今回ご紹介するのはパークタワー晴海です!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(予定)

売主:三井不動産レジデンシャル 近鉄不動産 JX不動産 新日鉄興和不動産 住友商事
施工:大林組
価格:未定
専有面積:42.53㎡~121.16㎡
総戸数:1076戸
規模:48階地下1階
交通:
東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分

所在地:東京都中央区晴海2丁目
竣工予定:平成31年5月下旬

駐車場:敷地内機械式480台 敷地内平面1台
駐輪場:2198台
バイク置場:35台
トランクルーム:1076区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークタワー晴海公式HP

価格表や仕様など見学者からの情報がマンコミュやTwitterで出回っていますね。それら掲示板やSNSでのやりとりを見ていて疑問に思うことがあります。それは「勝どき・晴海・有明・豊洲」などを「湾岸」という一つのカテゴリだけで語っていませんか?ということです。もちろん比較検討することは良いことですし当然なのですが、、、パークタワー晴海は「中央区アドレス」です。この点をしっかりと理解したうえで語っていない方が多いように感じてしまいまして・・・。

なんだか上から目線で言うようで(そんなつもりは一切ありません)申し訳ないのですが、中央区アドレスであることがもっと評価されるべきだと思ってしまいました。利便性で考えたら晴海エリアよりも江東区アドレスの有明エリアや豊洲エリアのほうがずば抜けていることは言わずもがなですが、一般的には中央区アドレスが強いという認識は皆様同じかと思います。

さぁ!堅い話はここまで?!

せっかくの楽しいモデルルームなわけですからテンションMAXでレポートいたします!

ディ○ニー好きなら知ってる?!マイナーキャラですが私の大好きなティッピーブルー(CV/岡本信彦さん)と一緒に訪問しました!!

受付や案内をしてくれる女性の衣装が「ザ・ディ○ニー!!」なのでそこもお楽しみにしてください(笑)受付エリア、待合室エリアなどなど・・・・「ザ・ディ○ニー!!」(笑)

モデルルームに入って感じました。

「あっ。このマンションディ○ニーファン1076組に販売すれば良いのか・・・。」

ということ。多少高値だとしても好きならこりゃ買いますわ。ディ○ニー好きの奥様がいる旦那様、軽い気持ちで奥様を連れて行ったら・・・覚悟してご見学ください(笑)

アトラクションのようなシアターでは興奮しすぎて「テンションMAX」という言葉が出てしまいました。インパしたときにアトラクションに乗るあの感覚です!ワクワクドキドキ!!

まずは共用部のお話からです。

皆様が気になるかなぁ?と思う質問を営業さんにぶつけてみました!

・敷地内の店舗は何が入りますか?

→24時間営業のセブンイレブンが入ることは確定しています。また、住民以外の方もご利用いただけます。認可保育園に関しては予定となっています。

・公開空地の維持費はすべて住民負担ですか?また地域に開放したイベントなどは実施しますか?

→維持費負担は住民となります。メインエントランス付近でマルシェなどを開催する予定です。

・シャトルバスが運行されるとのことですが建物内での発着場所はどこですか?

→建物内での発着場所は未定です。運行形態はあくまで予定ですが平日は月島・東銀座方面、土休日は豊洲・銀座方面を予定しています。

・36階のスカイラウンジは貸し切りできますか?またお酒は飲めますか?

→バーテンダーなどはいません。そのため持ち込みはできますがお酒はNGとなります。ただしダイニング部分は貸し切りができ、その際はダイニング部分のみお酒もOKとなります。ダイニング貸し切り時もラウンジは自由に使えますが仕切りはあるもののダイニングからの音は聞こえるかもしれません。またスカイラウンジは24時間開放します。(すべて予定です)

・そのほか魅力と感じるであろう共用施設の運用方法などはありますか?

→ラウンジは紀伊国屋とコラボして月1回本の入れ替え、キッズルームなどはボーネルンドとコラボ、アウトドア関連の箇所はスノーピークとコラボしています。その他ジム、酸素カプセル、ランドリールーム、マッサージチェア、シェアサイクル、宅配レンタカーなどがございます。

・管理形態を教えてください

→あくまで予定ですが24時間有人管理、コンシェルジュは週7日勤務で8時~20時の勤務を予定しています。また各階にゴミ置き場を設置しています。

・オリエンタルランドとコラボしているということもありディ○ニー好きの私からするとオリエンタルランドならではのさりげない隠しミッ○ー的なのに期待してしまいますが何かありますか?

