今回ご紹介するのはザ・パークハウス板橋大山です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:鍛冶田工務店
価格:未定
専有面積:28.22㎡~75.38㎡
総戸数:49戸(事業協力者住戸7戸含む)
規模:13階建て
交通:東武東上線「大山」駅徒歩7分
所在地:東京都板橋区大山西町
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:9台(機械式8台・身障者用1台)、他に来客用1台
自転車置場:66台
バイク置場:2台
ミニバイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

東武東上線の大山駅からハッピーロード大山商店街を経由して徒歩7分、川越街道を渡ることになりますがそれゆえバルコニー方向が抜けてきますから眺望・採光に期待できる住戸ばかりです。川越街道沿いは高さ制限45mですがバルコニー方向は最大でも22m(実際にはもっともっと背の低い戸建て等が密集しており、それがまるっと買収されて22m級の建物になる可能性は収益面からして低い)ですから将来的にも安心なのは魅力です。

大山駅周辺では開発が続いていきます。確定しているものとしては住友不動産によるクロスポイント再開発(2023年度完成予定、住友がマンションも建設しますが価格はすごそう…)、大山町ピッコロ・スクエア再開発(2024年度完成予定、積水ハウス主体で共同住宅も少しあり?)、そして三菱地所レジデンスと三菱倉庫による53計画(2023年末入居予定、総戸数200戸弱のマンション、街道沿いは14階建て、北側はもう少し背が低く中庭などを設けると思われます)、まだ先にはなりますが大山駅の立体化などなど、将来性のあるエリアとなっています。

その割には新築マンションの供給が少なく、定住派が多いがゆえに中古も在庫不足ですから欲しいと思ってもなかなか買えないエリアですから待望の新築マンションと言えるでしょう。

しかも!!クロスポイントやピッコロ・スクエアなど目玉の開発完了前ですからまだ現実的な価格(竣工販売としてぎりぎりまで粘ったがゆえに1年半前に予想した価格よりかは高いです)となれば引き合い多いことでしょう。

外観デザインとしてはかなり素敵なものとなっています。ハッピーロード商店街を抜けた先に背中側が見えるのですが照明を天井部とせず見えない位置にしたり、階段を壁で隠したりとぱっと見では背中側も表側かな?と思ってしまうくらいです。

正面部分も一部住戸のバルコニーを独立させたり、バルコニー手摺を木目調にしたり、もちろん隔て板はスラブtoスラブとしてビシッと決めるなど住宅街から見てもかっこいいですね~。ここに住まう方が正面部分を見ることはあまりないわけで、そのようなマンションは背中だけかっこよくして正面部分はコストコントロールしまくる(びんぼっちゃまくんの逆Ver)ことも多い中で素晴らしすぎますよ。

エントランスアプローチに関しても接道面から南側に長く取り、天井部木目調&壁面天然石、そして竹林(維持費がかかりにくい種類)&景石の緑景アプローチと三菱地所レジデンスらしい素敵な導線としてくれています。エントランスホールはこじんまりとしているものの折り上げ天井&アート作品を展示した素敵な空間としてくれています。

先述べたエントランスアプローチはあえての遠回りルートなのですが急いでいる時のために接道面へサクッと出入りできるオートドアも設けてくれています。ラウンジが接道に面しており1階から最上階まですべてデザイン性をとっており、帰宅時に川越街道から眺めるのが楽しいでしょうね~。あえて信号に引っかかりたい!!(笑)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

A2タイプ 1K 28.22㎡
2階 2900万円 坪単価339万円

Cタイプ 2LDK 56.24㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

3階 5100万円 坪単価299万円
6階 5400万円 坪単価317万円
10階 5600万円 坪単価329万円

Dタイプ 2LDK 60.16㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 5800万円 坪単価318万円
10階 6100万円 坪単価335万円

Eタイプ 3LDK 72.15㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 6700万円 坪単価307万円
9階 6900万円 坪単価316万円
12階 7200万円 坪単価329万円

Gタイプ 3LDK 72.58㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 6700万円 坪単価305万円
9階 7000万円 坪単価318万円
12階 7200万円 坪単価327万円

