今回ご紹介するのはグランリビオ芝大門です!

[物件概要]第一期販売概要

※普通借地権

売主:日鉄興和不動産
設計:コモン・リンク 一級建築士事務所
施工:淺沼組
価格:6690万円~18400万円
専有面積:40.04㎡~86.65m(トランクルーム面積1.76㎡含む)
総戸数:113戸(非分譲住戸78戸含む)
規模:地上17階地下1階建て
交通:都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分 都営三田線「御成門」駅徒歩4分 JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
所在地:東京都港区芝大門1丁目
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:21台(身障者用平置き1台機械式20台・月額38000円〜55000円)(非分譲住戸優先権付6台)
駐輪場:115台(2段ラック式〔下段スライド式70台、上段ラック式45台・月額300円〜500円)
バイク置場:4台(平置き・月額3000円)

管理費:11210円〜35150円(月額)
修繕積立金:5600円〜17570円(月額)
地代:10970円〜34410円(月額)
更新料積立金:1240円〜3860円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:グランリビオ芝大門公式HP

日鉄興和不動産の上位ブランド「グラン」となります。(今後もこのブランドを使うマンションが出てくると思われます)

大門駅と御成門駅の間、都心立地でありながらも大通りや線路に面しておらず静かな住環境となります。

南側2ブロック先にある芝大神宮が土地の所有者で「普通借地権」となります。定期借地権ではありませんから更新が可能です。なお、エントランス前のアプローチ部分のみ所有権となりますから少しばかり固定資産税もかかります。

借地権だとしてもホテルや商業ビルとしたほうが賃料(地代)を多く取れことはほぼ間違いない立地でありながらもマンションとするあたりは利益追求に走らないお寺らしいですね。ただ、土地取得者がある程度の好条件を出す必要があったためか2階から8階は日鉄興和不動産が所有して賃貸マンションとして運用しますから分譲は9階以上となり販売戸数は少なくなります。賃貸住戸は30㎡ほどですから賃料にすると20万円ほどにはなるでしょうからおいそれと学生や若者が住めるレベルではないものの、高額住戸を購入する方からすればステータス感が薄れるのは気になるところでしょうか。

日鉄興和不動産の持ち分が多いため第三者管理となります。これについては「日鉄興和不動産が賃貸マンションとして運用する以上は維持管理には力を入れる」とプラスに取ってよいのではないでしょうか。多少なり維持費が膨れてもダメージの少ない方が買う価格帯ですから心配は少ないでしょう。

外観デザインに関しては低層の賃貸部分も安っぽく見えないようにガラス手摺&コンクリート手摺(やや下にせり出させている)、トールタイプの隔て板としています。分譲される9階以上は眺望が開けてくる住戸も多いですからガラス手摺に統一、東京タワービューの西角住戸は西面にダイレクトウィンドウを設けることで室内から東京タワーを楽しめることはもちろん、外から見た時のデザインの良さに繋がっています。こちらの東京タワービューですが東京タワーまでの間に建物ができてしまう可能性が低いというのも魅力的です。

東京タワービューを楽しめない住戸を購入したとしても屋上テラスがありますからそちらから楽しむことができます。まだ予定段階ですが22時くらいまでは出入りできるようにするようです。なお、8階以下の賃貸住戸に住まう方は屋上テラスを利用することができません。(出入りできない)

エントランスホール部分は天高4mとしているため開放感を得やすいですし、窓面豊かにしていますから周辺からも目立つ存在となります。ただでさえ都心にしては静かでありながらもエントランスホールと接接道の間には植栽豊かなアプローチ(こちらが所有権部分)を設けているのは素晴らしいですね。土地形状的にそうなったとはいえ住んでからの満足度に繋がることはたしかでしょう。

共用廊下は内廊下を採用、エレベーターは住まう階のボタンしか押せません。(テラスへの階段がある17階へは分譲住戸の鍵で行き来できますが17階の住戸部分へはさらにオートロックドアあり)

