今回ご紹介するのはイニシア和光です!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア
施工:大豊建設
価格:未定
専有面積:67.80㎡~100.68㎡
総戸数:100戸
規模:8階建て

交通:有楽町・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩10分 東武東上線「成増」駅南口徒歩13分 東武東上線「和光市」駅南口徒歩21分

所在地:埼玉県和光市白子2丁目
竣工予定:2021年11月下旬

駐車場:54台(平置2台、機械式52台)、身障者用1台含む
自転車置場:174台(二段ラック式(下段スライド式):98台(上段43台・下段55台)、固定ラック式76台)
バイク置場:8台
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア和光公式HP

地下鉄成増駅から徒歩10分、フラットではありませんが出入口から一直線です。建設地は川越街道に面しており多くの住戸が川越街道ビューとなりますから窓を開けての生活を望む方には厳しいところですが窓を閉めて生活する方にとっては半永久的に採光が守られるというのは魅力に感じることでしょう。

ぎりぎり和光市となるため都内賃貸住まいで都落ちしたくないという方だとリビオ成増のほうが響くでしょうか。和光市アドレスでありながらも生活圏は23区の成増駅周辺であることをメリットに感じるかですね。和光市アドレスで和光市駅周辺が生活圏のザ・パークハウス和光市やライオンズ和光丸山台マスターヒルズとは大きく性格が異なる物件となります。

話が少しずれますがザ・パークハウスとライオンズは買い物施設が主に和光市駅前というのがデメリットでしたが写研跡地にヤオコーができる予定となり利便性も資産性もさらに向上ということで購入された方はごちそうさま状態であることでしょう。

ザ・パークハウスやライオンズは私が強く強くおすすめできるくらい希少性もあり、完売も早かったですが今回はそう簡単に売れる立地ではありません。

ただ、そんなことは売主であるコスモスイニシアが一番わかっています。

価格勝負ではなくモノの良さ推しで攻めてきているあたりは「これが評価されてほしいなぁ~」と願うばかりです。

一概には言えませんが近年は建築費高騰の影響で立地が厳しい新築マンションは専有面積を削ったりと住んだ後のことより売りやすさを重視しがちですがここは違います。

外観デザインはシンプルながらもマリオンの太さを各所で変えたり、外周部には植栽を多く設けたりと大通り沿いで目立つなりに気を使っています。

そして今回の目玉は背中側でしょう。傾斜部分に植栽を配し、その先に共用のクラブハウス、ガーデンを設けます。クラブハウスの中には図書コーナー、ボルダリング、登りロープ、ガーデンの芝生部分ではテントやハンモックを張ることもできます。

また、クラブハウスやガーデンまでは素敵な回廊経由となり住民専用なんだけども別世界へ向かう要素が盛り込まれているのは楽しいでしょうね~。隣の提供公園、大阪ふれあいの森と合わせて正面周りと背中側の緑が多く、バルコニー面は街道沿いでわちゃわちゃしているけども背中側が楽しいという付加価値があるのはいいですね~。

クラブハウスとガーデンへは5階の回廊もしくは1階から上ることができます。

エントランスホールは一層ですが側面と天井部の間接照明が素敵ですし、エレベーターホールを独立させている(各階住戸食い込み型でない)のも魅力となります。

画像出典:イニシア和光公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[サウスコート]

Aタイプ 3LDK+S(8階・9階は4LDK) 82.83㎡

画像出典:イニシア和光公式HP

2階 5198万円 坪単価207万円(Atタイプ)
3階 5798万円 坪単価231万円
4階 6248万円 坪単価249万円
5階 6298万円 坪単価251万円
6階 6348万円 坪単価253万円
7階 6448万円 坪単価257万円
8階 6498万円 坪単価259万円
9階 6598万円 坪単価263万円

B2タイプ 3LDK 67.80㎡
3階 4598万円 坪単価224万円
4階 4938万円 坪単価240万円
5階 4968万円 坪単価242万円
6階 4998万円 坪単価243万円
7階 5098万円 坪単価248万円
8階 5148万円 坪単価251万円
9階 5298万円 坪単価258万円

D1タイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:イニシア和光公式HP

3階 4798万円 坪単価226万円
4階 5088万円 坪単価240万円
5階 5118万円 坪単価241万円
6階 5148万円 坪単価242万円
7階 5248万円 坪単価247万円
8階 5298万円 坪単価250万円
9階 5398万円 坪単価254万円

Fタイプ 3LDK 73.04㎡

画像出典:イニシア和光公式HP

3階 4998万円 坪単価226万円
4階 5238万円 坪単価237万円
5階 5268万円 坪単価238万円
6階 5298万円 坪単価239万円
7階 5398万円 坪単価244万円
8階 5448万円 坪単価246万円
9階 5798万円 坪単価262万円

[イーストコート]

Gタイプ 3LDK 76.00㎡

画像出典:イニシア和光公式HP

2階 5498万円 坪単価239万円
3階 5618万円 坪単価244万円
4階 5698万円 坪単価247万円
5階 5798万円 坪単価252万円
6階 5898万円 坪単価256万円
7階 5948万円 坪単価258万円
8階 5998万円 坪単価260万円

