リリーゼ葛西　予定価格と間取り　破壊力ある安さ×屋内廊下や耐震等級2など高い商品力

今回ご紹介するのはリリーゼ葛西です！

［物件概要］

売主：TNKレジデンス
設計：インター・プロデュース
施工：田中建設
予定価格：5098万円～7298万円
専有面積：68.91㎡～77.73㎡
総戸数：39戸
規模：11階建て
交通：東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩11分
所在地：東京都江戸川区中葛西一丁目
竣工：2024年5月8日
引き渡し予定：2024年11月中旬

駐車場：機械式10台　月額13000円～18000円　平置専用3台　月額1000円　身障者用1台　月額19000円
自転車置場：78台　2段ラック式72台　月額300円・200円　電動式3人乗り自転車対応6台　月額500円
バイク置場：2台　月額1500円

管理費（月額）14300円～15400円
修繕積立金（月額）10900円～11700円
インターネット利用料（月額）825円
町内会費（月額）200円

地図はこちらです↓

画像出典：リリーゼ葛西公式HP

東京メトロ東西線の葛西駅から葛西駅西通りと三角葛西通りを経由して徒歩11分、葛西橋通りを超えるため少々駅距離は感じてしまいますがその葛西橋通りからも環七からもしっかりと離れた静かめな住環境です。用途地域としても第一種住居地域です。

また、葛西エリアでの分譲マンションはこれでもかと続いていますが供給の少ない中葛西一丁目アドレスとなります。学区縛りのあるご地元の賃貸組からしても嬉しい供給と言えるでしょう。

日常の買い物はまいばすけっとが徒歩4分ほど、葛西駅周りのマルエツ、東武ストア、ワイズマートが徒歩10分ほど、自転車であれば西葛西寄りのサニーモールやイオンなどもありますが駅徒歩11分の葛西物件としては少々不便ではありますね。

駅から離れる物件ほどせめて近くに大きなスーパーマーケットがあると嬉しいですよね。ただ、葛西エリアは自転車をフル活用される方も多いですから徒歩にこだわらなければ気になってこないでしょう。

通学校は葛西小学校と中学校で徒歩4分、2019年に新校舎にて運営開始した併設型小中学校です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついています。

葛西駅の北側のため総合レクリエーション公園までは自転車でないと遠いですが宇喜田第二児童遊園、宇喜田東公園、宇喜田中央公園、二反割公園など公園は困ることないどころか迷うくらい充実しています。

建設地は南と西の二面接道、正方形の整った土地形状です。従前は大きな戸建がありました。

主開口部はボリュームゾーンが南向き、一列が東向きです。

南向きは接道向かいが青空駐車場と11階建てのカーサ第1宇喜田となります。西寄り住戸のほうがカーサ第1宇喜田が被らず抜け感ある眺望となります。ただ、西側には10階建てのコトヒルズがあるため南西角住戸の西妻側は最上階を除くと抜けてきません。南東角住戸は妻側の東方向が気持ちよく抜けてきますが南側はカーサ第1宇喜田が気になってきます。

東向きは接道していないものの背の低い建物が多いため中層階以上になると眺望が抜けてきます。ただ、南向きより引っ込んでいるため南側の自己日影はかなり大きなものとなります。それでもリビング北側の窓を足元からのダイレクトウィンドウ(網入り)として自己日影をカバーしてくれています。(自然光はたっぷりと入ってきます。)

日当たり優先なら南向き、抜け感優先なら東向きという選び方が基本となってきます。東向きに関してはできれば5階以上を選びたいところですがいずれにしても竣工済みのため実際の部屋を確認してから申し込むことができます。

北側のエントランスアプローチはしっかりと長く風除室まではクランクインとしています。周りの植栽と軒裏ライティングで日中も夜も分譲マンションらしさを感じられます。歩車分離されているのも良いですね。

その代わりエントランスアプローチはかなりこじんまりとしていますがエレベーター手前がシャンパンゴールドのゲートのようになっておりおしゃれです。

外観デザインはバルコニーガラス手摺で明るい印象なだけでなく太めのせり出したコンクリートラインで重厚感もあります。背中側もダイレクトウィンドウがデザインとしても活きてきていますし、全体的にリリーゼらしいベージュ系の優しい色合いとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A2タイプ　3LDK　72.75㎡

画像出典：リリーゼ葛西公式HP

Cタイプ　3LDK　72.38㎡

画像出典：リリーゼ葛西公式HP

Dタイプ　3LDK　77.73㎡

画像出典：リリーゼ葛西公式HP

平均坪単価は約280万円です。

今の時代の近郊・郊外新築マンションとしては専有面積調整しておらず一番狭くても68㎡台、今期販売は70㎡以上となります。

全体的に柱を外に出せているのも良いですね。

Cタイプは廊下が長いため洋室の広さや収納力が面積の割に若干物足りないですがリビングin部屋が0ということで個室のプライバシー性を優先されたい方に合ってきますね。リビングの北側は妻窓も大きく、上階であれば視界抜けしてきます。主寝室想定の洋室も廊下に面さない二面窓があったりデスクカウンターがあったりと南向きにこだわらない方にとっては価格も抑えられており魅力に映ることでしょう。

そのCタイプですが多くの方が『廊下が長くてもったいない』と思われることでしょう。駄菓子菓子！！TNKですからそのウィークポイントをしっかりとカバーしてくれています。廊下の天井部を木調とすることで玄関を開けた瞬間、そして歩いていてときめく空間としてくれているのです。無駄な空間を贅沢な空間へ変える…当たり前のようでできていない会社さんが多いですからね。素晴らしいです！！