Fタイプ 3LDK 72.60㎡
3階 6500万円 坪単価296万円

平均坪単価は約320万円です。

もともと店舗が4つほどあった土地で事業協力者住戸があるものの店舗区画はなしです。

条件苦しいところに1Kを設けており、2LDK以上の多くは抜け感が出てきます。ただ、6階以上になるとバルコニー手摺がグレー系になりますし、眺望もより抜けてきますから選べるうちは高層階を強くおすすめいたします。

全体的に収納が多く、とくに角住戸に関してはビューバスや両面バルコニー、洗面室に窓ありやL字型キッチンなどなど単調でない間取りとなっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、ミストサウナ、浴室扉タオルバーダブル、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ&ミラー、リビング横洋室ウォールドアハイタイプ(部屋によっては折りたためる)、可動式ルーバー面格子などなど単価なりに頑張っていますが坪単価300万円超えるなら天板が天然石等になっていると嬉しかったですね。それでも食器棚が付いているのは魅力です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2430mm・2480mmです。天井高はもうちょいほしかったところではありますが角住戸比率高めの割には下がり天井が少ないですから気にならないかと思います。

川越街道対策としてすべての窓がT-2サッシを採用してくれていますがバルコニー面は住宅街ですから川越街道沿いでありながらも窓を開けた生活ができる立地です。

1Kではディスポーザーがなくなるなど一部仕様が異なります。

室内カラーは奇数階、偶数階で分かれます。

そして!!今回の強みは各階(一部玄関前)宅配ボックスでしょう。日本郵便、佐川、ヤマトの宅配員さんにセキュリティカードを渡すことで不在時でもスマホ等での応答なしに荷物を入れていってくれます。入る限りは複数回、複数個でもOKです。(指定業者さん以外は1階の宅配ボックスとなります)

wi-fiも各戸に最大1ギガくるようにするなど今までのザ・パークハウスより快適なものとしてくれています。

1階部分には食配スペースがあります。

周辺相場を確認しましょう!

・大山パークハウススタイリッシュタワー 2005年築 大山西町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約215万円

・パークハウス大山 2009年築 大山町 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約265万円

・ルフォン板橋大山 2012年築 大山町 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約265万円

・ブリリア板橋大山 2012年築 幸町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約260万円

・ブリリア大山町 2013年築 大山町 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約280万円

・アデニウム大山町 2014年築 大山町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約250万円

・イニシア板橋大山 2015年築 大山西町 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約245万円(普通借地権)

・ブリリア大山パークフロント 2018年築 大山西町 新築時の坪単価約275万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス板橋大山の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 72.15㎡ 9階 6900万円(新築時) → 6200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式で9区画、身障者優先の1区画を除いてターンテーブル利用の機械式、設置率は約18%と少なめです。機械式ですが8台シェアのためバッティングによる待ち時間はかなり少ないほうでしょう。また、屋内のため作業中雨に濡れることはないですし、ダイレクトにエレベーターホールへ繋がっています。月額26000円~30000円を予定しています。

駐輪場は設置率約134%、2LDKもあるとはいえもう少し多いと安心でしたね。

管理費など維持費は未定でした。

建設地

【住むレーション】

[東武東上線]

大山 8:02発
下板橋 8:04着
北池袋 8:06着
池袋 8:08着

[国際興業バス]

大山 8:10発
サンシャインシティ 8:22着
池袋駅東口 8:27着

大山 7:57発
赤羽駅西口 8:26着

大山駅は普通しか止まりませんが池袋駅と大山駅間での速達電車通過待ちがありませんから快適です。(普通利用で東武練馬⇔池袋、大山⇔池袋とでは利便性が大きく異なります。大山から発車した電車は池袋まで先着します。)

物件の目の前に国際興業バスの停留所があるため休日に池袋駅で遊んだ帰りにUFOキャッチャーでぬいぐるみをgetしすぎたとしても池袋駅東口もしくはサンシャインシティ(東急ハンズの近く)停留所から乗り込んでしまえば物件の目の前まで連れていってくれるわけで便利ですよ~。車持っている方ならサンシャインシティの地下駐車場が便利です。平置きで1区画のスペースも広く止めやすいですし、サンシャインシティカードをつくれば割引サービスも受けられます。もちろん私もサンシャインシティカード愛用者です。私のレジャー費の多くは池袋で落としています(笑)

