今回ご紹介するのはブランズ愛宕虎ノ門です!

[物件概要]

普通借地権(期間50年)

売主:東急不動産 リストデベロップメント
デザイン監修:南條設計室
施工:西松建設
価格:6950万円~18580万円
専有面積:41.47㎡~88.77㎡(トランクルーム面積0.45㎡~1.29㎡含む)
総戸数:93戸(事業協力者住戸3戸含む)、他店舗1区画
規模:17階建て
交通:東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩2分 都営三田線「御成門」駅徒歩7分
所在地:東京都港区虎ノ門三丁目
竣工予定:2021年2月下旬

管理費(月額)25400円~54300円
修繕積立金(月額)6200円~13300円

月額地代:2020年度想定土地賃料/18000円~38400円

駐車場:27台(身障者用1台含む)(月額:40000円)
ミニバイク置場:3台(月額:5000円)
自転車置場:95台(レンタサイクル2台含む)(月額:300円~1500円)

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

SOWAのアイスクリームを食べながら物件調査しました!(1階店舗部分に戻ってくる予定)

神谷町駅から徒歩2分、角地にすき家の入るビルがあるため土地が一部削れてしまってはいるもののそれゆえ建物が奥まりますから神谷町駅徒歩2分にしては静かな環境となります。当該地域は風致地区ではないものの周辺は風致地区となっており緑が多いのも魅力となります。

ザ・虎ノ門だと思って現地へ行ってしまうと「神谷町やないか!」となりがちかとは思いますが神谷町駅側でも森ビルによる虎ノ門・麻布台地区の開発がおこなわれており、桜田通り沿いの入口付近は綺麗に整備されて低層の商業施設もできますから「虎ノ門ヒルズ・東京ワールドゲート・麻布台地区すべてに行きやすいながらもエリア内では静かな住環境」というのが強みになるわけです。将来的には常盤橋プロジェクトに抜かれてはしまいますが日本最高層のビルができるということで話題性もあります。

ブランズ愛宕虎ノ門は敷地のほとんどが天徳寺のものとなっており借地権(一部だけ所有権)となります。こちらは更新のできる借地権で当初が50年間(その後30年間)と一般的な普通借地権物件よりも長めとなっています。

敷地隣では同じく借地権物件として住友不動産がマンションを建設する予定となっています。すでに囲がされていますが建築看板は出ていませんでした。

ブランズ愛宕虎ノ門は17階建ての93戸でありながらも高級マンションらしくタワマンに負けないレベルとなっています。各階ごみ置き場はありますし、ごみ回収用のエレベーターが完備されています。ごみ回収時以外は宅配業者さんや引っ越し業者さんにはそちらを利用してもらうことが可能です。ごみ回収用を除いても2基ありますから戸あたり46.5戸というゆとりです。このゆとりはタワマン以上のレベルと言えます。(一概には言えませんがタワマンはよくて1基あたり70戸ほどにはなります)

コンシェルジュサービスもありますし、共用廊下は内廊下を採用。

設備仕様もディスポーザー、食器棚、寝室・キッチン床暖房、玄関前カメラ付きインターホン、各戸トランクルーム、バルコニーウッドデッキ、リビング天カセはもちのろんですがリビング以外の居室もすべて天カセ、そしてそして・・・全熱交換器と力が入っています。若干の差はあるものの1LDKでもさほどグレードが落ちないため狭いお部屋を買う方ほどお得度は感じやすいでしょう。1LDKの寝室でさえ天カセですから。素晴らしいです。

お部屋のインターホンからタクシーを呼ぶこともできますし、今回大きな特徴としてハウスキーパー対応の主寝室を設けています。これはハウスキーパーさんが玄関ドアを開錠して入室すると自動で主寝室の鍵が閉まり、退出すると自動で鍵が開錠されるものです。主寝室も掃除してほしいときには扉を開けておけば問題ありません。

また、ハウスキーパーさんが出入りできる時間の設定も可能です。ハウスキーパーAさんに渡すZという鍵は「平日の朝10時~夕方4時までしか使えない」というようにできるため誰かに鍵を預けていることでの不安が起こりにくくなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は15階までが2500mmのサッシ高2100mm、16階と17階が基本天井高2700mmのサッシ高2400mmとなります。タワマンに劣る点としては免震や制震ではない点でしょうか。

エントランスホールは一層ですしけして広いものではないのですが電気暖炉、窓先に渓谷をイメージした中庭など高級物件らしいものとなっています。

駐車場設置率は約29%、身障者用1区画を除いて機械式(多層循環方式)です。小さいながらも車寄せがあり、タクシーを呼んだ際はそちらで乗車することができます。屋根がありますから雨に濡れることはありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 41.47㎡ 管理費(月額)25400円 修繕積立金(月額)6200円 地代想定(月額)18000円

