今回ご紹介するのはヴェレーナ東武練馬レジデンスです!

[物件概要]記事作成時点の先着順住戸

売主:大和地所レジデンス
設計:アアル建築計画
施工:大木建設
価格:4298万円~5598万円
専有面積:68.25㎡~71.56㎡
総戸数:59戸
規模:地下1階地上6階建て
交通:東武東上線「東武練馬」駅徒歩14分 東武東上線「下赤塚」駅徒歩16分 東京メトロ副都心線・有楽町線「地下鉄赤塚」駅徒歩17分
所在地:東京都板橋区徳丸四丁目
竣工:2021年4月上旬

駐車場:21台 機械式20台(来客用1台含む)、身障者用1台(月額:7000円~17000円)
自転車置場:98台(上段ラック式22台、下段スライド式39台、スライドラック式37台)(月額:100円〜400円)
ミニバイク置場:6台設置(月額:1500円)
サイクルポート:10区画設置(月額:1000円)

管理費(月額)14470円~15170円
修繕積立金(月額)5050円~5300円

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナ東武練馬レジデンス公式HP

「東武練馬駅最寄りの板橋区アドレス」としては久しぶりの供給ですね!

東武練馬駅×板橋区としては2015年築のコージーコート徳丸ガーデン以来ではないでしょうか。竣工ベースだと約6年ぶりです。練馬区と板橋区どちらが好まれるかはさておき、周辺の板橋区アドレスの賃貸住宅にお住まいの方からすれば久しぶりの購入チャンスというわけです。

東武練馬駅から徒歩14分、駅から見るとやや低地となるため「駅まで上り坂」というのはデメリットとなります。一概には言えませんがフラットな道のりでない場合には「駅から上り坂」のほうが割り切りやすいですよね。高台となるわけで歩いただけの価値を見出しやすいでしょうから。(板橋区内では高いグラウンドレベルでなのですが周辺に比べてやや下がっている)

とはいえ武蔵野台地ですし、荒川洪水のハザードにはかかっていません。いくつかのルートで歩きましたがマナーズフォートの西側(セブンイレブンの通り)を歩くのが一番楽でした。駅からだと最後に下り坂になるだけでそれまではほぼフラットです。

駅までの距離はあるものの落ち着いた住環境というのは大きな強みとなります。戸建てメインのエリアですし、農園があったりとのどかなエリアです。東武練馬駅×練馬区アドレスの新築マンションはそれなりに賑やかな環境にありましたが今回は笑ってしまうくらいのどかです!(私は板橋区蓮根出身なので今回の建設あたりも馴染みがありとても好きなエリアです)

駅距離がありのどかな環境ということで賃貸住宅からのファミリー層が主な検討となるわけですが通学校の北野小学校が徒歩7分、赤塚第一中学校が徒歩9分でどちらも恵まれた道のり、駅前には映画館も入るイオン(元マイカルサティ)、北側に赤塚公園と検討者層が好む条件が揃っています。少し足を延ばせば光が丘公園、城北中央公園もあります。

今回大きく評価したいのが外観デザインなどなど見た目のこだわりですね。

エントランスホール列の曲線、角と最上階のデザインを変え色合いの使い分けも素敵です。総戸数59戸でありながらもエントランスホール横に水盤が!!高低差ある土地のため擁壁ができてしまうのですがそこを活かして天然石、剣先フェンスでヨーロピアン調としています。バルコニーガラス手すりもなかなか見かけることのない美しいものを採用しています。

はっきり言ってしまえばマンション価格高騰の影響で戸建てとマンションの価格差が少なくなっているエリアです。ましてや駅徒歩14分となれば「戸建てでええやん」と言われかねない中でそうは言わせまいと戸建てとしっかり差別化したというのは強く、とても強く評価したいですね。

1部屋分まるっと集会室(パーティールーム)としているのも戸数からすれば珍しいでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

B1タイプ 3LDK 71.81㎡ 管理費(月額)15220円 修繕積立金(月額)5310円
3階 5398万円 坪単価248万円

Bタイプ 3LDK 71.56㎡ 管理費(月額)15170円 修繕積立金(月額)5300円

画像出典:ヴェレーナ東武練馬レジデンス公式HP

4階 5598万円 坪単価258万円

C1タイプ 3LDK 68.25㎡ 管理費(月額)14470円 修繕積立金(月額)5050円

画像出典:ヴェレーナ東武練馬レジデンス公式HP

1階 4298万円 坪単価208万円

Dタイプ 3LDK 68.25㎡ 管理費(月額)14470円 修繕積立金(月額)5050円
4階 4998万円 坪単価242万円

Gタイプ 3LDK 63.49㎡ 管理費(月額)13460円 修繕積立金(月額)4700円
3階 4598万円 坪単価239万円

Iタイプ 3LDK 69.32㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)5130円
3階 4898万円 坪単価233万円

