今回ご紹介するのはウィルローズ稲毛です!

[物件概要]

売主:グローバル・エルシード
設計:トータルブレイン
施工:岩田地崎建設
価格:4698万円~6278万円
専有面積:63.15㎡~83.23㎡
総戸数:48戸
規模:6階建て
交通:JR総武線「稲毛」駅徒歩4分 京成千葉線「京成稲毛」駅徒歩6分
所在地:千葉県千葉市稲毛区稲毛東4丁目
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:機械式12台、平置3台(月額9000円~12000円)
ミニバイク置場:平置4台(月額1000円)
駐輪場:傾斜ラック式26台、2段ラック式(下段:スライド式44台、上段:垂直上下動26台)(月額100円~250円)

管理費(月額)11110円~14650円
修繕積立金(月額)6950円~9160円

地図はこちらです↓

画像出典:ウィルローズ稲毛公式HP

SAKU SAKUプロジェクト!

グローバル社の業績が影響してか公式HPオープンからだいぶ時間が経過しましたがようやく販売開始となりました。

総武快速線も停車する稲毛駅からフラットな道のりで徒歩4分、ペリエ口からであれば徒歩3分、大規模マンションウェリス稲毛の少し駅寄りとなります。

いわゆる高台立地となり、それでいて駅までフラットな道のりというのは大きな魅力となります。ルネ稲毛東パーク・ザ・レジデンス(旧ファインレジデンス稲毛ガーデンヴィラ、建設中の事故が影響してか売主が変わった)と比べると高低差がわかりやすいでしょう。

イオンとは逆側ですがワイズマートやペリエがすぐ近くですから日常の買い物も便利ですね。通学校は稲丘小学校で徒歩10分、稲毛中学校で徒歩15分、稲毛東公園と稲毛公園もほど近いなど駅近にこだわるファミリー層からすればバランスも良いでしょう。線路からもそれなりに離れますから音問題も少なめです。(窓開ければ電車の音は聞こえる距離ですが真横ではない)

外観デザインとしてはウィルローズブランドですから単調なものではなく、階によりコンクリートとガラス手摺を使い分けたり住戸ごとにマリオンも配したりとしています。植栽がお気持ち程度なのとエントランスアプローチとホールがこじんまりしているのは残念ですがホール内は左官壁、壁のスリットから光が漏れるようにしているなどウィルローズブランドらしい部分も見受けられます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 68.06㎡
3階 4968万円 坪単価241万円

Dタイプ 3LDK 72.69㎡

画像出典:ウィルローズ稲毛公式HP

4階 5398万円 坪単価245万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りに関しては田の字だけでなく約8.8mのワイドスパン住戸もあります。エリア的には物足りない面積ばかりですが総額を抑えるためには致し方なしでしょうか。ただ、サイホン排水システムを採用することで水回りの自由度を高め、新築販売時においてはメニュープランを選ぶ楽しみがあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんしトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどなどエリア内では高単価なわけでもう少し味付けがほしかったですね。

ただ、総戸数48戸でありながらもKOMOルームというテレワークや自習に利用できるフリースペースと個室が設けられます。フリースペースは大きめのデスクが3つ、個室は4席と総戸数からすれば充実しています。また、KOMOルームの横には生協の宅配などを不在時でも受け取れる食配スペースがあります。

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル稲毛 1996年築 稲毛東3 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約160万円

アイ・プレイス稲毛 2000年築 小仲台1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・レクセルプラザ稲毛 2003年築 稲毛東4 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

プラウドタワー稲毛 2009年築 小仲台2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・パークハウス稲毛東 2009年築 稲毛東2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約140万円

ウェリス稲毛 2015年築 稲毛東4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円

・アーバンパレス稲毛 2019年築 稲毛東4 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

グローリオレジデンス稲毛 2019年築 小仲台1 新築時の坪単価約245万円 新築販売中

上記相場からウィルローズ稲毛の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 72.69㎡ 4階 5398万円(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内(一部建物の下)平置き3区画と屋外機械式12区画で設置率約31%です。エリア的には物足りない設置率となっています。機械式駐車場を操作している際に小さい子供に待っていてもらうための待合スペースが屋内にあります。屋内ではありますが駐車場側に窓が付くため操作中に振り向けば子供の様子が確認できますから安心です。