Iタイプ 3LDK 68.82㎡
2階 4748万円 坪単価228万円
3階 4858万円 坪単価233万円
4階 4998万円 坪単価240万円
5階 5038万円 坪単価242万円
6階 5138万円 坪単価246万円

Nタイプ 5LDK 100.68㎡

画像出典:イニシア和光公式HP

7階 8198万円 坪単価269万円

平均坪単価は約240万円です。

間取りに関してはいつものイニシアらしさが出ており無駄がありません。共用廊下側もアウトフレーム、引き戸多めなど68㎡台でも一般的なマンションの70㎡より広く感じるのではないでしょうか。

このマンションの大きな弱点は価格となります。川越街道沿いでこの単価となると安いか適正か高いかで言えば高いです。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ和光ガーデンフォルム 2000年築 白子2 新築時の坪単価約160万円 現在は坪単価約150万円

・コスモ和光ビューステージ 2001年築 白子2 新築時の坪単価約150万円 現在は坪単価約150万円

・J-シティオメイツ和光 2002年築 白子2 新築時の坪単価約150万円 現在は坪単価約140万円

・ジェイパーク和光コニファーレジデンス 2003年築 白子2 新築時の坪単価約140万円 現在は坪単価約125万円

ライオンズ成増ヴィスタヒル 2005年築 白子2 新築時の坪単価約150万円 現在は坪単価約145万円

・レーベンハイム滝坂レジデンス 2007年築 白子2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約155万円

・レリア成増 2013年築 白子2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円

どうしても周辺中古との単価差が激しいのですよね。高台となる(イニシアの立地がエリア内で低地というわけではありません)ライオンズ成増ヴィスタヒルでさえ坪単価150万円弱となればそれを新築単価に合わせても坪単価200万円弱が適正価格の立地となります。

上記相場からイニシア和光の将来価値を予想すると

D1タイプ 3LDK 70.06㎡ 5階 5118万円(新築時) → 3730万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどそれなりのコストコントロールは見受けられました。

音対策としては川越街道沿いはT-3サッシ、非川越街道沿いでもT-2サッシとしていますから窓を閉めて生活する分には問題ないでしょう。同時吸排のため換気スリーブはありますが電動吸気シャッターがないためそこも音問題にとってはプラスでしょう。(もちろん見た目もスッキリしますね)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

駐車場は機械式52区画、平面2区画の計54区画、設置率としては約54%と時代を考えると足りそうでしょうか。月額12000円前後です。

管理費は㎡単価約203円と植栽多めの割には抑えめです。総戸数100戸でエレベーター1基というのも効いていますでしょうか。

【住むレーション】

[東武東上線]

成増 8:01発
池袋 8:14着

[有楽町線]

地下鉄成増 7:53発
地下鉄赤塚 7:55着
平和台 7:59着
氷川台 8:01着
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着

[副都心線]

地下鉄成増 7:56発
地下鉄赤塚 7:58着
平和台 8:02着
氷川台 8:04着
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:25着

リビオ側と違い東上線を超えずして地下鉄成増駅を利用できるのがいいですね。有楽町線と副都心線で多方面アクセスはもちろん池袋駅からの帰宅時に東武東上線で座ってこれるというのも大きな魅力です。

買い物施設としては成増駅周辺にスーパーマーケットや飲食店など数多く点在していますから利便性高めです。ダイエー跡地も気になりますね。

通学校は和光第四小学校で徒歩7分、第三中学校で徒歩15分です。

高速道路の出入口も近く車移動も便利なエリアです。

【総評】

私が20歳のとき(15年前)に購入したエリアです。この辺りはバランスが良かったですね~。都心までの距離もほど近く、住宅価格も抑えられます。私が購入した時代は賃料より買ったほうがお得な時代でしたから買った価格もしくはそれ以上で売却できましたが現状はなかなか難しいでしょうね。

原価が高い時代ではありますがもう少し価格抑えめだとよかったですね。

ただ、先に述べたように売りやすさよりも住んだ後の満足度を追及しているあたりはさすがイニシアです。5LDKの100㎡超え住戸も面白いですね。総額を抑えるために単価はそこまで盛っていません。

長い目で見ればよい選択なのではないでしょうか。買い替え前提ではなく子供が巣立つくらいまで住むぞ~!!という考えなら歩いただけの価値がある物件ですし、そこまで長く住めばローン残債割れも考えにくいでしょう。短期売却の可能性に備えて預貯金は確保したいところです。

売りにくくなったとしても住んだ後のことを重視する新築マンションが評価されるのかどうか、売れ行きが楽しみです!

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2 件のコメント

  • マンションマニアさんもおすすめされていたザパークハウス和光市は抽選で外れ購入できなかったので和光市物件に期待しております。

    今後、和光市駅近での新築物件の予定はありますでしょうか。

    • 和光市物件検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      イニシア和光の南側(ライオンズの近く)は分譲マンションかと思います!
      ただ、この時代ですから新築にこだわりすぎないほうが無難なエリアです。
      もちろんザ・パークハウス和光市みたく超絶おすすめの新築マンションが出ることもあるのですがそういった物件は抽選になりがちです。

      マンションカウンターへのご相談お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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