今回ご紹介するのはイニシア板橋桜レジデンスです!

[物件概要]価格と専有面積は記事作成時点

売主:コスモスイニシア セコムホームライフ
施工:大豊建設
価格:4088万円~6598万円
専有面積:43.65㎡~70.28㎡
総戸数:152戸(うち一般分譲対象外住戸36戸含む)
規模:15階建て

交通:都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩9分 都営三田線「板橋本町」駅徒歩8分

所在地:東京都板橋区本町
竣工予定:2021年2月下旬

管理費:8800円~14200円(月額)
修繕積立金:4600円~7400円(月額)

駐車場:29台収容(平置4台(身障者用1台、来客用駐車場3台)、機械式25台)月額20000円~25000円
自転車置場:304台(2段ラック式(下段スライド型)、上段88台、下段216台)使用料:月額100円・300円
バイク置場:6台 月額1800円・2000円
ミニバイク置場:9台 月額 1500円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア板橋桜レジデンス公式HP

駅近ではありませんが板橋本町駅と板橋区役所前駅へ徒歩10分圏内とほど近く、石神井川沿い、そして商店街沿いとエリア内でも恵まれた立地条件となります。

「○○沿い!!」などと強みを前面に出している物件でも「面しているのごくわずかの住戸やないかーい!」ということが多い中、今回は完全に石神井川に沿った東西に長い土地のため全戸が石神井川沿いになるというのも大きな魅力と言えます。首都高からも隣のマンションが壁になってくれるためそれほど気にならないことでしょう。むしろ首都高から離れすぎないため中層階以上になれば首都高を走る車を楽しめる(夜の首都高ビューは素敵です)くらいです。もちろん石神井川沿いの桜ビューが一番のウリではありますが(笑)

今回セコムホームライフも売主に入っていますがトマホークジェットや隠し金庫はありません。ただ、全戸セコム導入のため鍵一本でセキュリティをかけて出かけることができます。コスモスイニシア×セコムホームライフだとイニシア浦和常盤レジデンスが記憶に新しいところです。

セコムホームライフが売主ということもあってか全体的にセキュリティ面にも力が入っていました。各戸玄関前カメラ付きインターホンがありましたし、エレベーターも鍵をかざさないと動きません。この辺りはJVならでは強みを活かせているのがいいですね!!(ただ痛みわけするだけのJVも多いですからね、、、)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.1㎡

画像出典:イニシア板橋桜レジデンス公式HP

6階 6068万円 坪単価286万円

Bタイプ 3LDK 63.74㎡
7階 5788万円 坪単価300万円
11階 5868万円 坪単価304万円
13階 5888万円 坪単価305万円
15階 5908万円 坪単価306万円

Cタイプ 1LDK 44.40㎡
14階 4198万円 坪単価312万円

Dタイプ 2LDK 54.60㎡

画像出典:イニシア板橋桜レジデンス公式HP

3階 4808万円 坪単価291万円

Eタイプ 2LDK 54.60㎡
4階 4808万円 坪単価291万円
6階 4828万円 坪単価292万円
8階 4848万円 坪単価293万円
10階 4868万円 坪単価294万円
13階 4918万円 坪単価297万円
15階 4938万円 坪単価299万円

Fタイプ 3LDK 63.74㎡

画像出典:イニシア板橋桜レジデンス公式HP

14階 5938万円 坪単価308万円

Gタイプ 2LDK 54.60㎡
5階 4848万円 坪単価293万円
8階 4878万円 坪単価295万円
11階 4928万円 坪単価298万円

Lタイプ 3LDK 70.28㎡
15階 6598万円 坪単価310万円

Hタイプ 2LDK 57.24㎡
13階 5178万円 坪単価299万円
14階 5188万円 坪単価299万円

Mタイプ 2LDK+S 65.63㎡
15階 5948万円 坪単価299万円

Jタイプ 2LDK 56.92㎡
2階 5008万円 坪単価290万円
8階 5068万円 坪単価294万円
14階 5148万円 坪単価299万円

Kタイプ 3LDK 70.08㎡
6階 6198万円 坪単価292万円
7階 6208万円 坪単価292万円
10階 6428万円 坪単価302万円

平均坪単価は約300万円です。

総額を高く見せないために専有面積を削っていることはたしかです。ただ、共用廊下側もアウトフレームとして表記+αのゆとり、専有面積を抑えても収納と玄関周りは妥協しないというコスモスイニシアらしさがでていますから工夫のないゆとりある広さを買うよりむしろ生活しやすいことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室扉タオルダブルバー、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなど単価なりのものとなっています。バルコニー隣戸境の隔て板はトールタイプです。