駐輪場設置率は200%でその多くが屋内となっているのは便利ですね。

管理費は㎡単価約176円、総戸数48戸としては目に優しいですね。

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

稲毛 7:47発
千葉 7:51着
都賀 7:59着
四街道 8:03着
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

稲毛 8:00発
津田沼 8:08着
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着

[総武緩行線]

稲毛 8:05発
西千葉 8:08着
千葉 8:10着

稲毛 7:59発
新検見川 8:02着
幕張 8:04着
幕張本郷 8:07着
津田沼 8:11着
東船橋 8:14着
船橋 8:17着
西船橋 8:20着
下総中山 8:23着
本八幡 8:25着
市川 8:28着
小岩 8:32着
新小岩 8:35着
平井 8:38着
亀戸 8:41着
錦糸町 8:44着
両国 8:47着
浅草橋 8:49着
秋葉原 8:52着

[京成千葉線]

京成稲毛 8:03発
みどり台 8:05着
西登戸 8:07着
新千葉 8:08着
京成千葉 8:10着
千葉中央 8:12着

京成稲毛 8:06発
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

総武快速線が利用できますから都心までの時間距離としては遠くないでしょう。千葉駅と比べるとグリーン車が座りにくかったり、特急等が止まらなかったりはするものの稲毛駅を好む方と千葉駅を好む方の価値観は大きく違うことが多いのですよね。(総武快速線としては隣駅ですが住宅検討にあたっては競合しにくい)

【総評】

広告開始から半年以上経過して第一期で8戸しか供給できないというのは厳しい状況ですがそれは近郊・郊外のほとんどの新築マンションが同じ状況なのですよね。稲毛駅周辺も駅近マンションでさえ70㎡は4000万円をきる水準ですし、中古に目を向ければエリア№1と言っても違和感ないプラウドタワーが75㎡で4500万円ほどで動く相場なわけで駅近とはいえイオンとは逆側で坪単価250万円近くとなればなかなか苦しいでしょう。

稲毛駅近くでは近年分譲マンションの供給が続いていますし、駅距離は異なりますがこの後もルネ稲毛東パーク・ザ・レジデンス、ヴェレーナ稲毛ザ・テラスと続いていきますから販売は容易でないでしょう。それに近くには既存の良質な大規模マンションウェリス稲毛がありますからね…それでもサイホン排水システムによる選べる楽しみはとても大きいですね。

話が少しずれますがウェリス稲毛のもったいないところは駐車場設置率なのですよね。自走式立体駐車場なのは大きな魅力なのですが総戸数929戸に対して665台と設置率は約71%、まったくもって足りてません。そのため中古市場でも駐車場問題を理由に検討を辞める方も多いのです。もし駐車場設置率を90%、なんなら100%にしていたらもう数百万円高く取引されていたのだろうなぁ~と。余りすぎは良くないもののほどよく空いているくらいがみんなハッピーなのですよね。

話をウィルローズ稲毛に戻しますが高台立地の駅近でありながらも線路から離れる静かな住環境ということで条件良いですから住んでからの満足度は高いでしょう。ただ、辛口になってしまうのは単純に価格です。ウェリス稲毛が坪単価約175万円という中で坪単価約245万円は重たすぎます。ウィルローズ稲毛を見学して稲毛の駅近高台立地を気に入ったならウェリス稲毛は必ず見学するべきでしょう。そしてウェリス稲毛を見ても「やっぱり新築じゃなきゃだめだわ。わたし(たち)は新築が欲しいんだね。」となったらウィルローズ稲毛が合うのでしょう。

単体で見たらとても条件が良いです!でも価格が高い。そして周りを見ればウェリス稲毛がいる。そしてそしてそのウェリス稲毛がお安い。

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