今回ご紹介するのはリビオ成増ブライトエア・リビオ成増フォレストエアです!

[リビオ成増ブライトエア 物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:晴建一級建築士事務所、株式会社自由建築設計事務所
施工:イチケン
価格:4100万円台~5300万円台
専有面積:63.55㎡~67.61㎡
総戸数:48戸
規模:地上5階地下2階建て
交通:東武東上線「成増」駅徒歩12分 東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩14分
所在地:東京都板橋区成増五丁目
竣工予定:2020年12月上旬

駐車場:11台(機械式9台、平置2台<車いす使用者用1台、来客者用1台>)
バイク置場:平置5台
自転車置場:台数未定

[リビオ成増フォレストエア 物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:晴建一級建築士事務所、株式会社自由建築設計事務所
施工:イチケン
価格:未定
専有面積:63.72㎡~73.01㎡
総戸数:53戸
規模:地上5階地下3階建て
交通:東武東上線「成増」駅徒歩12分 東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩14分
所在地:東京都板橋区成増五丁目
竣工予定:2021年3月上旬

駐車場:12台(機械式10台、平置2台<車いす使用者用1台、来客者用1台>)
バイク置場:平置5台
自転車置場:台数未定

地図はこちらです↓

画像出典:ますますありますプロジェクト公式HP

成増エリアの新築マンションとしてはソライエ成増、サンリヤン成増が供給中ですがどちらも「ありえへん」価格で販売となり売れ行き不調です。(ソライエは価格を下げたので売れているほうではありますが・・・)

そんな中で新規供給となるわけで辛いだろうなぁ~と思いきやさすがは日鉄興和不動産。現実的な価格で攻めてきました。価格は後ほど。

まず立地条件ですが成増駅から徒歩12分、地下鉄成増駅から徒歩14分、かつフラットな道のりではありませんから駅距離妥協とはなります。ただ、道を選べば若干の高低差ですし、物件の出入り口自体は高台ですから駅近にこだわる方でなければ妥協しやすいかと思います。

もともとは山林で傾斜地となりますから4階部分がメインエントランス階となります。目の前に壁があるわけではないため1階から3階も地下住戸感は出にくくなっています。

高台がゆえに眺望、採光に期待できる住戸も多く、ザ・ファミリー向けマンションとしては魅力も大きいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸3LDK

【ブライトエア】

[東向き]

E-Bタイプ 67.61㎡
3階 4200万円台 坪単価205万円
5階 4400万円台 坪単価215万円

E-Aタイプ 66.22㎡
2階 4100万円台 坪単価204万円
4階 4400万円台 坪単価219万円

[南西向き]

SW-Aタイプ 67.27㎡
1階 4100万円台 坪単価201万円
3階 4400万円台 坪単価216万円
5階 4900万円台 坪単価240万円

SW-Bタイプ 67.70㎡

画像出典:ますますありますプロジェクト公式HP

2階 4200万円台 坪単価205万円
4階 4600万円台 坪単価224万円

SW-Cタイプ 65.10㎡
3階 4200万円台 坪単価213万円
5階 4700万円台 坪単価238万円
6階 4900万円台 坪単価248万円

SW-Dタイプ 65.50㎡
2階 4100万円台 坪単価206万円
4階 4500万円台 坪単価227万円
7階 5000万円台 坪単価252万円

SW-Eタイプ 66.98㎡
2階 4100万円台 坪単価202万円
4階 4600万円台 坪単価227万円
6階 5100万円台 坪単価251万円

[南東向き]

SE-Aタイプ 65.29㎡

画像出典:ますますありますプロジェクト公式HP

6階 5000万円台 坪単価253万円

SE-Bタイプ 63.55㎡
6階 4900万円台 坪単価254万円

【フォレストエア】

[南西向き]