大山は池袋を庭にできる距離ですね~このエリアは高台でありながらも高低差が少ないのも魅力です。

日常の買い物としてはハッピーロードはもちろんサミットストアも徒歩4分という近さ、自転車ならオーケーもすぐです。

通学校は板橋第十小学校(建て替えで綺麗になりました。一部工事中。)で徒歩6分、板橋第二中学校で徒歩6分です。

【総評】

これは売れますね~。とくに角部屋上層階はバッティングも多いのではないでしょうか。

大山エリアからすれば高単価ではありますが広域の方が見ても十分魅力がありますし、なにせ後発が住友ですからね…。地所レジの53計画も今作よりは高くなりそうですし、仮に同じ単価だったとしても眺望は圧倒的に今作のほうが魅力ですから規模感にこだわりない方なら今作を買うべきでしょう。

思っていたより坪単価は上振れしましたがそれ以上に外観デザインなどなどコストをかけてきましたから価格以上の商品であることはたしかです。最近は検討者の目も肥えてきていますから立地が良いのは当たり前、付加価値も求められる時代です。三菱地所レジデンスの「少し高くなってもかっこいいマンションをつくる」姿勢が評価されており、その結果ザ・パークハウス五反野やザ・パークハウスさいたま新都心などなどエリア内ではけしてお安くないマンションも怒涛の売れ行きを見せています。

ザ・パークハウス板橋大山に関しても売れますね。売れない理由がありません。これは売れます。

気に入ったら買うべきマンションです。

大山を知らなくとも池袋を拠点にしたい方にはぜひ見学いただきたい新築マンションです。「え?西武線じゃなくて東上線?」となるかもですが先に述べたように大山は今後の開発がありますから東上線らしさを残しつつも新しい街へと生まれ変わっていきます。池袋でワンクッション挟むことを魅力と感じる方が多いエリアです。(ダイレクトが好みなら下赤塚以西か西武池袋線練馬以西のほうが合う)

これはおすすめです!!

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前回の記事 → ザ・パークハウス 板橋大山 価格は?! 現地を見てきました!

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~2021年2月13日追記~

2回目のオンライン相談にて以前よりもう少し細かい予定価格、新たに維持費が出ましたので共有いたします。

A2タイプ 1K 28.22㎡ 管理費(月額)8580円 修繕積立金(月額)4100円
2階 2900万円 坪単価339万円

Cタイプ 2LDK 56.24㎡ 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)8160円

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

3階 5100万円 坪単価299万円
6階 5400万円 坪単価317万円
8階 5500万円 坪単価323万円
10階 5600万円 坪単価329万円
12階 5700万円 坪単価335万円

Dタイプ 2LDK 60.16㎡ 管理費(月額)18290円 修繕積立金(月額)8730円

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 5800万円 坪単価318万円
8階 6000万円 坪単価329万円
10階 6100万円 坪単価335万円
13階 6300万円 坪単価346万円

Eタイプ 3LDK 72.15㎡ 管理費(月額)21940円 修繕積立金(月額)10470円

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 6700万円 坪単価307万円
9階 6900万円 坪単価316万円
12階 7200万円 坪単価329万円

Gタイプ 3LDK 72.58㎡ 管理費(月額)22070円 修繕積立金(月額)10530円

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山公式HP

6階 6700万円 坪単価305万円
9階 6900万円 坪単価314万円
12階 7200万円 坪単価327万円

Fタイプ 3LDK 72.60㎡ 管理費(月額)22070円 修繕積立金(月額)10530円
3階 6500万円 坪単価296万円
4階 6600万円 坪単価300万円

平均坪単価は約320万円です。

~2回目のオンライン相談を終えてのまとめ~

・おすすめの新築マンションであることに変わりはない

・選べる内は眺望抜ける階がおすすめ

・管理費は総戸数からすれば致し方ないが大規模マンションに比べればコスパ悪い

・一括受電ではないため好きな会社を選べるのは◎(auじぶん銀行のセット割は神!!)

・駐車場は屋内で雨に濡れないのは素晴らしいのですが全幅1850mmは残念(私のカムリでぎりぎり、アコードにしてたらNGだった)

・住宅ローンの事前審査申し込みも非対面でOK(新築マンションだとモデルルームで対面にてタブレット対応などが主だった)


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