今回ご紹介するのはクレストラフィーネ板橋本町です!

[物件概要]※区民優先二次

売主:ゴールドクレスト
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:5798万円~6698万円
専有面積:62.22㎡~72.00㎡
総戸数:90戸
規模:14階建て

交通:都営三田線「板橋本町」駅徒歩3分 東武東上線「中板橋」駅徒歩13分

所在地:東京都板橋区大和町
竣工予定:2021年2月下旬

管理費(月額)12800円~14800円
修繕積立金(月額)6200円~7200円

駐車場:29台(月額:19000円~29000円、建物内平置き6台、機械式21台、建物外平置き1台、身障者用平置き駐車場1台)、内来客用2台
駐輪場:182台(月額:200円~400円)
バイク置き場:10台(月額:2000円~3000円、建物内平置き、内ミニバイク3台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレストラフィーネ板橋本町公式

都営三田線の板橋本町駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩3分となります。

板橋本町駅近くの分譲マンションは数多くありますが北側に環七を背負うだけで南面は住宅街というのはとても希少性があります。それもあってか今回は駅近ながらも全戸3LDKとしておりファミリー層向けのマンションとしています。通学校は板橋第八小学校で徒歩3分と近い距離にあるのもファミリー層からしたら魅力に感じることでしょう。

元々はゴルフショップがあった場所ですが土地の仕入れは約10年前となります。その後定借として建物ごと貸しており期限がきたため取り壊しからのマンション建設となります。建築費自体は今の市況のものですが土地仕入れは土地価格が安い時代でしたし、10年間ほど賃貸として運営できたわけで今の時代にしては懐が豊かな事業計画と言えます。

それも影響してかエントランスホールは戸数からしたら豪華な二層吹き抜けとしていますし、エレベーターも2基とゆとりがある(エレベーター1基設けるだけでも建築費に大きく影響する)など「これ今の時代にしてはすごくいいですね~」となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.00㎡
11階 6698万円 坪単価307万円

Bタイプ 3LDK 70.87㎡

画像出典:クレストラフィーネ板橋本町公式

4階 6328万円 坪単価295万円

Cタイプ 3LDK 67.29㎡
7階 6098万円 坪単価299万円

Dタイプ 3LDK 67.29㎡

画像出典:クレストラフィーネ板橋本町公式

10階 6128万円 坪単価301万円

Eタイプ 3LDK 62.22㎡
12階 5798万円 坪単価308万円

Fタイプ 3LDK 65.6㎡

画像出典:クレストラフィーネ板橋本町公式

3階 5798万円 坪単価292万円

Gタイプ 3LDK 72㎡

画像出典:クレストラフィーネ板橋本町公式

5階 6558万円 坪単価301万円

平均坪単価は約300万円です。

Bタイプの洗面ダブルボウルはいいですね~。立地的に時間をお金で買う方も多いでしょうし、そのような方からすれば朝の時間にゆとりをもたらす洗面ダブルボウルは魅力に感じやすいでしょう。このようなチャレンジをしてくれるのはマニア目線としては嬉しい限りです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。キッチン天板御影石、浴室はブラケットライトですが浴室扉ダブルバー、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、共用廊下側二重サッシ、バルコニー隣戸境隔て板トールタイプと単価なりとなっています。

構造面は階高にゆとりがないため直床となってしまってはいますが横リビタイプに関しては連窓となっており南向きの恩恵を十二分に受けることができます。

1階部分に住戸はなく、自転車置場はすべて屋内となります。

駐車場は屋内平置きと屋外機械式で設置率は約32%となります。環七、中山道、首都高へサクッと出れるため車移動も便利です。

周辺相場を確認しましょう!

・シーズスクエア板橋本町 2003年築 本町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・日神パレステージ板橋本町 2011年築 本町 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

・ガーデングラス板橋本町 2012年築 清水町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

・THE ITABASHIテラス・ノース 2012年築 清水町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート 2015年築 本町 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からクレストラフィーネ板橋本町の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.87㎡ 4階 6328万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

管理費は㎡単価月額約205円、エレベーター2基などを考慮すれば違和感ないでしょう。

【住むレーション】

[都営三田線]

板橋本町 8:01発
板橋区役所前 8:03着
新板橋 8:05着
西巣鴨 8:07着
巣鴨 8:09着
千石 8:11着
白山 8:13着
春日 8:15着
水道橋 8:18着
神保町 8:20着
大手町 8:23着
日比谷 8:25着
内幸町 8:28着
御成門 8:30着
芝公園 8:32着
三田 8:34着
白金高輪 8:37着

駅近がゆえに通り道にスーパーマーケットはありませんが駅前にまいばすけっと、宮本町のコモディイイダ、中板の商店街、自転車で仲宿のライフや大山の商店街へ行けますから通り道での買い物にこだわらなければ選択肢は多いです。

数年以内には都営三田線の8両化も予定しておりすでにホームドアの更新工事が始まっています。

【総評】

単価としてはお安くないです。過去と比べても仕方ないとはいえ10年ほど前なら坪単価200万円ちょっとのエリアですから値上がり幅としては大きくなります。

それでも板橋本町駅徒歩3分圏内としては条件良い立地ですし、豪華なエントランスホールなど今の時代の新築マンションとしては頑張っている部分も多く、立地面でも近隣中古へ振替が難しいため安くはないけど良いマンションと言うのが正解かと思います。安かろう悪かろうではないです。

ところでラフィーネブランド久しぶりですね~。直近で記憶しているのは東日本橋ですがラフィーネブランドで総戸数90戸は規模感あるほうですね。

記事公開前の事前レポート動画も合わせてご覧ください!

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