今回ご紹介するのはパークホームズ日本橋時の鐘通りです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:錢高組
価格:未定
専有面積:56.06㎡~125.13㎡(トランクルーム面積0.67㎡を含む)
総戸数:122戸(販売総戸数118戸、事業協力者戸数4戸含む)
規模:18階地下2階建て

交通:
総武快速線「新日本橋」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅徒歩4分
東京メトロ銀座線「三越前」駅徒歩7分

所在地:東京都中央区日本橋本町4丁目
竣工予定:2022年12月上旬予定

駐車場:機械式36台
駐輪場:122台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

その名の通り時の鐘通りに面しています。(時の鐘は十思公園にあります。まぁエリア柄しかたないですが「独特の雰囲気」はありますよね)

本町アドレスというだけで希少性あるものの中央区内の非湾岸で見た際に「人気があるエリアの希少性ある新築マンション」という感じではないですね。不人気という言葉はさすがに言い過ぎではありますが、世間的には人形町や築地(明石町)などのほうがとっつきやすさはあるでしょう。現地へ訪れていただければわかりますが日本橋感はないですし、事務所と住宅が混在したエリアで人形町のように面白いお店が多いかと言えばそうではありません。このエリアの昭和通り沿いって少しくらい雰囲気なのですよね。

それでも新日本橋駅徒歩3分、小伝馬町駅徒歩4分、三越前駅徒歩7分等々交通利便性は高く、神田駅徒歩9分ということで山手線駅徒歩圏内を謳ってもなんら違和感ないでしょう。昭和通りを超えて少し歩けばコレド室町ですし、大手町駅も徒歩15分圏内ですから周辺にお勤めの方であれば歩いての通勤も可能な立地です。

「特別人気なエリアではないけど希少性あることはたしかで交通利便性と日本橋の近さは魅力である。」と言えば大きくズレた評価にはならないでしょう。

中央区の容積緩和廃止前の駆け込み物件のため18階建てとエリア内では背の高いマンションとなります。千代田区アドレスのウェリスタワー千代田岩本町が23階建てではあるもののパークホームズ日本橋時の鐘通りは昭和通り沿いですから目立つ存在にはなるでしょうね。もちろん昭和通りと首都高沿いということで音問題などはあるもののそこはT-3サッシにて対策しています。

デザイン監修はIAO竹田設計を起用。敷地形状は歪ですがそれを活かして昭和通り沿いからエントランスアプローチを長く取り、門柱と植栽を多用した素敵な導線となっています。(当然ながら日本橋コードが採用されています)

外観デザインとしてはバルコニーを突き出さずにぱっと見ホテルのような印象です。良い意味で生活感の出ない(バルコニーに洗濯物を干すことも禁止されます)外観ですね。側面のデザインを途中階で切り替えているのも素敵です。

エントランスホール・ラウンジはこじんまりとしているもののエレベーターホールは独立しており別途セキュリティドアを挟みます。

共用廊下は内廊下を採用、本町と違い各階ごみ置き場がないのは残念。(18階建てですしあればより魅力でしたね)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位(000万円~999万円)のため間をとって500万円で計算しています

56Cタイプ 2LDK 56.69㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

2階~8階 6500万円 坪単価379万円

58Aタイプ 2LDK 58.17㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

2階~6階 7500万円 坪単価426万円

59Aタイプ 2LDK 59.48㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

7階~11階 7500万円 坪単価416万円
12階~16階 8500万円 坪単価472万円

77Bタイプ 3LDK 77.34㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

2階~7階 10500万円 坪単価448万円

77Cタイプ 3LDK 77.36㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

5階~8階 11500万円 坪単価491万円

77Aタイプ 3LDK 77.39㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

12階~16階 12500万円 坪単価533万円

84Aタイプ 3LDK 84.80㎡

画像出典:パークホームズ日本橋時の鐘通り公式HP

18階 16500万円 坪単価643万円

平均坪単価は約480万円です。

間取りに関してはけっこう強烈ですね。とくに下がり天井記載のある図面を見ると「うぐぐ…」となります。

動画では首都高側の北西角住戸となる59Aの高層階がいいなぁ~と発言しましたが間取り見たら窓少なすぎてびっくり!!ん~これだと抜けたとしても楽しみ半減。広い間取りはスパン取れていますが2LDKはけっこうきついですね。それゆえ価格は抑えているので住みながら投資や最初から投資の方には合うでしょうね。部屋によって条件は違うので一概には言えませんが2LDKの住み心地(居室内)は魅力に欠けそうです。だからこそお安く設定しているわけで総合的に見ると買いであることはたしかなんですけどね(笑)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、壁掛けエアコン1基、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、洗面室&トイレ床タイル、玄関前カメラ付きインターホンなどなど単価なりにはなっています。プレミアム住戸は全部屋天カセ、リビング床タイルなどなどグッと設備仕様が高まります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。(プレミアム住戸は天井高なども異なります)

全戸トランクルームを設けています。専有面積には入るものの便利でしょう。

エリア内では背が高いことを活かして屋上にスカイデッキを設けています。

周辺相場を確認しましょう!