SW-Aタイプ 72.00㎡
2階 4600万円台 坪単価211万円
4階 4800万円台 坪単価220万円

SW-Bタイプ 70.28㎡
2階 4500万円台 坪単価211万円
4階 4600万円台 坪単価216万円

SW-Fタイプ 72.74㎡
6階 5200万円台 坪単価236万円

SW-Cタイプ 70.16㎡
2階 4800万円台 坪単価226万円
4階 4900万円台 坪単価230万円
6階 5100万円台 坪単価240万円

SW-Gタイプ 72.58㎡

画像出典:ますますありますプロジェクト公式HP

8階 5600万円台 坪単価255万円

SW-Dタイプ 65.39㎡
2階 4200万円台 坪単価212万円
4階 4500万円台 坪単価227万円
6階 4700万円台 坪単価237万円
8階 5000万円台 坪単価252万円

SW-Eタイプ 71.36㎡
2階 4600万円台 坪単価213万円
4階 4800万円台 坪単価222万円
6階 5100万円台 坪単価236万円
8階 5400万円台 坪単価250万円

[南東向き]

SE-Aタイプ 68.68㎡
6階 4900万円台 坪単価235万円
8階 5300万円台 坪単価255万円

SE-Bタイプ 70.56㎡

画像出典:ますますありますプロジェクト公式HP

6階 5000万円台 坪単価234万円

[東向き]

E-Cタイプ 63.88㎡
6階 4200万円台 坪単価217万円

E-Bタイプ 63.73㎡
5階 4100万円台 坪単価212万円
7階 4300万円台 坪単価223万円

E-Aタイプ 65.51㎡
4階 4400万円台 坪単価222万円
6階 4600万円台 坪単価232万円

平均坪単価は約225万円です。

ソライエ成増が成増駅徒歩11分で坪単価約270万円、サンリヤン成増が地下鉄成増駅徒歩7分で坪単価約265万円ですから新築で比べると割安感すらあります。(ソライエとサンリヤンが高すぎなだけ・・・。)

地下住戸感が薄いとはいえ1階から3階は単価を抑えています。階数による価格差がここまで大きいのも珍しいですね。

看護学校との被りが気にならなければブライトエアの低層階は坪単価200万円ちょっとですからかなり手が出しやすくなります。

間取りに関しては田の字が主ではありますが斜めに配置することで共用廊下側に吹き抜けがある住戸もあります。一部壁式構造となる住戸があるのも面白いですね。できる限り共用廊下側の洋室もアウトフレームとしているあたりは好感がもてます。

設備仕様に関してはそれなりに抑えています。ディスポーザーなし、キッチン・洗面台収納ソフトクローズ機能なし、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なし、共用廊下もバルコニー側も白の吹き付けなどなど。お風呂サイズはなぞの1317…。

バルコニー隣戸境は基本的に非トールタイプの隔て板となりますが一部コンクリートの住戸もあります。

基本天井高は2400mmと低いですがキッチン排気を廊下側としてキッチン天井高も2400mmとしています。

特徴としてはモアトリエという自由に使える2畳ほどのお部屋を設けている住戸が多いことです。書斎にしたり単純に大きな収納としたりライフスタイルに合わせてカスタマイズできます。ラブリコとコラボしていますからモアトリエ内の収納等はすべてを手造りにしても面白いでしょう。思い出にもなりますから!

ジャーナルスタンダードとコラボしておりリビング天井も木目調となるなどおしゃれなカラープランも容易されています。そちらはジャーナルスタンダードの家具(取り扱いはファニチャー店)と合う色味となっています。リビオブランドではリビオ錦糸町のniko andとのコラボと似ています。

設備仕様の低さをジャーナルスタンダードとのコラボでごまかしているという見方もありますがこういった実需エリアでは見せ方一つで売れ行きが変わりますから戦略としては素晴らしいですね。買う側も楽しめますし悪くない取り組みでしょう。個人的には企業コラボ好きです!