1階部分に住戸はなく駐車場をすべて屋内の機械式とできています。ターンテーブルを利用する形にはなりますが入出庫作業中雨に濡れることもなく、エレベーターホールへ繋がる扉もあります。ただ、オートドアではなく開き扉であるのは残念ですね。また、機械式駐車場は全幅1950mmもしくは1850mmが主ですからこの価格帯のマンションを買う方が乗る車を考えると愛はありません。

駐輪場は屋外となってしまいます。

各階ごみ置き場はありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南側]

Kタイプ 3LDK  86.65㎡ 管理費(月額)24260円 修繕積立金(月額)12130円 屋上テラス利用料(月額)200円 インターネット利用料(月額)550円 地代(月額)23750円 更新料(月額)2670円

画像出典:グランリビオ芝大門公式HP

11階 16900万円 坪単価643万円
14階 18100万円 坪単価688万円

Jタイプ 1LDK 40.04㎡ 管理費(月額)11210円 修繕積立金(月額)5600円 屋上テラス利用料(月額)200円 インターネット利用料(月額)550円 地代(月額)10970円 更新料(月額)1240円
13階 6690万円 坪単価552万円

[北側]

Gタイプ 3LDK 70.84㎡ 管理費(月額)19830円 修繕積立金(月額)9910円 屋上テラス利用料(月額)200円 インターネット利用料(月額)550円 地代(月額)19410円 更新料(月額)2180円

画像出典:グランリビオ芝大門公式HP

13階 12300万円 坪単価574万円
16階 12900万円 坪単価602万円

F2タイプ 2LDK 63.13㎡ 管理費(月額)17670円 修繕積立金(月額)8830円 屋上テラス利用料(月額)200円 インターネット利用料(月額)550円 地代(月額)17300円 更新料(月額)1940円
13階 9400万円 坪単価492万円
16階 9700万円 坪単価507万円

F1タイプ 2LDK 63.13㎡ 管理費(月額)17670円 修繕積立金(月額)8830円 屋上テラス利用料(月額)200円 インターネット利用料(月額)550円 地代(月額)17300円 更新料(月額)1940円

画像出典:グランリビオ芝大門公式HP

9階 9100万円 坪単価476万円
15階 9700万円 坪単価507万円

平均坪単価は約585万円です。

東京タワービューと南向きに単価を盛ってくれていることもあり北向きの2LDKがだいぶ抑えめの単価ですね。リビングからバルコニーへ出入りできないとはいえ内廊下でありながらもすべての居室に窓がありますし、浴室サイズが1418であったりとゆとりのある2LDKとなりますから間取りも魅力的です。

40㎡の住戸は南向きのため坪単価500万円台半ばではあるものの今回大きな特徴と言えるのがすべての間取り(賃貸住戸除く)で設備仕様をほぼほぼ統一していることです。

ディスポーザー、食洗機、食器棚、トイレ手洗いカウンター、水回り天板天然石、玄関前カメラ付きインターホン、浴室は人工大理石製浴槽・壁面と床タイル・カウンター天然石など高級仕様、廊下床タイル、リビング天井カセット型エアコン、各戸トランクルーム(これだけ40㎡だとないです)、玄関部もハンズフリーシステムなどなど単価なりのものとなっています。

構造は二重床・二重天井、床スラブ厚は300mm、基本天井高2650mmとこちらも単価なりのものとなっています。

立地は若干違いますが所有権のパークコート浜離宮ザタワーが新築時の坪単価約580万円、現在中古市場で坪単価約590万円ほどで動いていることと借地権であることを考慮しても坪単価500万円以下で買える2LDKは魅力が大きいでしょう。

こちらもやや立地はズレますが所有権のウェリスタワー愛宕虎ノ門が坪単価525万円ほど、同じく所有権のパークコート虎ノ門愛宕タワーが坪単価505万円ほど、普通借地権(一部所有権)のザ・パークハウス愛宕虎ノ門が坪単価430万円ほどで動いていることから所有権と普通借地権の差は約20%ほど。

上記相場からグランリビオ芝大門の将来価値を予想すると

F1タイプ 2LDK 63.13㎡ 9階 9100万円(新築時) → 8230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(御成門駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(建設地から大門駅まで)

