今回ご紹介するのはザ・パークハウス御苑内藤町です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:東亜建設工業
価格:未定
専有面積:61.8㎡~107.58㎡
総戸数:34戸
規模:5階建て ※建築基準法は地上4階地下1階建て

交通:都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩7分 JR総武緩行線「千駄ヶ谷」駅徒歩9分 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅(2番出口)サブエントランスまで徒歩10分、同線「四谷三丁目」駅(1番出口) サブエントランスまで徒歩10分

所在地:東京都新宿区内藤町
竣工:2021年9月7日竣工済み(入居予定は2022年5月下旬)

駐車場:機械式9台(内、身障者用1台)
ミニバイク置場:3台
サイクルトランクルーム:34区画

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

新宿御苑の東側、外苑通りから御苑側へ一歩中へ入った静かな住宅街、内藤町(内藤家下屋敷が置かれていたエリア・内藤町地区オリジナルの地区計画あり)に位置しています。

一番近い駅で地下深い大江戸線の国立競技場駅が徒歩7分、総武緩行線の千駄ヶ谷駅が徒歩9分、丸ノ内線の新宿御苑前駅と四谷三丁目駅が徒歩10分ということで駅の近さを推しにできるほどではないのですが敷地の一部は新宿御苑に面しており大通りからも中へ入っていますから都心で静かに暮らしたい方に合ってきます。また、高層マンションよりも低層マンション、そしてこじんまりとした小規模マンションがお好きかどうかでも評価は分かれるところでしょう。

新宿御苑×駅前としては新宿御苑前駅徒歩1分のザ・パークハウス新宿御苑(2017年築)がありますからそちらに比べるとインパクトは弱いものの電車移動がメインでない方からすれば駅への近さはあまり関係のない話ですし、低層がゆえに新宿御苑をより肌で感じやすくなる近さがありますから今作がお好きという方も多いことでしょう。

東側一面のみが接道しており御苑へ向かってグラウンドレベルが下がるため(それも影響してかハザードマップで色が付きます)エントランスが2階となっています。2階のメインとなる動線は建物へ向けて下り階段、バリアフリーとなるサブエントランスは住戸階の3階に位置しておりエレベーターはありますがこのエレベーターは住戸階へ行くものではなくエントランス階と1階(自転車置場)へいくためのエレベーターですから階段なしの場合はエレベーターの乗り換えが必要となります(1階住戸と2階住戸を除く)。

階段を下りてメインエントランスへ~というのは面倒ではあるのですが風除室手前には黒の庇が伸び、風除室を超えた先が壁(アースカラーのボーダータイル)となっており別世界へ吸い込まれていく感覚となりそうなのは良いですね。逆に外へ出る際は曲線の階段を望みつつ~ですからこちらも気持ちの切り替えができる要素となりそうです。

2階のラウンジは曲線のソファが美しく(それに合わせて天井部の折り上げ部分も曲線なのが◎)、グラウンドレベルが下がっていることを活かして横に長い窓からは外側の植栽を望むことができます。

住戸階へのエレベーターは3基、1フロア3戸を基本(一部1フロア2戸)としています。エントランスホールからエレベーターと2階住戸へは再度オートロックドアがありそこから先はカーペット敷となり雰囲気が変わります。御苑が望める部屋へのエレベーターはメイン動線から外へ出る際にラウンジを通らないことになってしまうのはちょいと残念かもですが御苑を望めない部屋からすれば「部屋から御苑は望めないけど素敵なラウンジ横を通れる」という飴ちゃんになるのはうまいなぁ~と。(それを意識しての動線かはわかりませんが)

エレベーター周りにはそれぞれ屋内階段があるのですが階段の床面もエレベーター周りと合わせるなど細かい部分も手を抜いていないあたりは素晴らしいなぁ~と感じました。階段部分とか見えにくい部分ってコストカットチャンスですからね。苦笑

外観デザインとしてはメインアプローチのゲート、水平ラインを意識したバルコニー手摺、隣戸境コンクリートでタイル張り多めなど当然ではありますが小規模マンションながらもチープに見えないようにつくりこまれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西向き]

Ktタイプ 3LDK 85.91㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

2階 14480万円 坪単価557万円

Lタイプ 3LDK 88.07㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 14380万円 坪単価539万円
4階 17180万円 坪単価644万円

Etタイプ 3LDK 75.85㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Eタイプ 3LDK 75.85㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Jtタイプ 3LDK 85.59㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Iタイプ 3LDK 85.21㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Prタイプ 3LDK 101.00㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

5階 24480万円 坪単価801万円

Srタイプ 3LDK 107.58㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

5階 26080万円 坪単価801万円

[北西角(新宿御苑向き)]