I1タイプ 3LDK 68.83㎡ 管理費(月額)14590円 修繕積立金(月額)5090円
6階 5298万円 坪単価254万円

Mrタイプ 3LDK 86.24㎡ 管理費(月額)18280円 修繕積立金(月額)6380円
5階 6398万円 坪単価245万円

Pタイプ 3LDK 75.36㎡ 管理費(月額)15980円 修繕積立金(月額)5580円
7階 5498万円 坪単価241万円

平均坪単価は約230万円です。

契約済みですがメゾネットタイプもありました。(Mrタイプ、坪単価約245万円)

5000万円以上出せる方はプレミアム仕様となる70㎡以上にしたほうが良いでしょう。総額が膨らみますが単価はさほど変わらずです。

最上階にはコンサバトリースペースを設けた住戸がありワークスペースにも活用できます。コンサバトリースペースまで床暖房を伸ばしてくれているのは素晴らしいですね!

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板御影石(側面も!!)、洗面天板御影石、オープンキッチンにディバイダー、浴室扉ダブルバー、浴室ダウンライト、ミストサウナ、活水器「アグアクリーン」、玄関前カメラ付きインターホン、バルコニーウッドデッキなど力が入っています。70㎡以上をプレミアムプランとしておりキッチン天板と洗面天板、トイレ手洗い天板がクララストーン、廊下が床タイルとなります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm・2450mmです。

建具もおしゃれですしこだわったことがはっきりと伝わってきます。

周辺相場を確認しましょう!

マナーズフォート 2002年築 徳丸3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・プリズムヒル 2005年築 徳丸4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・クリオ下赤塚 2012年築 徳丸4 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・サンクレイドル東武練馬弐番館 2013年築 徳丸4 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からヴェレーナ東武練馬レジデンスの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 71.56㎡ 4階 5598万円(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

大きく賃料が取れるわけではないため新築価格ベースだと利回り4%ほどと低めです。それゆえ新築プレミアムは大きいほうです。

管理費は㎡単価月額約212円と水盤などがある割には現実的な単価設定です。

駐車場は機械式が主ですが設置率約35%と今の時代とエリアに適したものとなっています。

ファミリー層も多いと想定してサイクルポートを10区画設けてくれているのもいいですね。サイクルポートを3台止められるとカウントするならば設置率200%を超えます。(ファミリーメインのマンションでも設置率約150%も多々あります)

高低差の関係でエントランスホールは1階、ごみ置き場は2階となります。

建設地

【住むレーション】

[東武東上線]

東武練馬 8:03発
上板橋 8:05着
ときわ台 8:10着
中板橋 8:12着
大山 8:16着
下板橋 8:18着
北池袋 8:20着
池袋 8:23着

池袋 19:04発(始発)
北池袋 19:06着
下板橋 19:07着
大山 19:09着
中板橋 19:12着
ときわ台 19:15着
上板橋 19:17着
東武練馬 19:20着

【総評】

過去相場からすればお安くない(ここだけの話ではないです)のですができる限り価格を抑えつつも良いマンションを供給しようという気持ちが強く伝わってきます。

「価格以上の満足度に期待できる」新築マンションでしょう。

見た目のカッコよさが中古相場で活きるかと言えばなかなか難しいのですが、そもそも今はマンション価格が高く、今回のような立地では周辺中古マンションとの価格差も大きくなりがちです。となればある程度長い期間住む前提での購入となるわけですが「チープなのに価格だけ高かった」よりは「価格は高いけどモノも良かった」のほうが絶対いいじゃないですか。

エリア№1マンションのマナーズフォートも資産性としては手堅いのですが築18年となれば室内リフォームも検討しなければならない出物も多く、修繕積立金も上がっていますから一次取得としては重たいことはたしかです。そんな中でマナーズフォートからもう少し歩いたその先にできる新築マンションとなれば資金計画に問題がなければ「気に入ったら買うべき」でしょう。高さ制限が設けられたこともあり徳丸エリアでは久しぶりの新築マンション供給、それがこんな素敵なマンションとは周辺にお住いの一次取得層としては「ラッキー」くらいに思ってしまって違和感ありません。

東京23区で坪単価240万円前後の新築ファミリーマンションを探されている地縁のない方にもチェックしていただきたいです。

こういった新築マンションを見ると安心しますね。

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