管理費は㎡単価月額約280円。日勤管理であることやコンシェルジュがいないことを考慮すれば妥当な単価ではありますが物件価格からすると目に優しく見える方が多いでしょう。ただ地代がかかりますからトータルとしては物件価格なりのものとはなります。

【住むレーション】

[三田線(目黒から先は目黒線)]

御成門 8:00発
内幸町 8:01着
日比谷 8:03着
大手町 8:05着
神保町 8:08着
水道橋 8:10着
春日 8:12着
白山 8:14着
千石 8:16着
巣鴨 8:18着

御成門 8:05発
芝公園 8:06着
三田 8:08着
白金高輪 8:11着
白金台 8:14着
目黒 8:16着
武蔵小山 8:19着
大岡山 8:23着
田園調布 8:27着
多摩川 8:29着
武蔵小杉 8:32着
日吉 8:36着

[浅草線(泉岳寺から先は京急線)]

大門 8:00発
新橋 8:02着
東銀座 8:04着
宝町 8:06着
日本橋 8:08着
人形町 8:10着
東日本橋 8:12着
浅草橋 8:13着
蔵前 8:15着
浅草 8:16着
本所吾妻橋 8:18着
押上 8:20着

大門 8:02発
三田 8:04着
泉岳寺 8:07着
品川 8:11着
青物横丁 8:14着
立会川 8:17着
平和島 8:21着
京急蒲田 8:25着
糀谷 8:28着
大鳥居 8:30着
穴守稲荷 8:31着
天空橋 8:33着
羽田空港国際線ターミナル 8:35着
羽田空港国内線ターミナル 8:38着

[大江戸線]

大門 8:01発
赤羽橋 8:05着
麻布十番 8:07着
六本木 8:09着
青山一丁目 8:12着
国立競技場 8:14着
代々木 8:17着
新宿 8:19着
都庁前 8:21着

大門 8:04発
汐留 8:05着
築地市場 8:08着
勝どき 8:10着

[東京モノレール]

浜松町 6:58発
羽田空港国際線ビル 7:11着
羽田空港第1ビル 7:14着
羽田空港第2ビル 7:16着

私立に通わせる方が多いエリアであっても港区立御成門小学校と中学校が通学校というのは子育て世代にも魅力が大きいでしょう。

【総評】

キャピタルゲイン狙いなら虎ノ門エリアのほうが可能性高いと思いますが浜松町エリアも開発が進みますし、所有権でないとはいえ価格の維持率には期待ができる立地ですから実需検討なら狙い目感あるマンションと言えるでしょう。(売却時に承諾料なども必要なため即転売、短期売却にはあまり向かない)

賃貸住戸が多いとはいえ投資家や地権者による賃貸住戸と違い分譲売主保有ですから将来的な維持管理も安心(とくに投資家は短期目線であることが多いため長期的な維持管理には非協力的になりがち)なのもいいですね。(もちろん日鉄興和不動産が権利をまるっと譲渡する可能性はあるでしょうけども地主とのお付き合いを考えればずっと保有するのではないでしょうか)

個人的に唯一大きなデメリットと感じたのは日常の買い物環境です。(自炊派のため)

ハナマサ西新橋店やパークコート浜離宮ザタワーのマルエツプチはありますがサクッといける距離とまではいきません。コモレ四谷のライフみたく今後竣工するビルのどこかにちょいと大きめのスーパーマーケットが入ってくれるとより生活しやすくなりますね。

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2 件のコメント

  • 初めまして、マンションマニア様。
    お世話になります。ホシと申します。

    さて今回は、シティテラス東陽町の購入を考えており、コメントしました。
    こちらが5990万で売りに出ているのですが、相場から見ていかがでしょうか。買い物件と言えるでしょうか?
    また、購入を迷っているのは、2年程で海外転勤の可能性が強いこと、その時点で損することなく売却できる物件であるのかどうか、といった点です。
    お返事お待ちしております。

    • ホシ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      お手数ですが個別問い合わせフォームよりお願いいたします。
      ぜひお力にならせてください!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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