→全体のコンセプトとしてはトネリコ木を背負ったくじらがこの地にやってきて木を植えたら・・・建物全体が船、建物内が客船というコンセプトです。その他敷地内(公開空地)を1周するとちょうど500mになるようにしてその道のりにはいろいろな仕掛けをする予定ですのでお楽しみにしてください。

つづいてはモデルルーム(お部屋)について!

最終的には4つのモデルルームを用意するとのことですが現在はオプション多めの2部屋のみを公開しています。室内を見て感じたことは梁などが少なくタワマンとしては開放感があるということです!バルコニー部の隣戸境も背の高い隔て板となっていました。

・リビング基本天井高2600mm、洋室等の居室基本天井高2500mm
・バルコニー部窓の基本高2333mm
・バルコニー部の基本奥行き1800mm
・食洗機、バックカウンター標準装備
・ドアストッパー各部屋完備
・洗面室の床タイルは標準だがお手洗い、廊下はオプション
・全戸トランクルーム完備
・玄関前カメラ付きインターホン
・リビング天カセエアコン

好印象だったのが各お部屋への玄関前、共用廊下(内廊下)部分にゆとりがあることです。玄関開けたら扉が通行人にぶつかる!!なんてことが起きないのは魅力的です。最近では内廊下タワマンでありながらも玄関部にゆとりをもたせないマンションが多いですからこれは評価ポイントです!!

エレベーターは

低層階(~20階) 105m/分 4基
中層階(20階~35階) 150m/分 4基
高層階(35階~48階) 180m/分 4基

とわかれており、そのほか各階停止のエレベーターが2基(180m/分)あります。当然ではありますがエレベーターの台数が2倍になる20階、35階は利便性が高く人気が出そうです。1階、2階部分はすべてのEVが遠く離れることなく並んでいるためより利便性が高いですね。

公開されていた予定価格と間取りを共有いたします!

※坪単価は7900万円~8000万円の場合真ん中の7950万円で計算
※100万円単位の予定価格です

・南向き

70ES 70.84㎡ 22階~24階 7900万円~8000万円 坪単価370万円程度
78As 78.59㎡ 22階~24階 8800万円~8900万円 坪単価371万円程度(モデルルームタイプ)

画像出典:パークタワー晴海公式HP

・東向き

72Be 72.86㎡ 22階~24階 7700万円~7800万円 坪単価351万円程度

・北向き

71Bn 71.65㎡ 7階~9階 6400万円~6500万円 坪単価297万円程度
54An 54.48㎡ 22階~24階 5500万円~5600万円 坪単価336万円程度
43An 43.33㎡ 22階~24階 4600万円~4700万円 坪単価354万円程度

・西向き

57Aw 57.38㎡ 22階~24階 5900万円~6000万円 坪単価342万円程度
71Cw 71.80㎡ 7階~9階 6700万円~6800万円 坪単価310万円程度

おおよその平均坪単価は350万円、プレミアム住戸(47階~48階)はお安くても15000万円はするとのことです。管理費や修繕積立金などは未定でしたが、公開空地の管理もすべて住民負担のためそれなりの維持費になることが考えられます。

眺望シミュレーションや太平洋セメントの土地にどれくらいの建物が建設される可能性があるかなどは次回の案内時に用意できる予定とのことでした。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 2013年築 低層階・南向き 坪単価330万円程度
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス 2016年築 低層階・南向き 坪単価310万円程度

クロノとティアロは売り出し中住戸が多いため坪単価300万円を切る動きもありそうですが今のところは坪単価300万円以上を維持している状況です。新築時の坪単価はクロノが270万円程度、ティアロが290万円程度、ティアロの販売当初は心配になるくらいの売れ行きでしたが2013年9月に2020年東京オリンピックが決定してからは順調に販売が進んでいきました。

周辺相場から見るとパークタワー晴海の新築プレミアム(新築という価値に払う金額)は物件価格の1割程度ではないでしょうか。

【住むレーション】

[有楽町線]

月島駅  8:01発
有楽町駅 8:06着
池袋駅  8:26着

[大江戸線]

月島駅  8:01発
六本木駅 8:17着
新宿駅  8:27着

[都営バス 業10]

晴海一丁目 8:03発
銀座四丁目 8:17着
新橋駅   8:20着

[都営バス 東15]

晴海一丁目   8:01発
東京駅八重洲口 8:30着

月島駅の交差点から工事中の物件前までタクシーに乗車したところ初乗りの410円でした!!