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

12階 6950万円 坪単価554万円

Gタイプ 1LDK 43.88㎡ 管理費(月額)26800円 修繕積立金(月額)6600円 地代想定(月額)19000円

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

5階 7000万円 坪単価527万円
10階 7250万円 坪単価546万円

Eタイプ 2LDK 63.86㎡ 管理費(月額)39000円 修繕積立金(月額)9600円 地代想定(月額)27600円

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

4階 10150万円 坪単価525万円
13階 11900万円 坪単価616万円

Fタイプ 3LDK 76.23㎡ 管理費(月額)46600円 修繕積立金(月額)11400円 地代想定(月額)33000円

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

4階 12530万円 坪単価543万円
13階 14680万円 坪単価636万円

Hタイプ 3LDK 88.77㎡ 管理費(月額)54300円 修繕積立金(月額)13300円 地代想定(月額)38400円

画像出典:ブランズ愛宕虎ノ門公式HP

13階 18580万円 坪単価691万円

平均坪単価は約560万円です。

南側には2014年築のウェリスタワー愛宕虎ノ門があり、当時坪単価440万円ほどで購入できたことを考えると足踏みしてしまいそうですが今の時代で見れば借地権なりの価格となっています。

1LDKの2タイプを比べてみるとAタイプは行灯部屋なし、Gタイプは行灯部屋ありだがリビングの窓面豊かでキッチンにも窓付きとそれぞれメリット・デメリットがあります。Gタイプだと住友不動産のマンション次第で眺望が変わるため現状確定眺望のAタイプのほうが人気のようです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート虎ノ門愛宕タワー 2008年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約525万円 現在の坪単価約515万円

※新築時の坪単価は高額住戸により高めに出ているため個別に見ると新築時より値上がりしています。

一例・・・新築時9500万円台→10000万円台 新築時5900万円台→6900万円台 

・ザ・パークハウス愛宕虎ノ門(普通借地権) 2012年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約435万円

・ウェリスタワー愛宕虎ノ門 2014年築 虎ノ門3 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約525万円

・パークリュクス虎ノ門 2019年築 西新橋3 新築時の坪単価約495万円 現在の坪単価約590万円

上記相場からブランズ愛宕虎ノ門の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 63.86㎡ 4階 10150万円(新築時) → 9200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画①(神谷町駅から建設地まで)
建設地周辺動画②(建設地から御成門駅まで)

維持費は管理費が㎡単価約612円、そこに地代が㎡単価約434円となかなか重たいものとなっています。固定資産税の土地部分がほとんどかからないとはいえ修繕積立金等を含めると62㎡台の住戸で月額78000円を超えてきますから「高っ!」となりますがその分は本体価格の目の優しさに反映されているわけで致し方ない部分でしょう。ましてやコンシェルジュ、ゆとりあるエレベーターなど高級マンションらしいサービス、スペックですから。

【住むレーション】

[日比谷線]

神谷町 8:00発
六本木 8:03着
広尾 8:06着
恵比寿 8:09着
中目黒 8:12着

神谷町 7:59発
霞ヶ関 8:02着
日比谷 8:04着
銀座 8:06着
東銀座 8:08着
築地 8:10着
八丁堀 8:12着
茅場町 8:14着
人形町 8:16着
小伝馬町 8:17着
秋葉原 8:19着
仲御徒町 8:21着
上野 8:23着
入谷 8:25着
三ノ輪 8:27着
南千住 8:29着
北千住 8:32着

[三田線(目黒から先は東急目黒線)]

御成門 8:04発
芝公園 8:06着
三田 8:08着
白金高輪 8:11着
白金台 8:14着
目黒 8:16着
武蔵小山 8:19着
大岡山 8:23着
田園調布 8:27着
多摩川 8:29着
武蔵小杉 8:32着
日吉 8:36着

御成門 7:59発
内幸町 8:01着
日比谷 8:03着
大手町 8:05着
神保町 8:08着
水道橋 8:10着
春日 8:12着
白山 8:14着
千石 8:16着
巣鴨 8:18着

私立に通わせる方も当然ながら多いエリアではありますが御成門小学校・中学校が通学校なのは子育てファミリーにとって魅力が大きいでしょう。

【総評】

今は高値市況です。買い時かと言えば嘘にはなります。実際には関係ないと思っている派ではありますがオリンピック後の相場を気にする方が多いこともたしか。ただ、そんな中でも今買うならどのような立地が良いのか?前々からお伝えしているところではありますが「今後も開発が続くエリア」です。オリンピック問題を心配している方には「オリンピック後も開発が続くエリアで購入すれば手堅いですよね」とアドバイスしています。

この開発というのは街の開発だけでなく新駅や新路線でもいいでしょう。もちろん開発を見込んだ価格設定となることも多いですがとはいえすべてが完成する前にまるっと上乗せは難しいのが現実です。

虎ノ門エリアを見れば一目瞭然。新駅含めて開発が続いており周辺で住宅を求める方も増えていくと考えられますから1戸もっておいて大きく損をすることはないんだろうなぁ~と。

今時点で言えば1LDKと2LDKは急がないと売れてしまうでしょうけども3LDKは借地権にしてはパンチが効いているため時間はかかりそうだとは感じました。まぁ先に述べたように今後就業人口がより増えることを考慮すれば竣工後に残っていたところでダメージがない(就業人口増加により検討者が増える)ですから販売を急いでないのかとは思いますが。

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