・レフィール日本橋本町 2005年築 中央区日本橋本町4 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約320万円

・ウェリスタワー千代田岩本町 2013年築 千代田岩本町1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約450万円

・プレシス日本橋三越前mimuro 2014年築 中央区日本橋本町4 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約405万円

・ブリリア日本橋三越前 2016年築 中央区日本橋本町3 新築時の坪単価約405万円 直近売り出し事例なし

・プラウド日本橋三越前 2016年築 中央区日本橋堀留町1 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約480万円

・ブラントン日本橋小伝馬町 2017年築 中央区日本橋小伝馬町 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約405万円

・パークホームズ日本橋三越前ザレジデンス 2019年築 中央区日本橋小舟町 新築時の坪単価約515万円 直近売り出し事例なし

上記相場からパークホームズ日本橋時の鐘通りの将来価値を予想すると

56Cタイプ 2LDK 56.69㎡ 2階~8階 6500万円(新築時) → 6870万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内機械式で設置率約29%、1LDKがないとはいえ2LDKは多いですし足りそうな設置率かな?とは思います。作業中雨に濡れませんし、エントランスホールとダイレクトに行き来できます。

駐輪場は地下1階で屋内となっており専用エレベーターがあります。地下1階からは居住階へのエレベーターへ乗り換えることができます。

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

新日本橋 8:02発
馬喰町 8:04着
錦糸町 8:09着
新小岩 8:14着
市川 8:19着
船橋 8:25着
津田沼 8:30着
稲毛 8:37着
千葉 8:41着

新日本橋 8:00発
東京 8:03着
新橋 8:07着
品川 8:13着
西大井 8:18着
武蔵小杉 8:24着
新川崎 8:27着
横浜 8:36着

[日比谷線]

小伝馬町 8:00発
秋葉原 8:02着
仲御徒町 8:04着
上野 8:05着

小伝馬町 8:01発
人形町 8:02着
茅場町 8:05着
八丁堀 8:07着
築地 8:09着
東銀座 8:11着
銀座 8:13着
日比谷 8:15着
霞ヶ関 8:18着
虎ノ門ヒルズ 8:19着
神谷町 8:21着
六本木 8:24着

[銀座線]

三越前 8:01発
日本橋 8:02着
京橋 8:04着
銀座 8:06着
新橋 8:08着
虎ノ門 8:10着
溜池山王 8:12着
赤坂見附 8:14着
青山一丁目 8:17着
外苑前 8:19着
表参道 8:20着
渋谷 8:23着

日常の買い物としてはまいばすけっとや肉のハナマサが近くにありますし、コレド室町や三越もサクッと行き来できる距離ですから困ることはないでしょう。

通学校は日本橋小学校で徒歩16分、日本橋中学校で徒歩17分です。

【総評】

三井はうまいですよね~。誰がどう見たって間取りは「うぐぐ…(広い部屋など一部除く)」なわけですがそこはしっかりと価格に反映させて外観デザインなどは手を抜かない。(間取りは手を抜いているわけではなく敷地形状的に致し方ない部分も多い)

設備仕様もハイグレードまでいかなくとも文句を言わせるほどコストコントロールはしていないですし、「間取りはきついけどそこは妥協して買おうか」と言わせるレベルになっています。

億超え住戸を購入する方であればこれだけ良い立地でも車を所有している可能性は高いでしょうからそこも手を抜いていません。億出させるのに入出庫で雨に濡らせて寒い思いさせるなんてことはしていません。

今時点で「周辺中古と大差ない価格(むしろ安い部屋もあるぞ…)」で「東京・日本橋周辺の再開発による進化の恩恵を得られる立地」となればまぁ出口は固いでしょう。

リセールバリューを重視する方にもおすすめしやすい新築マンションです!

56Cなんてけして間取りが酷すぎるわけではないですし(良くはないけど価格安いって…)、このお部屋は室外機1台のため対応エアコンをあらかじめ全部屋に設置してくれているなど最初から投資の方にも魅力でしょう。ざっくりですが賃料としては27万円ほど。仮に6999万円とMAXで見ても利回り4.6%ほどと魅力ある数字です。

管理費などは未定でした。住戸階のエレベーターは2基ですが自転車置場用のもありますし、エントランスアプローチの豊かな植栽がどのような影響を与えるかですね。総戸数122戸とそれなりにスケールメリットがありますからそんなに重たくはならないと思いますが気になるところです。

動画もご覧ください!

■パークホームズ日本橋時の鐘通り・パークホームズ日本橋本町 日本橋サロン訪問後のファーストインプレッション

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