共用施設はパーティールーム、DIYルーム、キッズルーム、シェアオフィスルーム(いわゆるスタディルーム)、集会室があり相互利用が可能です。

フォレストエアのみ3階に各戸のトランクルームが設けられます。

外観に関しては2棟の間の通り道から見えるブライトエアの道側壁面をタイル張り、面する部屋をFIX窓として高級感を出しています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライネスハイム成増 2000年築 成増5 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・ゼファーヒルズ成増 2006年築 成増5 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からリビオ成増ブライトエア・リビオ成増フォレストエアの将来価値を予想すると

SW-Eタイプ 71.36㎡ 4階 4800万円台(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(成増駅から建設地まで)

維持費は未定でした。

共用施設は相互利用可能ですが管理組合は別として棟ごと及び全体にわけて維持費を設定するかもしれないとのことでした。(確実に決まっていることは共用施設の相互利用のみ)

【住むレーション】

[東武東上線]

成増 8:01発
池袋 8:14着

[有楽町線]

地下鉄成増 8:03発
地下鉄赤塚 8:04着
平和台 8:07着
氷川台 8:09着
小竹向原 8:12着
千川 8:14着
要町 8:16着
池袋 8:19着
東池袋 8:22着
護国寺 8:24着
江戸川橋 8:27着
飯田橋 8:30着
市ヶ谷 8:33着
麹町 8:35着
永田町 8:37着
桜田門 8:40着
有楽町 8:42着
銀座一丁目 8:44着
新富町 8:46着
月島 8:49着
豊洲 8:51着
辰巳 8:54着
新木場 8:57着

[副都心線]

地下鉄成増 7:56発
地下鉄赤塚 7:58着
平和台 8:02着
氷川台 8:04着
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:27着

東武東上線の急行等に乗車してしまえば次の停車駅は池袋ですから便利ですね。池袋でどん詰まるからこそ帰宅時に座ることもできます。池袋で丸の内線、JR線へ乗り換えるのは容易(改札出て目の前に改札)です。

車移動に関しても首都高の高島平出入口が近いですから利便性高めです。

途中工事による通行止めがあったため少し遠回りとなりましたが物件前から東池袋出入口まで17分ほどでした。(空いている時間)

サンシャインシティの駐車場へは首都高出入り口真横から入れますから便利です。

建設地周辺動画③(建設地→首都高高島平出入口→首都高東池袋出入口)

駐車場設置率はどちらの棟も22%ほどです。身障者用と来客用を除くとすべて機械式です。

住宅街がゆえに買い物は駅付近となりますが駅周りにはこれでもかと日常の買い物施設があります。

通学校は成増ヶ丘小学校で徒歩9分、赤塚第二中学校で徒歩8分、どちらも大通りを通る必要がありません。(この2校は隣合っています)

フォレストエアの真横に成増五丁目公園がありますし、練馬区の光が丘公園へも自転車でサクッと出れますから子育て世代への魅力も大きいでしょう。

【総評】

設備仕様は抑えていますがコラボにより新築ならではの楽しみもありますし、成増駅徒歩12分の高台(傾斜地ではありますが)で坪単価約225万円なら新築マンションカテゴリとしては割高感ありません。住戸により価格差が大きいわけですが「単価安なのに条件がけして悪くない」価格の歪み部屋もあります。

マンションマニア自身板橋区出身かつ最初に購入した新築マンション(約2年で売却)がリビオ成増のすぐ近くですから馴染み深いエリアです。湖池屋あたりをよく通ったものです(笑)

日常の買い物となるとやはり成増駅周辺となります。マンションマニア大好きのチェーン店だらけの街ですから過ごしやすかったですね。

リビオ成増は坪単価約225万円なわけですがその先の埼玉県に入っても単価ががっつり下がるわけではありません。和光市駅徒歩8分のザ・パークハウス和光市(完売)で坪単価約265万円、朝霞駅徒歩6分のバウス朝霞根岸台で坪単価約235万円です。

そうなるとちょいと乱暴な言い方にはなりますが今現在都内の賃貸住まいで賃貸脱却を狙っている「ぎりぎり都内に留まりたい」という層も狙えることでしょう。

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