今回ご紹介するのはリビオ蒲田ザ・ゲートです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:アール・アイ・エー
施工:ファーストコーポレーション
価格:未定
専有面積:33.00㎡~70.56㎡
総戸数:99戸(非分譲住戸10戸含む)
規模:13階建て

交通:
京急本線・京急空港線「京急蒲田」駅西口徒歩2分
JR京浜東北線「蒲田」駅東口徒歩8分
東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅西口徒歩11分

所在地:東京都大田区蒲田4丁目
竣工予定:2022年1月

駐車場:30台
バイク置場:12台
駐輪場:163台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ蒲田 ザ・ゲート公式HP

京急蒲田×日鉄としてはザ・レジデンス蒲田アイリスコート以来となるでしょうか。(大田区でちょくちょく見かけるアイリスは地場の不動産業者のブランド)

京急蒲田駅徒歩2分、屋根ありの商店街と同じく屋根ありのペデストリアンデッキ経由ですからどしゃぶりでなければ雨の日も傘を差す必要がないでしょう。

日鉄興和(当時はまだ新日鉄かな)が仕入れていた土地と大田区の駐輪場、商店街沿いの建物がまとまった土地で四面接道と綺麗な形状をしています。構想期間10年ほどの出物となります。

南西側に23階建てのパークタワー東京フロントがあるため影となる時間はありますが目の前が京浜蒲田公園ですから京急蒲田駅徒歩2分であることを考慮すれば採光面では恵まれていますし、よほどのことがなければ壁ドンになることがないというのは大きな魅力と言えるでしょう。北方向はアーケードに面しており1階に店舗が6区画(テナント未定)、2階は大田区の行政施設となります。

先発物件のプラウドシティ蒲田のほうが駅には近いものの線路から離れるというのはリビオ蒲田ザ・ゲートの強みとなります。窓を開ければ聞こえる距離ではありますが真横ではありません。

外観デザインはフランスのグランダルシュ(新凱旋門)をイメージしたものとなっており縁となる部分が斜めにカットさせています。エントランスホールは一層ですが外から見ると2階の事務所と一体感が出ており見栄えがよくなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き 公園側]

Jタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:リビオ蒲田 ザ・ゲート公式HP

6階 8000万円~8300万円 坪単価374万円~394万円
9階 8000万円~8300万円 坪単価374万円~394万円
12階 8000万円~8300万円 坪単価374万円~394万円

Iタイプ 3LDK 70.00㎡
6階 7700万円~7999万円 坪単価363万円~坪単価377万円
9階 7700万円~7999万円 坪単価363万円~坪単価377万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価377万円~坪単価396万円

Fタイプ 3LDK 66.25㎡

画像出典:リビオ蒲田 ザ・ゲート公式HP

6階 7000万円~7399万円 坪単価349万円~坪単価369万円
9階 7400万円~7699万円 坪単価369万円~坪単価384万円
12階 7400万円~7699万円 坪単価369万円~坪単価384万円

D1タイプ 2LDK 45.03㎡
6階 5000万円~5399万円 坪単価367万円~坪単価396万円
12階 5000万円~5399万円 坪単価367万円~坪単価396万円

D2タイプ 2LDK 46.00㎡
9階 5000万円~5399万円 坪単価359万円~坪単価388万円

G1タイプ 3LDK 69.03㎡
6階 8000万円~8399万円 坪単価383万円~坪単価402万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価383万円~坪単価402万円

[北東向き 商店街側]

Hタイプ 3LDK 69.06㎡
9階 7000万円~7399万円 坪単価335万円~坪単価354万円
12階 7000万円~7399万円 坪単価335万円~坪単価354万円

Cタイプ 1LDK 35.71㎡
6階 4000万円~4399万円 坪単価370万円~坪単価407万円

B1タイプ 1LDK 33.45㎡

画像出典:リビオ蒲田 ザ・ゲート公式HP

6階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円
9階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円
12階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円

B2タイプ 1LDK 33.45㎡
6階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円
9階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円
12階 4000万円~4399万円 坪単価395万円~坪単価434万円

Eタイプ 2LDK 53.30㎡
6階 5700万円~5999万円 坪単価353万円~坪単価372万円
9階 6000万円~6399万円 坪単価372万円~坪単価396万円
12階 6000万円~6399万円 坪単価372万円~坪単価396万円

平均坪単価は約380万円です。

間取りはリビオブランドらしく無駄がなく使い勝手よさそうですね。

平均で坪単価400万円くらいかなぁ~と思っていたので「おっ!これは今の時代にしては現実的!」という単価設定です。1LDKに単価を盛っているからこその平均坪単価なわけですが2LDKも単価盛っても良かったような?これだとD1タイプ(狭い2LDKではありますがゆとりをもちたいシングル層にも人気でそう)、Eタイプは動きが早いでしょうね~。

・南西向きの3LDK
・2LDK

上記はかなり動きが早いはずです。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。パークタワー、アイリス、プラウドシティに付いているわけで頑張ってほしかったですね。ディスポーザー&内廊下はアイリスのみとなっています。

食洗機は2LDK以上、キッチン天板は2LDKまでが人造大理石、3LDKは御影石、浴室ダウンライト、トイレは古めかしくはないですがタンク上手洗いなど高単価なりの味付けはないです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmですがサッシ高は低めです。

周辺相場を確認しましょう!

