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今回ご紹介するのはデュオヒルズ武蔵新田です！
［物件概要］1期2次先着順
売主：フージャースコーポレーション
設計：古沢建築工房
施工：ライト工業
価格：4898万円～7498万円
専有面積：43.46㎡～64.81㎡
総戸数：25戸
規模：5階建て
交通：東急多摩川線「武蔵新田」駅徒歩8分
所在地：東京都大田区下丸子二丁目
竣工予定：2024年2月下旬
引き渡し予定：2024年3月下旬
駐車場：5台（平置駐車場5台）(月額23000円）
バイク置場：3台（月額2000円）
自転車置場：38台（傾斜ラック式38台)（月額200円）
管理費（月額）16340円～24370円
修繕積立金（月額）3910円～5830円
地図はこちらです↓
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
東急多摩川線の武蔵新田駅から多摩川方面へ徒歩8分、元々は町工場があったように用途地域としては準工業ではあるものの戸建ても多く静かめな住環境です。
駅南側物件のため環八を渡る必要がないですし、商店街も充実している側のため日常の買い物も便利です。まいばすけっとが徒歩1分、多摩川寄りの東武ストアが徒歩4分、駅近くのマルエツが徒歩7分、多摩堤通り沿いのオーケーが徒歩10分と選択肢豊富です。ほぼほぼフラット(若干高低差あり)な道のりですから自転車利用も便利です。
通学校は矢口西小学校で徒歩5分、矢口中学校で徒歩3分と近いですし下丸子なかよし公園など公園も点在、そして多摩川もすぐ近くです。エリア柄ハザードマップで色はつきます。
建設地は南東と南西の二面接道、総戸数25戸中22戸が南東向きとなります。向かいに北信ビル(ドミトリー)があるため眺望の抜け感はありませんが接道分の離隔はとれるため日当たりは良好そうです。
3戸の北東向き(Fタイプ)は日当たりも眺望も望めないため単価が大きく抑えられています。
外観デザインはダークグレーを主としつつダブルマリオンはホワイト系として部屋ごとを強調するものとなっており小規模ながらもおしゃれで重厚感がありますね。
空地率は低いながらも接道面は植樹してくれていますし、風除室を奥まらせて短いながらもクランクインのエントランスアプローチを設けてくれるなどこちらも分譲マンションらしさを感じられます。
特別な共用施設はありませんがエントランスホール(ラウンジ)の正面に坪庭を設けることで奥行きを感じられるだけでなく帰宅時にライトアップされた植栽を自然と望めるなどこのあたりもただの通り道で終わらせないという思いが強く伝わってきます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Ctタイプ 2LDK 55.01㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
D1タイプ 2LDK 43.46㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
3階 4998万円 坪単価380万円
Eタイプ 2LDK 56.64㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
Ftタイプ 2LDK 56.26㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
Fタイプ 2LDK 56.26㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
Gタイプ 3LDK 64.81㎡
画像出典：デュオヒルズ武蔵新田公式HP
平均坪単価は約350万円です。
購入しやすい価格に抑えるためにがっつりとした専有面調整をしています。
2LDKはナロースパン、マンション内では広めの3LDKのGタイプでさえもリビング扉の位置を大きく北に寄せてLDK表記で11.7畳ですからね…狭いです。リビング横の洋室ウォールドアを開放すること前提でようやく一般的なリビングの広さとなります。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし(古めかしくはないタンク式)、直床・二重天井など単価帯からするともう少し華はほしかったですが今作はそういった華よりも買いやすい価格帯ということを優先される方がメインターゲットですから違和感はないでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
・シエルズガーデン 2003年築 下丸子2 下丸子駅徒歩10分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約280万円
・東京サーハウス 2003年築 下丸子2 下丸子駅徒歩11分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約260万円
・グランイーグル矢口 2004年築 矢口2 武蔵新田駅徒歩7分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約230万円