Mtタイプ 1LDK+S 89.49㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Oタイプ 3LDK 96.67㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 21980万円 坪単価751万円

Rタイプ 2LDK 104.84㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

5階 28880万円 坪単価910万円

[南西向き(新宿御苑向き)]

Ftタイプ 1LDK+S 78.47㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

1階 17380万円 坪単価732万円

Fタイプ 2LDK 78.47㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 17580万円 坪単価740万円

Htタイプ 1LDK+S 82.15㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Qtタイプ 3LDK 103.12㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Nタイプ 3LDK 92.83㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 19080万円 坪単価679万円

[南東向き]

Dタイプ 2LDK 68.33㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 11180万円 坪単価540万円
4階 11680万円 坪単価565万円

Aタイプ 2LDK 61.80㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

3階 9480万円 坪単価507万円
4階 9880万円 坪単価528万円

Bタイプ 1LDK 67.07㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Cタイプ 2LDK 67.07㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

Gタイプ 3LDK 80.99㎡

画像出典:ザ・パークハウス御苑内藤町公式HP

5階 15280万円 坪単価623万円

平均坪単価は約660万円です。

ザ・パークハウス新宿御苑と同じく眺望等で単価差を大きく付けています。

西側の戸建てがザ・パークハウス御苑内藤町側に大きな壁を建設しており、本来であれば御苑ビューだった部屋が隣戸の壁ビューになってしまうのは残念ですね。(はっきり言ってしまえば反対運動の一つです)

御苑ビューの部屋も木々の背が高いですからザ・パークハウス新宿御苑のように新宿御苑を見下ろす~というのは難しいのですが森の中に住むという点ではザ・パークハウス御苑内藤町のほうが上でしょう。今作は新宿御苑の延長線上に誕生するマンションということで新宿御苑の中に住む(もちろん実際は敷地外)感がウリ(御苑の木々が緑のカーテンのようになる)となります。新宿御苑に住むのではなく新宿御苑を借景として楽しむならザ・パークハウス新宿御苑の中古のほうが満足度高いでしょう。

間取り形状に関してはスパンが取れていますし、一部吹き抜けを設けることで内廊下ながらも行燈部屋ができるだけないようにしてくれています。67㎡ながらもどでかいL字キッチンであったり、75㎡ながら浴室サイズが1618であるなど全体的に水回りにゆとりをもたせてくれているのが好印象でした。

テラス付き住戸に関しては周辺住民も利用する避難経路となっており万が一の災害時や避難訓練時に第三者が通ることとなります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板(キッチン・洗面)天然石、リビング天カセ、浴室日ポリ化工、トイレ手洗いカウンター(しっかりと幅のあるもの)&ローシルエットトイレなど単価なりに充実しています。玄関前カメラ付きインターホンがないのは地所レジらしい部分でしょうか。

100㎡以上はリビング天カセが2台、リビングダイニング間接照明付き折り上げ天井となるなどグレードアップします。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm~2600mmです。サッシが特別高いというわけではないのですが新宿御苑を望める住戸は透明ガラス手摺(デザインの横ルーバーは入ります)ですから座りながら眺望を楽しめるようにしてくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・フォルム内藤町 2009年築 内藤町 新宿御苑前駅徒歩6分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約410万円

・プラウド新宿御苑エンパイア 2010年築 大京町 国立競技場駅徒歩5分 新築時の坪単価約525万円 直近売り出し事例なし

・セントラルレジデンス外苑西通り 2014年築 大京町 四谷三丁目駅徒歩8分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約410万円

・マジェスティハウス新宿御苑パークナード 2014年築 大京町 国立競技場駅徒歩7分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約440万円

・ジオ御苑内藤町 2016年築 内藤町 四谷三丁目駅徒歩7分 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約465万円

・ザ・パークハウス新宿御苑 2017年築 新宿2 新宿御苑前駅徒歩1分 新築時の坪単価約570万円 現在の坪単価約775万円

・ディアナコート御苑内藤町 2020年築 内藤町 四谷三丁目駅徒歩6分 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約450万円

上記相場からザ・パークハウス御苑内藤町の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 68.33㎡ 3階 11180万円(新築時) → 9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は…ここを理由に購入を諦める方も多そうです。設置率は約26%、出入口にリングシャッターはありますが作業スペースは屋外です。車は1階へ入っていきますから丸出しではないですが部屋との行き来は雨に濡れます。サイズは全長5300mm×全幅1950mm×全高2050mm×重量2500kgということですべてハイルーフ対応なのが救いでしょうか。7部屋に入居時の優先権が付いていますから敷地内で確保したいならばそちらを購入すればよいのですが2億円以上ですから1億円後半出しても駐車場を確保できない可能性が高いことを残念と感じる方は多いのではないでしょうか。月額38000円を予定しています。