パークタワー東京フロント 2004年築 蒲田4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約305万円

ル・サンクアイリスタワー 2005年築 蒲田3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約245万円

・イニシア蒲田 2007年築 蒲田4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約275万円

・ローレルコート蒲田 2014年築 蒲田3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約290万円
 
プラウドシティ蒲田 2015年築 蒲田4 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約380万円

上記相場からリビオ蒲田ザ・ゲートの将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 66.25㎡ 6階 7000万円~7399万円(新築時) → 6500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡単価月額約4000円が見込めるエリアです。上記の部屋だと265000円となり利回り4.4%ですから今の時代の新築マンションとしては悪くない水準でしょう。

駐車場はタワーパーキングで設置率約30%、駅前かつコンパクト多めにしてはゆとりがあります。ただ、エントランスホールとの導線は一旦外へ出る必要があります。月額24000円~27000円を予定しています。

自転車置場は3階にあり専用EVを完備、3階の共用廊下と繋がっていますから便利です。(住戸階から駐輪場へ向かう際は3階で降りる)

管理費は㎡単価月額約298円、総戸数320戸のプラウドシティ蒲田とほぼ同じ水準ですからエリア内比較でも違和感ないでしょう。ただ、ディスポーザー付きだと嬉しかったですね。それでもプラウドシティ蒲田は外廊下、リビオ蒲田ザ・ゲートは内廊下ですからいってこいでしょうか。

シングル向け住戸もある総戸数99戸の13階建てでエレベーターは2基!!(これを考慮すればより違和感ない管理費)

待ち時間はほぼないと言っていいでしょう。駅前に住みながらもエレベーターで数分待たされては「なんだかなぁ~」となってしまいそうですからこれは大きく評価すべきポイントでしょう。

建設地

【住むレーション】

[京急本線]

京急蒲田 8:08発
品川 8:20着

京急蒲田 8:02発
京急川崎 8:06着
神奈川新町 8:14着
横浜 8:17着

[京急空港線]

京急蒲田 7:58発
羽田空港第3ターミナル 8:03着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:06着

[京浜東北線]

蒲田 8:01発(始発)
大森 8:05着
大井町 8:08着
品川 8:11着
高輪ゲートウェイ 8:13着
田町 8:16着
浜松町 8:18着
新橋 8:21着
有楽町 8:23着
東京 8:25着

日常の買い物利便性は言わずもがなでしょう。プラウドシティ蒲田のライフは地下ではなく1階とデッキと繋がる2階部分となりどちらにもレジがありますから便利です。

ラゾーナ川崎や今後開業予定の羽田エアポートガーデンへも電車に乗ってサクッと出向けますから休日の楽しみも多いでしょう。

通学校は蒲田小学校で徒歩6分、蒲田中学校で徒歩10分です。

【総評】

品川と羽田、横浜へもアクセスしやすい京急蒲田駅から徒歩2分ということで引き合いは多いでしょうね。コロナ問題で空港利用者が減っているとはいえ空港がなくなるわけではありませんから「空港からほど近い場所に住みたい」というニーズはあるでしょう。

売れる売れないで言えば売れる物件です。全戸即日完売というレベルまではいかないですが今の時代の新築マンションとしては全体で見ても動きは早いでしょう。

京急蒲田エリアとしては高単価なわけですからもう少し設備仕様に味付けがほしかったところではありますが過度な室内グレードにはせずに価格を抑えるというのは日鉄興和不動産らしいですから売主を考慮すれば違和感ありません。

「新築マンションが欲しい!!フルローンで買う!!でも残債割れは嫌だ!!」という方でも安心できそうな部屋が多いのは希少です。

例えば6階ラインのFタイプ、D1タイプ、Eタイプあたりは利回りから見ても残債割れは考えにくい販売価格と言えるでしょう。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • マンションマニア様
    本日、Dr.森野様に有料対面相談をして頂いた者です。

    森野様との対面相談に加えて、メールでも知りたかったポイントをプロの目線で的確にお答え頂き、誠にありがとうございました。
    物件を検討するための、とても参考になるコメントを頂き大変感謝しております。

    不動産という大きな買い物にあたって、これで5500円は安い!と感じました。やはり直接ご相談出来て良かったです。
    また今後とも宜しくお願い致します。

    • K様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!
      また、マンションカウンターをご利用いただけたとのことでありがとうございます!

      一般的な不動産屋さんと違いお客様の気に入られてる物件に対しても専門家目線でご回答するため嫌な気持ちにさせてしまうこともあるのですが参考になったのであれば幸いでございます。

      「気に入った物件を納得して買っていただく」ことをモットーに活動しております。

      何かお役に立てることがございましたらお気軽に再度相談してください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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