A2タイプはリビングin洋室が2部屋となりますが廊下が短いのが収納力に活きています。

1フロア2戸となるDタイプは柱の影響で主開口部側のバルコニーが2つに分かれてしまっているのが少々惜しいですが開放感あるルーフバルコニーのある王様住戸の割には単価が盛られておらず、その割にマンション内では値が張ることからリビングの石貼などその他住戸よりも高級感ある室内となっています。

王様住戸以外も天然木オーク材の突板フローリング、壁面は珪藻土の左官壁と天然石、リビングダウンライトなど室内に関してもリリーゼブランドらしい優しい空間となっています。

ディスポーザーはないですし床暖房もなし(床材との相性を考慮していつも設置していないです)、トイレ手洗いカウンターもありません(古めかしくないタンク式)が食洗機は付いています。

また、バルコニーにスロップシンクがあるのは近年の新築マンションとしては珍しいですね。王様住戸は主開口部側とルーフバルコニーどちらにも付けてくれています。これがあると便利なのですが建築費高騰の影響もあり設置してくれない新築マンションが増えてしまいました。(大量供給時代は設置してある物件も多かったです)

カーペット敷きではないですが屋内廊下、玄関前カメラ付きインターホンもあります。

構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2430mm、災害時の避難場所相当の耐震等級2です！！

周辺売買相場を確認しましょう！

■西葛西ガーデンハウス中央公園

1998年築　西葛西駅徒歩13分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約180万円

■プレシャスコート中葛西

2006年築　葛西駅徒歩12分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約185万円

■中葛西グリーンホームズⅢ

2008年築　葛西駅徒歩7分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約220万円

■アルファグランデ葛西五番街

2011年築　葛西駅徒歩9分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約210万円

周辺賃貸相場を確認しましょう！

■コトヒルズ

※隣の賃貸マンションです

2005年築　葛西駅徒歩10分

㎡単価月額約2150円(70㎡約15万円)

～リリーゼ葛西の支払い例～

A2タイプ　3LDK　72.75㎡　6階　6598万円の場合

月額約20万円(35年フルローン・維持費込み)

上記相場からリリーゼ葛西が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A2タイプ　3LDK　72.75㎡　6階　6598万円　→　5400万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は1階住戸専用3台と身障者優先1台が屋外平置き、その他は屋外機械式で設置率約25％です。1階の専用駐車場はバルコニー側から出入りできないのは惜しいですが全長5m以内であればほとんどの車を止めることができるため戸建て感覚で車を選ぶことができます。

しかも！！月額1000円です！！他の住戸からするともっと高くして管理費に割り当ててほしいでしょうけども…

駐輪場は屋外で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約207円、ディスポーザーはないですが今の時代の総戸数39戸としては抑えられているほうです。

リリーゼブランドのためいつも通り生ごみのみ戸建方式のごみ捨てとなる点は注意が必要です。(ここ最近は生ごみ含めて24時間ごみ捨て可のマンションがほとんどです)

エレベーターは1基、最上階のみウォークスルーです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■西葛西ガーデンハウス中央公園　総戸数35戸　管理費㎡単価月額約150円

■プレシャスコート中葛西　総戸数26戸　管理費㎡単価月額約175円

■中葛西グリーンホームズⅢ　総戸数52戸　管理費㎡単価月額約143円

■アルファグランデ葛西五番街　総戸数27戸　管理費㎡単価月額約218円

【住むレーション】

［東西線］

葛西　8:00発
西葛西　8:01着
南砂町　8:06着
東陽町　8:09着
木場　8:12着
門前仲町　8:14着
茅場町　8:18着
日本橋　8:20着
大手町　8:22着
竹橋　8:25着
九段下　8:27着
飯田橋　8:29着
神楽坂　8:32着
早稲田　8:34着
高田馬場　8:38着
落合　8:41着
中野　8:44着

葛西物件の割には路線バスの利用が便利なほうではないですね。葛西臨海公園駅までの路線バスは徒歩8分の長島町交差点停留所から、ディズニーリゾートまでのシャトルセブンと空港リムジンバスは葛西駅まで出る必要があります。葛西駅最寄りに住みつつ路線バスを使い倒したい方は総合レクリエーション公園に近い物件のほうが合ってきます。

中央線環状線の清新町と湾岸線の葛西まで3キロ前後のため車での遠出も便利です。

【総評】

いや～さすがのTNKですね～。

土地仕入れが5年ほど前、人員の関係で多くの棟数を同時に供給することが難しく、とはいえデベとしては大きな会社ではないためにある程度売れ行きが良くないと商売として厳しいなどなど殿様商売でないがゆえに価格だけでなく商品力にも強い愛を感じることができます。

いつものことですが『ありがとうTNK』ですね。

立地に関しても駅距離だけはもうほんの少し近いと嬉しい距離感ではありますが遠いわけではないですし、公園充実で小中学校も近く日常の買い物も自転車であれば迷うくらいの選択肢があるなど魅力が大きく、そこに平均坪単価約280万円(第一期)という破壊力ある安さとなれば…TMD(坪単価満足度)の高い新築マンションと言えるでしょう。

東京23区で新築縛り、ご予算6000万円前後の方は要チェックです！！

至急至急！至急至急！

・23区新築M縛り
・予算住み出し6000万円以内
・子育てFAM
におすすめの出物あり

リリーゼ葛西、東向き5階〜
南側自己日影厳しいが北側足元からのDWありで東・北共に現状視界抜け

リビin洋室なしワイドスパン
現確可
耐震等級2

駅距離少しあるが小中至近
自転車で買い物便◎ pic.twitter.com/xjP8appvWC

— マンションマニア (@mansionmania) June 3, 2024

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