・サーパスシティ下丸子 2005年築 下丸子1 武蔵新田駅徒歩5分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約275万円
動き一例 約72㎡ 新築時4200万円台 中古時6100万円台
・レックス多摩川レジデンス 2010年築 矢口1 武蔵新田駅徒歩2分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約240万円
動き一例 約66㎡ 新築時5200万円 中古時4800万円
・アールブラン武蔵新田 2020年築 矢口1 武蔵新田駅徒歩5分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約340万円
・ザ・ガーデンズ大田多摩川 2020年築 矢口3 矢口渡駅徒歩12分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約310万円
上記相場からデュオヒルズ武蔵新田が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 2LDK 56.26㎡ 2階 5198万円 → 4380万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下と屋外混在で設置率20％、多くはないものの低い空地率の中で維持費がほとんどかからない平置きのみで20％は使う人にも使わない人にも良いですね！
駐輪場は屋外で設置率約150％です。
管理費は㎡単価月額約376円、戸数的に致し方ないもののディスポーザーなしの外廊下ですから重たいですね…
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・東京サーハウス 総戸数758戸 管理費㎡単価月額約212円
・アールブラン武蔵新田 総戸数79戸 管理費㎡単価月額約212円
・ザ・ガーデンズ大田多摩川 総戸数378戸 管理費㎡単価月額約160円
建設地
【住むレーション】
［東急多摩川線］
武蔵新田 8:01発
矢口渡 8:02着
蒲田 8:06着
武蔵新田 8:01発
下丸子 8:02着
鵜の木 8:04着
沼部 8:06着
多摩川 8:09着
［蒲田から京浜東北線］
蒲田 8:10発
大森 8:13着
大井町 8:16着
品川 8:20着
高輪ゲートウェイ 8:22着
田町 8:24着
浜松町 8:27着
新橋 8:29着
有楽町 8:31着
東京 8:34着
蒲田 8:12発
川崎 8:16着
鶴見 8:20着
新子安 8:23着
東神奈川 8:27着
横浜 8:30着
桜木町 8:34着
［多摩川から東急東横・目黒線］
多摩川 8:15発
田園調布 8:17着
自由が丘 8:19着
学芸大学 8:23着
中目黒 8:27着
渋谷 8:31着
明治神宮前 8:34着
北参道 8:36着
新宿三丁目 8:39着
多摩川 8:11発
田園調布 8:12着
奥沢 8:15着
大岡山 8:19着
洗足 8:21着
西小山 8:23着
武蔵小山 8:24着
不動前 8:26着
目黒 8:29着
多摩川 8:12着
新丸子 8:14着
武蔵小杉 8:16着
元住吉 8:18着
日吉 8:21着
多摩川線で都心や横浜などへ出るとなれば蒲田か多摩川で乗り換えとはなってしまうもののどちらも乗り換えは容易ですし、運行本数は多いですからそこを許容できれば便利に感じることでしょう。
［空港バス］
武蔵新田駅 5:42発
羽田空港（第3） 6:10着
羽田空港（第2） 6:20着
羽田空港（第1） 6:25着
空港バスは武蔵小杉と羽田空港を結ぶ系統です。武蔵新田を出ると次は羽田空港、羽田空港からの便でも最初の停留所ですから楽なだけでなくスピード感もあります。毎時1本ほどの運行本数です。
車での遠出に関しては荏原入口まで5キロ強あるため少々距離は感じますが第二京浜(国道1号線)へはサクッと出ることができます。
【総評】
時間の流れがゆっくりに感じるのんびりした街並みでありながらも日常の生活に必要な施設はすぐ近くにある。乗り換えは必要だけども都心までの距離も時間もほどよく近い立地で都心通勤でも苦になりにくい。とはいえ多摩川線物件がゆえに住宅価格も抑えられているという魅力もあります。
そんな中で今作は価格を抑えて新築マンションを購入したい方をメインターゲットとしているため外観デザインや共用部はかっこいいものの室内スペックは高くはなく、さらに部屋も狭いというウィークポイントがあります。
そこをウィークポイントと感じない方のニーズには答えてくれる物件でしょう。
場所は少し変わりますがオリンピック下丸子店向かいのANAトレーニングセンター跡地が住友不動産のマンションになるようですからそちらも楽しみですね！下丸子駅と鵜の木駅から徒歩10分弱となります。
動画もご覧ください！
■デュオヒルズ武蔵新田 建設地周辺レポート
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