構造面は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

もともと戸建てやマンションがあったため地権者住戸多めではありますがそれゆえ1LDKも設定されています。スペックは落としていない(食洗機残って三ツ口コンロ)1LDKですし、駅近でないがゆえに単価を盛っていないためシングル層で駅距離と環境のバランスを取りたい方にはもってこいでしょう。

石神井川の側道よりもやや高い位置にお花見テラスを設けており、石神井川沿いだからこその既存樹を活用した一体感ある植栽計画は魅力です。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ板橋本町シティフォルム 2000年築 本町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約175万円

・板橋仲宿パークホームズ 2000年築 仲宿 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・コスモ板橋区役所前 2002年築 仲宿 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・クレストフォルム板橋仲宿 2002年築 仲宿 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約165万円

・グローリオ板橋本町パークサイド 2002年築 氷川町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・コスモ板橋グレイスアベニュー 2005年築 仲宿 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約190万円

・グローリオ板橋本町 2006年築 本町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・クレアホームズ板橋桜雅の杜 2006年築 本町 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・藤和シティホームズ板橋仲宿 2007年築 仲宿 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・イニシア板橋区役所前 2009年築 氷川町 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約220万円

・ルフォン板橋区役所前タワーレジデンス 2014年築 仲宿 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約260万円

・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート 2015年築 本町 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約225万円

・リビオ板橋本町ステーションサイド 2019年7月竣工予定 大和町 新築時の坪単価約295万円 直近売り出し事例なし

上記相場からイニシア板橋桜レジデンスの将来価値を予想すると

Kタイプ 3LDK 70.08㎡ 7階 6208万円(新築時) → 5160万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

管理費は㎡単価月額約201円。ぱっと見は違和感ないのですがクラストラフィーネとエレベーター同じ台数かつ同じく非ディスポーザーでありながら戸数の割に単価差ないため近隣新築物件と比べるとやや高くは見えてしまいます。

駐車場設置率が約19%と少ないのも影響していることでしょう。条例回避のため敷地外にも確保しています。首都高の出入口が近いとはいえ商店街沿いがゆえに一方通行も多く車の出し入れがややめんどい立地です。車所有者だとクラストラフィーネのほうが響きやすいでしょう。

【住むレーション】

[都営三田線]

板橋区役所前 8:07発
新板橋 8:08着
西巣鴨 8:10着
巣鴨 8:12着
千石 8:14着
白山 8:16着
春日 8:18着
水道橋 8:21着
神保町 8:23着
大手町 8:26着
日比谷 8:29着
内幸町 8:31着
御成門 8:33着
芝公園 8:35着
三田 8:37着

通学校は加賀小学校、加賀中学校でどちらも徒歩10分圏内です。選択制とはいえ人気の金沢小は選択除外となりがちですからそこにこだわるなら新築の中ではアトラス加賀となります。

商店街沿いですから買い物利便性は高くなっています。ライフ、よしやも近いです。大山の商店街も自転車ならサクッと行ける距離感ですし、国際興業バスの停留所も近く池袋へも行き来しやすいです。

【総評】

立地に関しては魅力が大きいですね。お安くはありませんがお安い時代が来ても同類の新築マンションが出にくいというのは大きな強みです。

また、間取りに関しても玄関を広くとったり、各部屋の収納を犠牲にせずしてファミリークローゼットを設けたりと「住んだ後の心地よさ」を追求している点はいつものコスモスイニシアらしさとなります。

駅距離で言えばクレストラフィーネのほうが魅力ありますし、平均専有面積もしっかりと確保しているのですがエリア的に「総額」で見る検討者が多く、手の届く総額に抑えているイニシアのほうが引き合いは強いことはたしかでしょう。総額を抑えているということは平均専有面積を抑えているわけではありますが、共用廊下側アウトフレーム、先に述べた充実した収納など苦しくない専有面積圧縮ですから検討者からしても違和感なく印をつきやすいのですよね。

この立地を知らない、そして商品の強みを知らない方が「板橋本町駅徒歩8分で坪単価300万円」と聞けば「いやいや。。。」となるでしょうけどもこのエリアで検討する方からすれば「欲しい!」となることはあきらかで、少なくともプレミスト志村三丁目のような大苦戦はないと自信をもって評価できます。(立場的には大和が上なのですがマンションの売れ行きは・・・笑)

今後同エリアでの供給としては仲宿商店街沿いのプラウド、リビオタワー板橋横のプレミストがあります。プラウドはおそらくシングル、ディンクス向け住戸が多そうなため坪単価としてはもっと高くなりそうですね。プレミストは板橋区役所前駅から徒歩5分ほどと駅に近くはなりますが単価次第では「いや、隣のリビオタワー板橋でええやん」になりかねない立地です。

記事公開前の事前レポート動画も合わせてご覧ください!

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