駐輪場は1階にサイクルトランクルームがあり1世帯1戸は確実に借りることができます。鍵付き扉ですから高額な自転車をお持ちの方には嬉しいですね。エレベーター利用となりますがウォークスルーのため便利です。3㎡前後の広さで自転車の大きさ次第ですが複数台止めることも可能です。月額5000円前後を予定しています。自転車お持ちでない方は借りなくても大丈夫です。

管理費は㎡単価月額約383円、重たいですがディスポーザーあり、エレベーターが多く駐車場も少ないながらも頑張っているとは感じます。各階ごみ置場はありません。まぁごみをもってあの素敵なラウンジ横を通るのはいけてないと言えばいけてないかもですが…

周辺分譲マンションの管理費を確認しましょう!

・マジェスティハウス新宿御苑パークナード 総戸数195戸 管理費㎡単価月額約279円

・ジオ御苑内藤町 総戸数63戸 管理費㎡単価月額約263円

・ザ・パークハウス新宿御苑 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約342円

・ディアナコート御苑内藤町 総戸数30戸 管理費㎡単価月額約242円

【住むレーション】

[大江戸線]

国立競技場 8:00発
代々木 8:02着
新宿 8:04着
都庁前 8:06着

国立競技場 8:02発
青山一丁目 8:04着
六本木 8:07着
麻布十番 8:10着
赤羽橋 8:12着
大門 8:15着
汐留 8:17着

[総武緩行線]

千駄ヶ谷 8:01発
代々木 8:03着
新宿 8:05着

千駄ヶ谷 8:03発
信濃町 8:05着
四ツ谷 8:08着
市ヶ谷 8:10着
飯田橋 8:12着
水道橋 8:14着
御茶ノ水 8:17着
秋葉原 8:19着

[丸ノ内線]

新宿御苑前 8:01発
新宿三丁目 8:02着
新宿 8:04着
西新宿 8:06着

新宿御苑前 8:00発
四谷三丁目 8:02着
四ツ谷 8:04着
赤坂見附 8:07着
国会議事堂前 8:09着
霞ヶ関 8:11着
銀座 8:13着
東京 8:16着
大手町 8:18着

新宿御苑の東側のため青山・外苑、四谷も日常使いしやすいのが良いですね。

私は新宿エリアは全然緊張しませんが青山・外苑はもう世界が違くて胃が痛くなりますけどね(笑)

青山・外苑エリアでちょっいと休憩~で頑張って入れてチェーン店のキハチくらいでしょうか。新宿がお好きな方も青山・外苑がお好きな方にも合ってくる立地と言えます。

スーパーマーケットの利便性が高いわけではないですがそこを求める方が好む立地ではないでしょう。コモレ四谷のライフや富久クロスのヨークフーズ(2020年6月にイトーヨーカドー食品館からヨークフーズへ)など少し足を延ばせば選択肢はありますし、新宿のデパートで買い物してタクシーで帰宅というのも容易です。

通学校は第六小学校で徒歩5分、四谷中学校で徒歩20分です。

もちのろんですがここに住んだら新宿御苑の年パス(2000円)はgetしたいところです。森林浴が容易にできるとテレワークも捗りそうです!!

【総評】

都心で静かに暮らしたい富裕層向け低層マンションではありますが眺望等による価格差をがっつりと付けてくれているためいわゆるパワーカップルでも手の届く部屋も多くなっています。

60㎡ちょっとで9000万円台、70㎡弱で11000万円台という部屋なら手が届くという読者様も多いはずです。

御苑ビューではないですが大通りからは中へ入っていますから静かですし、壁ドンというほど前の建物が近いわけではないですから1億円後半から2億円台のマンションに1億円前後で住めるとなればコストパフォーマンス(資産性という面よりも新宿御苑隣接の高級低層マンションに住めるという意味)が良いでしょう。

もちろん予算伸びる方は御苑ビューの部屋にすべきですがそのあたりの価格帯になってくると検討者の世界も変わってきますね。その世界が変わる方々にも満足してもらえるくらいの共用部や室内のつくり込みということですから繰り返しになりますが1億円前後の部屋はちょっと背伸び(もちろん無理のない範囲で)したとしても購入する価値があると言えるでしょう。

ただ、その世界が変わる方々にとって駐車場がどう影響するのか。内藤町×三菱地所レジデンスの低層マンションということで欲しいとは思うでしょうけども自然豊かなこの地で屋外作業、そもそも確保できるのは一部住戸のみというところで車持ちには評価されなさそうな感じはあります。ただ内藤町にこだわると出物も少ないですからね…悩ましいところですが枝葉の部分と受け入れられる方も多そうです。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス御苑内藤町 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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