【総評】

東京湾岸エリアについては私としては利便性の良いエリアで合理的に暮らすには最適だと思っているのですが、検討者様の好き嫌いがはっきりと分かれるエリアで、「湾岸最高!!」「湾岸あり得ない!!」この2つに2極化していると感じます。もちろんどちらでもないという方はいるにせよ、お互いの主張が強くSNSなのでバトっている光景をよく見かけますね。

今回注目していただきたい点としては「湾岸エリアのタワマンの中でも一線を画す存在である」ということです。湾岸エリアに住みたい方はもちろん、どちらかというと湾岸苦手だなぁ~と思う方にも選ばれるマンションであると評価しています。もっと言えば「パークタワー晴海に住みたい!!」そのような方が選ぶマンションでしょう。

投資目線で考えると魅力ある価格ではありませんから実需要の方が多く買うでしょう。また、パークタワー晴海のコンセプトを気に入って買う方が多いはずですから将来的に中古市場に出回る率としてはクロノ、ティアロに比べて大幅に少ないと予想できます。

クロノ、ティアロなどからの買い替え需要があまり見込めない分、パークタワー晴海から今後供給される湾岸エリアのマンションへ買い替える方も少ないはずです。パークタワー晴海は湾岸エリアで唯一無二の特徴あるコンセプトをもつマンションですから将来的にも独自の相場を維持できる可能性があるでしょう。

しかしながら駅から遠いことはたしかです。実際に月島駅、勝どき駅、豊洲駅から歩きましたがそれなりに距離があります。近くのスーパーはトリトンのマルエツプチで、同じくトリトンの成城石井は生鮮食品の取り扱いがなく、日常の買い物も少々不便です。

立地に対して考えると割高なマンションになってしまいますが、コンセプトの素晴らしさを考えると妥当な価格なのではないでしょうか。もちろん予定価格のため調整が入り安くなるならばそれに越したことはありません。

突然JVになって驚きましたね。とはいえ三井のマンションであることに変わりはなく、管理会社も三井系列となっています。ちなみに売主のシェア率は三井不動産レジデンシャル77%、近鉄不動産8%、JX不動産、新日鉄興和不動産、住友商事が各5%となっています。

次回は4月中旬頃に更新予定です!

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4 件のコメント

  • こんにちは、いつも楽しく拝見しています。
    かなりコンセプトを突き詰めた、今どきは稀有な個性あるマンションでだと思います。天カセエアコンも含めて仕様も良いですよね。
    ただ、おっしゃる通り中央区アドレスではあるのですが、やはり平均坪350はこの時期かなりチャレンジングかと…。
    月島は徒歩12分とはいえ、地図をみると10番出口からですからね…。
    それにこのコンセプトに惹かれて来る層の予算と一致するのかも疑問です。
    やはり価格は下げざるを得ないような気がします。

    • とーすが様

      マンションマニアです!コメントありがとうございます!

      高いですね!!笑 もちろん予定価格ですから調整は入るはずですが、10人見学して9人が高いと思っても1人が妥当と思えばいいわけですから大幅な調整は難しいかもしれません。すでに購入したいとの相談もきています。今回は特徴的なコンセプトとして振り切っていますから気に入る人はいるかと。

      オリエンタルとのコラボなしで坪300(クロノ、ティアロ)、オリエンタルとのコラボありで坪350(PT晴海)、つまりはオリエンタル・新築プレミアム料金が70㎡換算で1000万円程度です。儲かるために買うマンションではありませんから住民の定着率(長く住む)が高くなりそうなのは個人的には評価ポイントです!

      ただ、購入したいという方のお話を聞いていて心配になることが一つあります。皆様お話するのが「どのお部屋を購入しても共用施設が使えるんだから低層、お安い向きがいいです」ということです。私の相談者様で購入意欲のある方はほとんどが低層狙いですから・・低層は人気出そうです。そのかわり高層は苦戦かも?しれません。もちろん価格差次第ではありますが。

  • マンマニさま、返信ありがとうございます。
    コンセプトがブッ刺さる人は必ずいる。そういう物件ですよね!
    ただ、1076戸を「売り切る」のはやはり大変じゃないかと…。
    まあ、そこは中央区というちょっとしたプレミア感を武器にするのかも。
    ただ立地的には、新築(とコンセプト)にこだわりが無い人はクロノかティアロを既に買ってるかその中古狙いかとも思います。

    また仰る通り安い部屋に需要が偏るかもしれませんが、そうすると上層の価格に少し調整が入って、上層にしては割安、なんてことにはなり得るでしょうか?

    • とーすが様

      ・また仰る通り安い部屋に需要が偏るかもしれませんが、そうすると上層の価格に少し調整が入って、上層にしては割安、なんてことにはなり得るでしょうか?

      →あると思いますよ!実際に三井さんの柏の葉駅前タワーでは階層ごとの価格ピッチが小さすぎたため低層階だけが売れ残るということもおきています。

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