪単価約475万円

[銀座4丁目]

・ファミールグラン銀座4丁目 2002年築 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約450万円

・ファミールグラン銀座4丁目オーセンティア 2004年築 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約430万円

[銀座8丁目]

・グランスイート銀座レスティモナーク 2005年築 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約320万円

・サンクタス銀座 2012年築 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約425万円

・パークリュクス銀座8丁目mono 新築時の坪単価約365万円 直近売り出し事例なし

・パークリュクス銀座mono 2016年築 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約460万円

・ピアース銀座8丁目 2019年築 新築時の坪単価約550万円 直近売り出し事例なし
 
※銀座タワーは三菱地所×鹿島建設、24時間有人管理、各階ごみ置き場、ハイサッシとしっかりしたタワマンですが2053年までしか住むことができない定期地上権物件となります。そのため坪単価325万円で買ったとしても+保証金(これは満了時に無利息で戻ってきます)、毎月の地代とかなり高額の維持費がかかります。

上記相場からプラウド銀座一丁目の将来価値を予想すると

B´タイプ 1LDK 34.96㎡ 5階 7700万円台(新築時) → 6700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はなし、駐輪場は32台+レンタサイクル2台で1階の屋内となります。

維持費は未定でしたが管理費は㎡単価月額600円台後半になりそうとのことでした。なかなか重たいですね…

【総評】

わかりやすいマンションですね。富裕層向けとなります。現金一括購入も多いことでしょう。

「東京の家」として各方面の富裕層にもウケるでしょうね~。

マンションが欲しいというより「銀座で美しいマンションが欲しい」という方向けです。逆を言ってしまえば銀座にこだわらないなら築地エリア、東京湾岸エリアなどなど他にもっとコスパ良い選択肢が多いわけです。

総戸数32戸で複数戸買いする方も多いでしょうから売れるでしょうね。一般の方からすればもう少しこだわりなくても良いから6000万円台のお部屋があってほしかったかとは思いますが富裕層の所有欲をくすぐるこだわりのマンションとしてきたあたりはさすがだなぁ~と。

「買ってから使い道考えますわ!」「よくわからないけどとりあえず買いますわ!」「とりあえず銀座に一部屋!」

そのような買い方が合うマンションとなります。

動画もご覧ください!

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前回の記事 → プラウド銀座一丁目 価格は?! アドレス買いもあるでしょう

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